觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
本次的土拍熱度實際上亦是今年武漢地市的一個縮影。
觀點地產網 臨近年終，今年受疫情影響最大的武漢再加大賣地力度。
12月15日，武漢迎來又一場百億土拍。14宗地集中出讓，除去2宗地塊延期出讓以外，其余12宗地悉數成交，總攬金120.83億元。
沒有太多意外的是，本次土拍如今年往次土拍的熱度表現大致相仿。
原計劃出讓的14宗地塊出讓總面積約為92.58萬平方米，總起價約為198.83億元，其中有9宗宅地、3宗綜合用地（含住宅）、2宗商用地分散在各區，分別有2宗位于東湖高新區，2宗位于東西湖區、3宗位于江夏區、3宗位于黃陂區，另外蔡甸區、經開區、硚口區、武昌區各有1宗。
最終共有6宗地塊底價成交，6宗地塊溢價成交，其中競爭最為激烈的地塊便是位于黃陂武湖的P（2020）148號地塊，前后經過93輪競拍，最終被武漢盤龍城置業有限公司以5.9億元競得，樓面地價7265.81元/平方米，溢價率45.31%。
數據來源：武漢國土局，觀點指數整理
對此，合富研究院高級分析師殷一戌對觀點地產新媒體表示，“宅地出讓在武漢土拍市場上很少會出現流拍，今年網拍的大部分也都是溢價成交，除非是勾地的。”
體現在本場土拍中，最具代表性的便是中交以25.86%溢價、8.52億總價拿下的東湖高新區宅地，以及招商蛇口&武漢城建以底價57.44億摘得的經開區總價地王P（2020）152號1MA地塊。
而開拍前便引起市場關注的P（2020）150號硚口區涉宅用地則延期至12月25日出讓，業內分析指大概率是為做指標調整。湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔表示，“該宗地塊延期出讓應該是資金籌措的問題，地塊總起價80億元，保證金也較大，而接近年底大部分房企的拿地資金相對緊張。”
但無需擔心的是，該宗地已有意向買家，且地塊質素較好，且位于漢口金融一條街，屬于黃金地塊，后續出讓亦可能引發爭搶。有消息指，該宗硚口預備役雙料地王已有包括華潤等多家房企有意競拍。
招商聯合體、中交搶地
拿下本次總價地王的是招商蛇口&武漢城建，這與此前的業內猜測無太多出入。
事實上招商蛇口已經介入這塊地1年之久，“原本包括招商華潤在內的三家央企就已介入”，殷一戌表示。
該宗地塊此前以P（2020）123號的編號掛牌，為神龍汽車一廠地塊，在調整體量與商住地等指標后，總價下調約3億元重新掛牌，即便本次以底價成交，依舊是經開區總價地王。
此前最早掛牌時，地塊競拍要求也比較苛刻，除了須配建公園和學校外，還列有四項產業導入條款分別指向保險公司區域總部、民族品牌文化企業、中國500強商服平臺及世界500強汽車專項智能技術。而超大型復合型涉房企業中無一可同時滿足其上四個產業導入條款，這意味著地塊將由多家房企合作競得。
針對產業導入條款，此前便有武漢業內根據內幕消息預測招商局地產（含東風）+融創+華潤或組團合作競得該宗地。
本次地塊重新出讓，依舊要求地塊競買人須承諾引入1家及以上控股股東為世界500強（以2020年《財富》雜志公布的企業為準）且經“一委一行兩會”頒發經營許可證的全國性保險公司旗下的華中區域總部入駐；同時要引入世界500強（以2020年《財富》雜志公布的企業為準）汽車行業公司的“5G和智能汽車”無人移動應用技術，用于在本宗地范圍內城市智慧化建設。
上述兩個條件分別對應的分別是招商仁和保險以及招商蛇口+東風；而取消的“引入新華社民族品牌”及“福布斯中國500強前100強”兩項條款，分析認為分別對應的是融創和華潤。
鄭源滔亦指出，與此前預測的結果有所出入，大概率是合作條件沒談攏，所以對應的出讓條件也修改了。而指標調整后，有64%比例是住宅用地，項目未來的盈利壓力沒有那么大，招商蛇口加上武漢城建在操盤上基本不會有問題，“哪怕融創或者其他房企進來也只是一個財務投資為主。”
至于未來的入市情況，業內分析指地塊所在區域常年多供應產業用地，而少有宅地，由于周邊有較多如東風等500強企業，存在一定潛在購買力，以目前萬科在該區域的項目為參考，1.8萬元/平的售價，對比地塊目前7643.58元/平的成交樓面價，還存在一定利潤空間。
殷一戌則指出，項目未來的整體去化也存在難度，主要因區域內以產業發展為主，人口購買力有限，但話鋒一轉，他亦稱，“這樣好的區域資源不占就沒有了”。
對于招商來說，本次拿下地塊是勢在必得。鄭源滔表示，“武漢招商之前就被東風旗下的地產板塊收購了，這也是本次能拿下地塊的原因”。另據了解，招商目前已深入武漢土地市場，于漢口、漢陽、光谷等區域均有布局，開發類型涉及住宅、別墅、公寓、寫字樓等。
另外一宗引發爭搶的光谷華山P（2020）140號地塊，最終經過36輪競價，由中交地產、總價8.5億元拿下，成交樓面價10553.61元/平，溢價25.86%。
該宗宅地位于東湖新技術開發區白羊山路以南、花城大道以北-2，總用地面積62085.96平方米，規劃建筑面積80711.75平方米，容積率1.3。
據悉，該地塊其位于武漢軟件新城的東側，區域條件較好，所處的花山板塊在近年來規劃利好較多，有較大的增值空間，因此地塊引發爭搶并不稀奇。
近兩年周邊吸引了碧桂園、中國鐵建進駐，且區域內在售新房多達10個左右，產品類型為多層、高層、超高層，均價在15300元/平-19236元/平左右。
不過要指出的是，區域內整體去化表現平平，主要因區域現階段的價格體系還跟不上房價的陡然拔高，需要給予一定的市場反應時間。而對于開發商而言，不僅是花山片區需要爭先搶入，大至整個東湖東新區都需要爭先搶入，本次中交拿下也無疑是撿到寶。
2020年武漢地市
本次的土拍熱度實際上亦是今年武漢地市的一個縮影。
調整指標、下調總價及保證金比例等成為高頻操作，高溢價搶地、底價勾地、大手筆補倉頻現，開發商借機“撿漏”搶入，同時表現出的是對武漢這座城市后續樓市的樂觀預期。
回顧受疫情影響的過去一年，武漢在土地市場上的表現有些反常。“今年是武漢土地供應的一個高峰期”，殷一戌指出。
據了解，疫情爆發的二至三月份，武漢地市有約一個半月處于完全停擺狀態，直至三月底迎來疫情后首場土拍，7宗地塊總成交價約106.96億元，總出讓面積106.74萬平。其中金茂62.4億元競得漢陽區兩宗，龍湖23.5億拿下在武漢第11個項目。
疫情后為使地市回溫，武漢給出了極大的誠意。在放松土拍政策方面，3月23日，武漢市房管局發布確保該市房地產市場平穩健康發展的六條措施六項舉措，其中在土拍層面降低土地出讓保證金比例，延長土地款繳納期限，提高地塊容積率等；在資金層面繼續緩解房企資金壓力，提供專項貸款；適當延期開發貸還款付息日期，加快按揭貸款放款速度等。
最終呈現到土拍成果來看，全年的熱度都相對較高。有數據顯示，1-11月，房企重倉二線，城市群中長三角熱度持續，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，中西部城市占6席，其中武漢占據首位。
另據觀點地產新媒體了解，年內不乏房企大手筆在武漢拿地，包括綠地164億攬下武漢黃陂臨空經濟區七宗地，龍湖70億摘武昌濱江地塊，招商58億奪“準地王”硚口地塊，以及華僑城66億再入青山，中海144億落子歸元等，其中有在武漢多年尋地終落子的，亦有借勢補倉擴儲的。
從房企的考量來看，業內分析，今年的土地市場競爭度相比往年有所降低，不少開發商企認為是個撿漏的良好時機。第二方面，考慮到今年很多三四線城市的房屋交換量出現頹勢，去化受阻，開放商更積極的看好二線城市的投資機會。而武漢盡管去化率有所下滑，但市場容量還是非常大，安全系數相對較高。
殷一戌則指出，盡管從今年上半年開始，武漢各區的基準地價就在不斷往上調，但房企進入拿地的熱情依舊不減。數據顯示，今年武漢新房基本成交2000萬平方，新房交易方面冷熱分化較為明顯，“融創現在有單盤一年賣到40億，也賣得很好，利潤雖然受到影響，但是并不影響熱點項目的走量”，他補充道。
“明年土地市場還是比較樂觀，備案價也在松，不管市場買不買單，供應售價整體趨勢都在往上走。”
不過要指出的是，隨著地市的高漲，新房供應的不斷增加，目前武漢庫存高企的局面仍將持續。湖北中原數據顯示，今年武漢普遍新開盤項目平均去化率大致在45%左右，去年該數字在70%左右。
鄭源滔分析指，目前開發商在武漢普遍不會去囤地了，按照正常節奏拿地到開盤大致是8個月時間，今年出的地明年基本都入市了。至于明年的預判，其指“需求端相比今年肯定有一定好轉，但是供應端還是高壓的態勢。新房的銷售情況只會有很小幅的改善，整個庫存的去化周期還是維持在一個高位。
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