丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
上半年，面對復雜多變的國內(nèi)外環(huán)境，在黨中央的堅強領(lǐng)導下，各地區(qū)各部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，持續(xù)鞏固拓展疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成果，精準實施宏觀政策，我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，生產(chǎn)需求繼續(xù)回升，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，新動能快速成長，質(zhì)量效益穩(wěn)步提高，市場主體預期向好，主要宏觀指標處于合理區(qū)間，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好態(tài)勢。
從房地產(chǎn)市場來看，總體都保持著極高的活力，在這其中，銷售和投資規(guī)模單月數(shù)據(jù)均為近5年新高。在“交付節(jié)點”下房屋竣工面積提速，同比增67%。新開工面積和土地成交價款回升，建安投資和土拓投資再成開發(fā)投資主支撐。
上半年銷售規(guī)模創(chuàng)近5年新高
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1-6月增長17.0%，兩年平均增長8.1%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，辦公樓銷售面積增長10.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.7%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。其中，住宅銷售額增長41.9%，辦公樓銷售額增長10.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.8%。
單月來看，2021年6月的銷售規(guī)模較高，但增速收窄。6月商品房銷售面積和金額分別為22252萬平方米和22397億元，為近5年年中銷售規(guī)模高位。其中商品房銷售面積較2020年和2019年分別增長7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房銷售面積同比增速和累計同比增速分別較5月收窄1.7pts和8.6pts。
造成 “高規(guī)模但增速收窄”的原因是東中西部，即東北地區(qū)銷售表現(xiàn)分化加劇。
數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，東部地區(qū)商品房銷售面積37433萬平方米，同比增長31.3%；銷售額54169億元，增長45.9%。中部地區(qū)商品房銷售面積24609萬平方米，增長33.4%；銷售額18582億元，增長41.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積23621萬平方米，增長18.6%；銷售額17684億元，增長22.1%。東北地區(qū)商品房銷售面積2972萬平方米，增長17.3%；銷售額2497億元，增長16.5%。
具體來看，東部地區(qū)商品房銷售面積增速較高且1-6月東部地區(qū)商品銷售面積占全國比重42%，是支撐全國商品房保持高規(guī)模的重要發(fā)力點，如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現(xiàn)全市新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象。
而中西部和東北地區(qū)較差的市場表現(xiàn)則持續(xù)拉低全國整體增速。1-6月，東北地區(qū)較2019年下降3%，一方面房企將業(yè)績重心從東北地區(qū)轉(zhuǎn)移，另一方面地區(qū)居民購買力較低置業(yè)能力不足，長春已出現(xiàn)返本銷售等。中部和西部地區(qū)弱三四線城市也部分出現(xiàn)變相打折等營銷手段。中西部和東北地區(qū)市場表現(xiàn)的疲軟使得全國銷售增速由2021年初高增速快速收窄至個位數(shù)。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
新房房價一線仍漲、二三線漲幅收窄
從全國商品房銷售價格來看，2021年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。
根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，6月商品房銷售均價環(huán)比略降但仍保持萬元以上，達10065元/平方米。主要是由于年中銷售節(jié)點下各三四線城市短期促銷沖量。
據(jù)測算，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。
圖：2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)同比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
圖：2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數(shù)同比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
竣工提速同比增67%同時加速新開工
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。住宅新開工面積75515萬平方米，增長5.5%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%。
單月來看房屋新開工面積一改上半年頹勢，同比降幅收窄、較2019年回正。6月房屋新開工面積26939萬平方米，雖同比下降3.8%但跌幅收窄2.3pts，且較2019年增長4.7%。規(guī)模上本月新開工面積回歸至歷史較高水平，僅次于2020年疫后年中集中開工。過去一年內(nèi)成交的熱點地塊陸續(xù)開工入市下全國新開工規(guī)模如預期上升。
與此同時，6月房屋竣工顯著提速，單月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，1-6月累計同比增速較1-5月擴大9.3pts至25.7%。
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
值得注意的是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。二者較1-5月降幅分別擴大4.4pts和收窄14.9pts。
2021年6月末22個核心城市首輪集中供地陸續(xù)結(jié)束，因此在核心城市土拍的促進下全國土地成交價款顯著上升，并成為開發(fā)投資額部分支撐。但由于房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積繼續(xù)保持低位，相較往年降幅一再擴大。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
開發(fā)投資規(guī)模再創(chuàng)新高
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。
分區(qū)域來看，1-6月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區(qū)投資15053億元，增長22.7%；西部地區(qū)投資15981億元，增長12.2%；東北地區(qū)投資2601億元，增長11.8%。
單月來看，6月開發(fā)投資額為17861億元，較2020年和2019年分別增長5.9%和15%，創(chuàng)近五年新高，這主要與建安投資與土拓投資的雙雙發(fā)力有關(guān)，
值得一提的是在創(chuàng)今年新高的同時速及累計同比增速分別收窄3.9pts和3.3pts。上半年土拍與施工增長整體乏力仍在持續(xù)。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
綜合來看，未來銷售方面，在東部區(qū)域的支撐下，全國商品房銷售規(guī)模或?qū)⒗^續(xù)保持高位，但在區(qū)域分化下，整體增速仍然會受到一定的影響。
從拿地方面來看，隨著核心城市集中排地的陸續(xù)收尾，部分房企或?qū)⑥D(zhuǎn)戰(zhàn)有潛力的二三四線城市，屆時可能會迎來新一輪的回升。
下半年房企或?qū)﹂_工、拿地決策將向積極轉(zhuǎn)變。
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