近期更是公布了一份《上海指導價后成功掛牌小區價格排名》，究竟政策層層加碼背后意欲何為？
作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
7月以來上海調控政策力度有增無減，且“拳拳到肉”，下半年預期整體一二手房成交動能都將持續轉弱，房價預期結構性維穩。
面對樓市炒作熱情不減，房價持續上漲，上海再出“重拳”，不僅上調房貸利率，同時加強住房贈與管理，“轉讓5年內仍記入贈與人套數”的規定圍堵炒房漏洞，事實上，本月上海調控加碼不斷，月初推出了二手房“價格核驗”，號稱“沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。”近期更是公布了一份《上海指導價后成功掛牌小區價格排名》，究竟政策層層加碼背后意欲何為？對上海短期樓市又會產生怎樣的影響呢？
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加強贈與管理，圍堵“炒房”漏洞
上調房貸提升居民購房成本7月23日，上海樓市限購政策再打“補丁”，住建部發出《關于加強住房贈與管理的通知》，其中明確規定，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。此舉主要為了防止投機性的“打新”熱，部分家庭為了獲取優先買房資格，以贈與的方式轉移名下資產，從而使一方家庭變為名下無房，而獲得高積分的違規行為。無獨有偶，房貸利率也于7月24日上調，首套房利率將從現在的4.65%上調至5%，二套房利率將從5.25%上調至5.7%，毋庸置疑，此舉也算相應了中央對房地產行業收緊信貸的號召，同時也意味著居民的購房成本穩步上升，尤其是對月供的還款能力提出了更高的要求。
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除了以上兩項新政之外，7月初推出的二手房“核定價”也備受熱議：早在7月9日，上海房管局就曾召開規范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。7月14日，上海市房地產交易中心進一步發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。近期網上又傳出一份《上海指導價后成功掛牌小區價格排名》，我們通過對比2417個小區掛牌價和CRIC監測的2021年6月不同小區二手住宅成交均價，可以看出：一是占比約95%的小區掛牌價（即當前設定的最高成交價）還是高于或持平該小區的平均成交價格；二手房“價格核驗”對其成交的影響并不算太大；二是價格“倒掛”的小區中，掛牌價與成交均價作比，多數集中在0.8，相當于房主“8折賣房”；三是部分單價超8萬元/平的高價盤掛牌價與成交均價的價差顯著，也是該政策的主要調控對象，以浦東的九間堂為例，掛牌價為22萬元/平，6月成交均價卻達到了27萬元/平，單價價差在5萬元以上，倒掛比例為0.81。
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深圳“為鑒”，“指導價”致二手房成交量價齊跌
事實上，對于二手房價的管控，上海并非“第一個吃蟹人”，深圳、寧波、成都、西安都在今年出臺了相關政策來打擊“二手房價格虛高、投機炒作”等行為。為了更好的測度上海新政落地的影響，下面我們就以出臺政策最早，和上海最為類似的一線城市深圳為例，來具體看看其在“二手房指導價”出臺對樓市的影響。2月28日，深圳將全市3595個住宅小區作為區域網格單元，以二手住宅網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，落實參考價格制度；旨在以二手住房交易信息公開透明為主要抓手，引導市場理性交易，穩定市場預期。而政策實施的效果也可謂“立竿見影”：據CRIC監測數據，自深圳新政發布以來，二手房成交量節節下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位；上半年整體二手房成交量僅為257萬平方米，同比降幅達36%，可見新政對二手房市場的“殺傷力”比“新冠疫情”還要猛烈。二手房成交均價如是，在“指導價”出臺后，整體成交均價穩步回落，至6月末已低于新房成交價格，“一二手倒掛”不復存在。新房市場熱度也有減退趨勢，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價延續小幅上行，市場表現趨于平穩。
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一、二手房調控齊升級，買房“難上加難”
上海政府將“看得見的手”由新房市場延伸到二手房市場，用意不言自明，旨在杜絕二手房炒作，調整居民（無論是買方還是賣方）對房價上漲的預期，控制二手房價同時，進而穩定新房市場。結合深圳新政落地后的市場表現，我們不難預判：短期來看，“核定價”的出臺對二手房市場的影響相對較大，成交量價會持穩甚至小幅微降：一方面高價房源的掛牌量會出現顯著下降，高于掛牌價的違規房源無法在外網顯示，房主接受“價格核定”尚需時間，輕易也不愿降價；另一方面若小區房源緊俏，不乏出現以核驗價備案，卻價外加價交易等違規行為，如此雖然可順利備案，但核驗價若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無疑會大大增加，購房門檻上升也會擠壓部分資金實力不太雄厚、企圖利用高杠桿的投機需求。而上海近期出臺的上調貸款利率，加強住房贈與管理，轉讓5年內仍記入贈與人套數的規定旨在規范新房市場，房貸利率上調后高月供壓力將逼退部分投機者，堵住贈與的通道后，實際擁有購房資格的人數也將收縮，“打新”熱或將得以緩解。值得關注的是，“核定價”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢必會影響上海中端改善需求釋放。綜上，7月以來上海調控政策力度有增無減，且“拳拳到肉”，下半年預期整體一二手房成交動能都將持續轉弱，房價預期結構性維穩，畢竟去年出讓了多宗高價地塊，不到萬不得已，多數房企還是不愿“賠本賺吆喝”，即便行情轉淡，也會在保證利潤率的基礎上進行銷售。
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原標題：
快評|上海價格核定、規范贈與和上調利率組合拳，走勢會如深圳嗎
克而瑞地產研究 
