好貓財經(jīng) 作者：神鎮(zhèn)的貓總
來源：好貓財經(jīng)（ID:haomaocaijing)
世茂是繼恒大之后，走在債務(wù)違約邊緣的TOP10級別房企。
如果說恒大的風(fēng)險是個例，債務(wù)危機肇始于其自身無度的多元化擴張，以及貪婪的土地儲備，而世茂則是三線綠檔的黑馬房企，至少上半年沒有任何暴雷跡象。
危機開始于10月銷售額下降，以及疲弱的配股、資產(chǎn)騰挪等一系列資金獲取動作，直到信托展期的傳言四起，世茂股債雙殺。
盡管如此，危機發(fā)酵幾天，世茂并沒有公開承認(rèn)尋求債務(wù)展期，也未有債權(quán)方公開債務(wù)關(guān)系，甚至評級機構(gòu)也未有所行動。
世茂暴雷原因到底是什么？
來自市場資訊機構(gòu)REDD的消息，世茂為保證信用債、第四季度利息，以及農(nóng)民工工資支付，確實在尋求信托貸款展期三個月，每周分期付款。
更重要兩個信息點在于：
監(jiān)管部門、債權(quán)銀行方似乎都在努力，保證世茂不出現(xiàn)連鎖債務(wù)違約情形；
世茂11月底的現(xiàn)金余額與上半年末接近為747.6億元，但受限資金從76億元增加至600億元，世茂預(yù)計2022年1月1日之后，各地預(yù)售監(jiān)管資金會釋放100億元。
第一點可以理解，世茂作為銷售規(guī)模TOP10級別的房企，中國房地產(chǎn)行業(yè)再也經(jīng)受不住再一波“恒大式”的沖擊。
針對房企的融資政策正在放松，如果能夠?qū)で蟮絺鶆?wù)展期，以時間換空間化解風(fēng)險，這是監(jiān)管部門和債權(quán)方能夠接受的。
第二點有點不可思議。總計747.6億元的現(xiàn)金余額，受限資金高達(dá)600億元，其中絕大部分為預(yù)售監(jiān)管資金。
由恒大債務(wù)危機引發(fā)的停工潮，促使各地政府收緊了預(yù)售資金監(jiān)管，銀行方卡緊了開發(fā)貸，房企從融資端、銷售端失去了大量現(xiàn)金流。
世茂上半年的融資現(xiàn)金流仍然是正向的，也就是說，世茂的危機從下半年才逐步深入，其中預(yù)售監(jiān)管資金成為壓垮資金流的最后一根稻草。
去年開始的三道紅線政策中，曾經(jīng)明確規(guī)定，以貨幣資金的三分之一或預(yù)售款項的20%，以孰高者計算為受限資金。
世茂前10個月的合約銷售額為2418億元，20%計算將近500億元，也就是說，如今世茂的預(yù)售監(jiān)管資金甚至超出政策制定者的預(yù)計。
恒大許家印此前呼吁，各地政府監(jiān)管的500多億元資金，以及已售未回款的800多億元（400多億元為個人按揭款款，剩余部分為定金、購房者分期款等）應(yīng)該盡快被盤活。
世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇也曾抱怨：
“金融機構(gòu)和政策加大了監(jiān)管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元。”
佳兆業(yè)的暴雷，同樣受困于預(yù)售監(jiān)管資金、銀行提高備償資金比例的困擾。
除了REDD的消息，世茂仍然沒有公開披露相關(guān)債務(wù)資金狀況，但結(jié)合公開資料看起來，尤其是在行業(yè)銷售放緩的情況下，世茂在等政策的邊際放松。
當(dāng)然，世茂也充分揭示了風(fēng)險，中國大部分房地產(chǎn)公司，在當(dāng)下嚴(yán)格的預(yù)售監(jiān)管、融資政策之下。
幾乎不可能撐過6個月。
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原標(biāo)題： 沒有一家地產(chǎn)商可以撐過6個月
