地產資管網 作者：睿和沙龍
來源：地產資管網（ID：thefutureX）
9月23日，第22期睿和沙龍·公寓專場成功舉辦，這次沙龍又一次來到上海。
本次沙龍的主題：大步邁進，租購并舉時代。
此前在一次活動中，我在介紹一家長租公寓企業時，被企業嘉賓當場糾正，他們不是長租公寓的運營商，而是租賃住房的運營商。
此后，我又請教了一位頭部長租公寓企業的總經理，他的回應是，盡管在公開場所他們沒有回避長租公寓的稱呼，但在公司內部，從下發文件到匯報材料，他們使用的都是租賃住房，已不再提長租公寓。
我想，從長租公寓到租賃住房，應該并不僅僅只是概念的變化，其背后是企業乃至行業的邏輯發生了改變。
在這場公寓沙龍，參與的嘉賓來自于華潤有巢、旭輝瓴寓、方隅、魔方、窩趣、上海城投寬庭、輕松寓、寓言不止等，從國企到民企、從全國型到區域型、從開發商系到第三方系，基本涵蓋行業各個細分階層的玩家，整場活動的關鍵詞包括“政策”、“R4”、“租賃社區”、“輕重模式”、“REITs”、“趨勢”等，我們希望就行業的一些前沿變化進行探討，在行業持續變化的過程中，大家能夠在思維碰撞中洞察到新的趨勢。
作為本次睿和沙龍的主持人之一，通過本次沙龍活動，我匯總了7個要點：
政策的邏輯
從2015年底，中央政府提出“租購并舉”以來，租賃住房市場的發展已經有六年，關于租賃住房的政策也在六年間陸續不斷推出，梳理一下，這些政策背后有兩條主要的邏輯線：
其一是發展，發展租賃住房，從政府角度來講，需要大力發展的是保障性租賃住房，滿足老百姓“房子是用來住的”這一民生訴求；
其二是規范，規范的原由主要在于前些年長租公寓市場出現的不規范現象，導致了負面的社會輿論，暴露了各種各樣的關于租住的問題。
關于政策背后的邏輯，在沙龍現場，一位協會專家給出了解讀。
一是“租購并舉”是從上到下都達成的政策共識，但即便到今天，沒有哪一位領導可以拍板，租賃住房的發展已經穩健，所以政策還會延續；
二是政府要推進行業的發展，肯定是希望國企沖到前面來試一試，國企流程雖然復雜，但是規矩，可以通過國企來打造一個健康的生態，贏得老百姓的口碑；
同時，租賃住房行業的現狀是投入成本大，回收期長，而從業者的融資成本高，這是一個客觀的現實問題，通過政策和國企，把資本市場打通，通過它作為一個支點來撬動市場化企業更蓬勃的發展。
保障性租賃住房
現實來看，政府首要倡導的是發展保障性租賃住房。關于保障性租賃住房，在相關的政策中有一些具體的定義。
包括：1、建筑面積以不超過70平米的小戶型為主；
2、租金水平不得高于同地段同品質的市場租賃住房。其中對于租金水平，一些城市更是提出了更具體的限制，比如武漢要求是不得高于周邊同品質的85%。
從發展角度來看，政府的支持主要來自于三方面，一是稅收優惠，以及直接的補貼；
二是土地支持，諸如集體土地和租賃用地入市；
三是金融方面，推出公募REITs。
政府希望保障性租賃住房能夠成為整個市場的壓艙石，但目前來看體量是遠遠不夠的。以上海為例，整體租賃市場大概有500萬套~600萬套，按40%的比例測算，需要200萬套的保障性租賃住房，而目前的R4地塊體量是遠遠不夠的。
R4地塊
R4地塊是上海推出的租賃住房專用地，正是政府推進保障性租賃住房的具體舉措之一。
據睿和智庫統計，自2017年首次推出30多個項目以來，目前上海共計有133塊租賃地塊推向市場。
但從具體實踐來看，還是存在著三個問題：
一是進度慢，2021年有多個R4地塊項目正式入市，但相比于最早在2017年就獲得的土地，開發時間周期達到4年以上，相比于傳統住宅項目，開發進度顯然不及預期；
二是總體量仍然不夠，根據睿和智庫計算，4年以來，133個R4項目總房間數約15萬套左右，遠不及前面計算的200萬套的需求；
三是模式還在探索，包括戶型的結構、客群的定位、資金的來源、運營商的選擇等，都需要在實踐的過程中去優化，但入市項目的周期還很短，模式遠稱不上成熟。
租賃社區
R4地塊項目的一個典型特征就是單個項目體量大。北京推出的集體土地租賃住房項目也是如此，于是在租賃住房領域，行業提出了一個新的概念“租賃社區”，區別于傳統的長租公寓項目，我們定義租賃社區為1000套以上住房的租賃項目。
對于租賃社區的運營，沙龍現場嘉賓們提出，相比于傳統長租公寓，租賃社區的門檻更高。
一是業態上，租賃社區包括商業配套等，需要不同的業態運營能力；
二是物業上，租賃社區的物業管理更復雜，需要更專業的能力；
三是社群的運營，租賃社區的成員體量大，更多元，社群運營的專業能力要求更高。
國企與民營
在沙龍現場，可以感覺到大家對租賃住房市場更為樂觀的態度，一是政府的支持，來自于土地和金融，保障性租賃住房發展空間大；
二是資本市場的認可，相比于辦公、商業、產業園等業態，資本市場認為租賃住房更為穩健，給予的估值更高。
但對于行業的未來仍舊存在著一些困惑，現階段，無論是土地層面，還是金融層面，租賃住房行業的資源越來越向國企聚集。
運營層面，盡管前期一些入市的R4項目的運營委托給民營，但現在更多的地方性國企不斷推出自己的公寓運營平臺，將后續的項目收回自己運營。
一個無法否認的事實是，這些國企運營商的運營成本明顯高于市場化機構。
在沙龍現場，一位國企背景的嘉賓坦誠，在得房率、硬裝、軟裝，以及運營人員的成本上確實偏高，所以很多存量項目他們難以算賬，但可以通過土地、開發等方式分攤成本，所以會更聚焦于R4、集體土地等方向。這樣來看，盡管以R4地塊為代表的保障性租賃住房市場空間大，對于民營企業來說，想分一杯羹卻并不容易。
輕重模式
關于輕重模式的討論已經持續了很久，自從長租公寓行業出現企業“爆雷”以來，輿論上都在說“二房東”模式即將消失。
在沙龍現場，嘉賓們也明顯對重資產模式、輕資產模式更加青睞，前者可以獲得資產增值的收益，有利潤空間，后者可以低風險地快速擴大規模。
不過，也有一位企業嘉賓強調自己還在持續拿包租項目，原因就是包租項目有盈利空間，而且現階段競爭對手的退出，提升了自己的議價能力。
具體來看，企業定位在企業員工公寓，可以在空間和時間上最大化利用，進而獲得包租的價差。其實在聯合辦公領域，也有一家堅持包租模式的企業，原因就在于企業能夠最大化利用空間和時間，獲得了足夠的價差。由此來看，輕重模式并沒有優劣之分，取決于企業的秉性和定位如何。
盈利模式
租賃住房屬于民生領域，從政府角度來看，既要大力發展，也要限制租金水平，這一點在《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》體現得更加明顯，“當租金快速上漲，主管部門可以采取措施調控住房租賃市場?！倍鴮τ谄髽I來講，盈利才是商業的本質。
如何拓展租賃住房的盈利，也是沙龍嘉賓的主要探討的內容，既然租金收益受到限制，那么就需要拓展非租金收益。有嘉賓提到，租賃住房有更好的場景優勢，可以通過場景打造賺錢模式。
當然，至少在現階段，非租金收益并未能成為主流，大家都還是更樂于在精細化運營層面下功夫，提升單價外的租金收益。
不過，對于未來，大家還是認為非租金收益空間較大，有嘉賓以美國市場為例，服務內容就更加多元化，而國內租賃住房市場還沒有成熟，只是在發展的初步階段。
結語
從長租公寓到租賃住房，企業之所以更愿意強調“租賃住房”的概念，原因在于：
1、前一段時間公寓行業的負面輿情，導致了“公寓”在老百姓中的口碑不佳，企業不想受負面拖累；
2、政府在不斷強調“租賃住房”概念，企業樂意于迎合政府，與政府保持一致；
3、租賃住房的保障性屬性更強，這區別于市場化屬性的“長租公寓”，企業開始向保障性租賃住房轉型。
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