在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 買受人與出賣人約定過戶期限的，在該期限內(nèi)即使所購房屋不存在客觀不能辦理過戶的情形，買受人未及時辦理過戶也不存在過錯。

案例1：《重慶市渝中區(qū)興農(nóng)投小額貸款有限公司、曾昌東再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申766號】

最高法院認為，本案中，曾昌東的《房屋買賣合同》系2012年7月6日簽訂，并于同月依約支付了絕大部分購房款，早于王智勇與興農(nóng)投公司之間簽訂的《抵押合同》。曾昌東提供的氣費繳納發(fā)票證實其至遲在2015年1月5日已占有使用案涉房屋，亦早于法院查封時間。王智勇于2013年1月15日取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記后，于當年7月30日即辦理了抵押登記，此期間未超過曾昌東與王智勇約定交房后365個工作日內(nèi)辦理房地權(quán)屬證書的期間，故未辦理過戶登記不是曾昌東自身原因所致。且根據(jù)2017年3月1日重慶市開州區(qū)不動產(chǎn)登記中心出具的無房證明，曾昌東在開州區(qū)無其他住房，其居住權(quán)依法應(yīng)受到保護。曾昌東購買案涉房屋的行為符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，屬于善意買受人，其物權(quán)期待權(quán)能夠排除擔保物權(quán)人興農(nóng)投公司申請執(zhí)行案涉房屋的權(quán)利，一、二審判決在適用法律上并無不當。

2. 法院應(yīng)當根據(jù)當事人對于商品房買賣的約定、商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的實際操作情況、交易慣例等事實，綜合判斷買受人是否存在過錯。

案例2：《平安銀行股份有限公司天津分行、孫素芹二審民事裁定書》【（2018）最高法民終945號】

最高法院認為，在對未辦理過戶的原因進行審查時，應(yīng)當根據(jù)當事人對于商品房買賣流程的約定，法律、法規(guī)或規(guī)章對于商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的實際操作情況、交易慣例等事實，綜合判斷當事人是否對于未辦理商品房買賣合同備案登記或者預(yù)告登記存在過錯，以及未辦理商品房買賣合同備案登記或者預(yù)告登記對于此后未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的影響。

3. 房屋尚在租賃期間，出賣人以公告聲明的形式將房屋進行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響買受人依法享有的合同權(quán)利，買受人無過錯。

案例3：《蔚縣農(nóng)村信用聯(lián)社股份有限公司、常娜申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申2075號】

最高法院認為，生效的張家口中院(2015)張民終字第773號民事判決，認定常娜與張林于2014年1月23日簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實意思表示，且經(jīng)過張家口第三公證處的公證，該協(xié)議不違反法律強制性規(guī)定、合法有效。因所涉房屋尚在租賃期間，張林以公告聲明的形式將房屋進行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響常娜依法享有的合同權(quán)利，常娜在這過程中并無過錯。

4. 買受人不能舉證證明存在不動產(chǎn)不能辦理過戶登記之客觀情形的情況下，應(yīng)認定買受人對不動產(chǎn)未辦理過戶登記存在過錯。

案例4：《王榮、鄂爾多斯市華旌整車配件修理有限責任公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申3051號】

最高法院認為，對于案涉房屋未辦理過戶登記的原因，根據(jù)原審查明的事實，自江蘇省無錫市中級人民法院解除查封后，有兩年多時間，案涉房屋并未處于查封狀態(tài)，但在此期間雙方并未辦理過戶登記。王榮稱是弛恒公司原因不辦理過戶，但沒有提交證據(jù)證明其曾經(jīng)就過戶登記向弛恒公司主張過權(quán)利；王榮稱案涉房屋一直處于被查封狀態(tài)，但并未提交證據(jù)證明自江蘇省無錫市中級人民法院解除查封后，案涉房屋隨即又被查封，故在此情形下，二審判決認定王榮對未及時辦理房產(chǎn)過戶登記存在過錯并無不當。

5. 買受人不能舉證證實所購房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為時，應(yīng)認定買受人對所購不動產(chǎn)未辦理權(quán)屬變更手續(xù)存在過錯。

案例5：《朱紅、藍蓉申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2018）云民終631號】

最高法院認為，藍蓉與巨和公司在房屋認購書中對于產(chǎn)權(quán)辦理的義務(wù)沒有約定，辦證義務(wù)應(yīng)當歸于藍蓉一方，根據(jù)一審查明事實，涉案房屋在查封前即已具備辦證條件，涉案小區(qū)已有部分業(yè)主辦理了房產(chǎn)證。藍蓉并未舉證證實涉案房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為，相反，從其一、二審陳述看，沒有及時辦證的原因系因藍蓉與巨和公司沒有及時簽訂用于辦證的正式商品房買賣合同，藍蓉沒有及時辦理二代身份證，工作忙怠于辦理，因房產(chǎn)限購無法辦理等，這些未能辦證的因素均應(yīng)歸因與藍蓉自身。巨和公司在一審中稱因測繪和辦證政策調(diào)整原因造成未能辦證，但未舉證證實確實存在該原因且該原因造成了藍蓉不能辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，一審法院以此認為藍蓉對于未辦證沒有過錯不當。二審中，巨和公司又稱系部分業(yè)主反映房屋局部需維修，由于其工作人員自身原因未能通知業(yè)主辦證并轉(zhuǎn)交相關(guān)材料，登記機關(guān)暫停接件辦證等原因造成不能辦證，但均不能提供證據(jù)證實有該類情況發(fā)生。且即使這些情況存在，也沒有證據(jù)證實這些行為直接影響了藍蓉的辦證，造成其不能辦理。

6. 在未經(jīng)行政批準變更土地用途之前，買受人購買工業(yè)用地屬于對能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的后果采取忽視的態(tài)度，忽略他人權(quán)利障礙，應(yīng)認定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。

案例6：《楊曉東、中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終585號】

最高法院認為，工業(yè)用地的土地用途是被明確限定的。雖然案涉合同中約定楊曉東購買房屋的用途為：廠房，但基于金晨公司報批的用地規(guī)劃許可，案涉土地的產(chǎn)權(quán)登記只能是以整塊土地為單位予以登記，在未經(jīng)行政批準變更土地用途之前，工業(yè)用地上分棟修建房屋的產(chǎn)權(quán)過戶是受限制的。對此，買受人楊曉東在明知房屋所占土地為工業(yè)用地的情況下，仍然簽訂案涉房屋購房合同，實質(zhì)是對能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的后果采取忽視的態(tài)度。其次，楊曉東在購買案涉房屋之前，該房屋上已經(jīng)設(shè)定了他人的抵押登記。作為具有完全民事行為能力的購房人，在購買房屋時，有義務(wù)對所購房屋是否存在權(quán)利瑕疵做基本考察，否則應(yīng)視為未盡到合理注意義務(wù)，忽略他人權(quán)利障礙，應(yīng)認定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。楊曉東上訴認為，辦理過戶登記手續(xù)買受人只有被動配合的義務(wù)，以及在購買房屋時沒有正常途徑查詢抵押情形的理由不能成立。

7. 買受人無錢支付辦理過戶登記的費用，屬于因買受人原因未辦理過戶登記的情形。

案例7：《齊有昌、潘兆林再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1269號】

最高法院認為，案中，齊有昌主張2010年與潘兆林簽訂了“以房抵債”協(xié)議，但是，直至2013年案涉房屋辦理抵押登記時，案涉房屋仍然登記在潘兆林名下，齊有昌的理由是無錢支付辦理過戶登記的費用，這顯屬于因齊有昌的原因未辦理過戶登記，原審不予支持齊有昌對于案涉房屋排除強制執(zhí)行的訴請并無不當。

8. 規(guī)避行為或行業(yè)慣例，均不屬于非因自身原因未能辦理過戶的正當理由。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)該明確知曉不辦理過戶登記而產(chǎn)生的風險，故其應(yīng)承擔不辦理過戶登記而產(chǎn)生的法律后果，買受人無過錯。

案例8：《重慶市琴琴房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司、瀚華融資擔保股份有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申3969號】

最高法院認為，關(guān)于案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記是否屬于非因買受人自身原因，琴琴咨詢公司再審主張其作為房產(chǎn)中介，行業(yè)慣例為房源經(jīng)公證再出賣，立即過戶再出賣則多交稅費而導致不經(jīng)濟；且當時辦理該項業(yè)務(wù)的員工已辭職無法聯(lián)系以及左二妹不配合，導致案涉房屋未能辦理過戶。本案中，不論是其為了規(guī)避多產(chǎn)生一次稅費還是主張作為房屋中介慣例的不過戶，均不屬于非因自身原因未能辦理過戶的正當理由。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，琴琴咨詢公司應(yīng)該明確知曉不辦理過戶登記而產(chǎn)生的風險，故其應(yīng)承擔不辦理過戶登記而產(chǎn)生的法律后果。關(guān)于琴琴咨詢公司主張因員工無法聯(lián)系及左二妹有事未能及時配合問題，從其簽訂案涉包銷合同及后續(xù)協(xié)議，既有相關(guān)的授權(quán)亦有左二妹等房產(chǎn)權(quán)利人可以及時聯(lián)系的客觀事實，但經(jīng)過多年其仍未辦理過戶登記，故其提出的上述理由均無事實和法律依據(jù)。原審判決認定琴琴咨詢公司的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件并無不當，本院對其再審主張不予支持。

9. 買受人支付購房款后，房屋的銷售方負有向買受人開具購房發(fā)票的義務(wù)。因房屋銷售方未履行相應(yīng)開票義務(wù)導致買受人未能辦理過戶登記，買受人對房屋不能辦理過戶不存在過錯。

案例9：《范開學、日照衡悅海曲商用設(shè)施經(jīng)營管理有限公司二審民事判決書》【(2017)最高法民終378號】

最高法院認為，上述證據(jù)之間可相互印證，能夠證明因舒斯貝爾公司原因沒有給范開學出具購房發(fā)票，且即使在取得購房發(fā)票的情況下，舒斯貝爾公司亦無法為涉案房屋辦理過戶登記手續(xù)。關(guān)于住宅專項維修資金，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。該項資金的繳納以購房發(fā)票為計算依據(jù)。因舒斯貝爾公司不向范開學出具購房發(fā)票，住宅專項維修資金亦無法繳納。綜上，范開學關(guān)于涉案房屋沒有辦理過戶手續(xù)非其原因所致的主張成立，本院予以支持。

10. 買受人明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證存在不能辦理過戶登記的重大風險，仍決定簽訂并繼續(xù)履行購房合同，具有過錯，不屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。

案例10：《楊春光、中國長城資產(chǎn)管理公司長春辦事處再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申2688號】

最高法院認為，張玉萍與楊春光于2013年11月13日簽訂的《房屋出售協(xié)議》載明，合同雙方于2008年7月29日簽訂房屋出售協(xié)議，因房屋所有權(quán)證涉及到房證重置問題，市房產(chǎn)局限制案涉房屋更名過戶，致使雙方無法實現(xiàn)合同目的。雙方在知道房屋因房產(chǎn)證重置問題暫時不能更名的情況下，同意履行上述2008年房屋出售協(xié)議?？梢?，楊春光購買和入住案涉房屋的時間遲于吉林市中級人民法院查封時間，且其對未能辦理更名過戶的情況及原因亦屬知情。案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證存在重復登記被行政主管部門行政查封，楊春光明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證存在不能辦理過戶登記的重大風險，仍決定簽訂并繼續(xù)履行購房合同，具有過錯，不屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。