地產十一言 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID：dichanshiyiyan）
這是個雷厲風行的時代
這個通知的名字很長，我數了數，一共58個字，但是能讓你關心的其實只有一句話：
國有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉稅務部門征收。
具體的時間表是：
自2021年7月1日起，選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區、直轄市、計劃單列市）以省（區、市）為單位開展征管職責劃轉試點。
自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。
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為何一則財政部的消息成為了樓市的熱點？
因為土地出讓金太重要了！
首先，是它的基數大。2020年中國的土地出讓收入高達8.4萬億。8.4萬億是個什么概念？在過去的2020年，整個中央政府的財政收入是8.3萬億。
其次，土地出讓金是各地方政府財政收入的最主要來源。2020年，土地出讓金占到地方政府財政總收入的84%；在過去20年，平均也達到了55%。
第三，土地是房地產市場的「面粉」，買面粉的錢誰收，雖然在金額上于房企而言沒有影響，但在流程和程序上影響巨大。
土地出讓金制度，是中國房地產行業繁榮20多年的一個政策基石。
「基石」動一動，「大廈」就傾斜了。
這就像一顆小石頭被扔到小溪里，石頭的重量雖不大，但依然可以泛起層層漣漪。
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那這次關于土地出讓金的變動到底是什么呢？
其實也就一句話：收錢的部門變了。
從原來的自然資源部收錢，從2022年開始，要由全國稅務局來收了。
之前，每個地方的國有土地是由地方政府來拍賣，地方政府來收錢，收來的錢由地方政府來支出，這就形成地方政府資金的一個閉環。
而2022年開始，各地方的土地出讓金要由全國稅局來代收，而這個“全國稅局”是一個從中央到地方的「垂直部門」。
這意味著什么呢？
這就意味著，地方政府今后關于土地的每一筆拍賣、支出、使用，中央都將看到，一目了然。
這就相當于中央政府給這筆巨大的土地出讓金按了一個「攝像頭」，監視著地方政府對于土地出讓金的收入和支出的一舉一動。
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那么，這樣的一個變化會為地方政府、樓市帶來哪些深遠影響呢？
首先，過度依賴土地財政的地方政府日子不好過了。
由于土地出讓金歸地方支配，這就為地方政府獲得了“經營城市”的動力、財力。
但是，地方政府靠“賣地”就已經把日子過的很舒服了，還有什么動力去做創新型的事情呢？
過度依賴土地財政，是幾乎所有地方政府的特點。
財政部公布的數據：2021年1到4月累計，全國政府性基金預算收入24277億元，同比增長36.6%。其中，國有土地使用權出讓收入21383億元，同比增長35%。
也就是說，2021年前4月全國賣地一共收入了2.1383萬億元，因為這個錢全部留在了地方，占地方一般公共預算收入的比例是52%。
地方財政每100塊收入里面，有52塊錢是賣地的收入。
地方政府過度依賴土地財政，對樓市政策的調控消極執行，這是很多地方的樓市“越調越漲”的根源所在。
「賣地成癮」的地方政府，尤其是二三四線城市，其發展幾乎已經離不開房地產市場的增長。地方債務的無序擴張，各類城投公司的底層資產，都是土地。
現在，把土地出讓金的收錢主體從地方政府改為稅務局，由中央統一管理，這就讓整個附著在土地上的邏輯都變了。
之前，是地方財政依賴，所以供給越少，地價越高。沒錢了拍幾塊，大多問題就能迎刃而解。
現在，則是流水落花本無情，一路漂泊向前行，甚至在手里空轉的機會都沒有了。
大家都成了流水線上的打工人，打好自己的那一份工就好了。
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這樣的變化對于樓市又會帶來哪些影響呢？
近兩年，國家對于房地產市場的改革可謂徹底的不要不要的。不是小打小鬧，而是徹頭徹尾。
三道紅線直接卡死的是房地產融資。
有多少昨日還風光無限的地產頭部企業，忽然之間就危機重重，陷入違約的沼澤之中。
甚至有人因為200億的到期債債，就到了賣地買資產求生的地步。
這在幾年前是完全不可想象的。高杠桿加持下的規模狂飆好像還在眼前，一瞬間就被死死卡住了脖子。
接著是一年三次的集中供地，把供需平衡一下，再把地價、售價卡一下，直接把開發商變成了制造商。
都給我老老實實的蓋房子，想出幺蛾子，沒門！
如果說這些都是表象，那么真正的王炸才剛剛登場。
土地財政。
在中國，有一個連賣菜阿姨都知道的道理：房價過高，是因為地價太貴。
是啊，當一個城市幾乎百分百要靠賣地過生活發工資的時候，地價是不可能不高的。
現在好了，土地財政這個王炸登場了，那些積重難返的過往，三下五除二的就給解決了：什么不合規的舊改、城改項目，什么城投公司的土地質押、土地款返還等等操作，都得給我規規矩矩的辦事！
從三道紅線到集中供地，再到土地財政的劃轉，十一郎從中看出國家領導人對于改變房地產“綁架”中國經濟現狀之決心。
真是個雷厲風行的時代。
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還有一個特別值得注意的是，土地出讓金劃轉的實施，也預示著房地產稅即將出臺。
很多人可能會問，這兩件事有什么必然聯系嗎？
其實，這跟我國房地產行業的發展階段有關系。
大家都知道，從總量上講，我國的房子已經蓋的差不多了，人均保有量已經超過發達國家。進入存量房時代，政府如何維持城市運轉？房地產稅就成為接棒土地財政的接盤俠。因為只有這樣，城市發展的資金才能夠保證。
但這里又出現一個問題，就是如何保證房地產稅的征收順利。
北上廣深一線城市的征收大概率不會出現問題，畢竟小區的體量大，人群的收入高，但對于一些小縣城，商品房沒多少，人們收入少，政府如何保證能夠征收的上來？
怎么辦？
這就要通過轉移支付的方式，由中央統一收稅，然后補貼一些城市，這樣保證所有城市都能運轉下去。
于是，土地財政劃轉全國稅務局就成了一步高招。
既解決了地方政府閉環小金庫不受監管的漏洞，也為下一步的房地產稅征收奠定了基礎。
在土地財政末期與房產稅即將出臺期這個階段，把國有土地出讓的收入先歸入到稅務系統，這個頂層設計，我給滿分。
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這樣一來，土地對于地方政府來說，已經是徹底的去金融化。
土地的經濟屬性一旦開始增強，就會促使地方政府能更主動的調整供給總量。這就打破了「供地越少，地價越高」的魔咒。
在房產稅的實施之下，地方政府為了得到增量稅收，只能通過多出讓土地來實現。
這和以往主要通過減少土地出讓來實現收入增長，形成了截然的反差。
而地方的積極性，也必將從賣地轉向增量稅收。
好了，今天先表到這。這么捋一下，十一郎發現，一切都是最好的安排。土地財政的大刀剛剛落下，效果究竟如何，我們一起拭目以待。
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原標題： 土地財政，開始動刀了！
