保全與執行 【最高人民法院判例】
強制執行中，承租人可以“買賣不破租賃”主張權利，但其并不享有足以排除執行的權益
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務所）
裁判要旨：
租賃權先于抵押權設立時，租賃物被拍賣的，承租人有權要求買受人繼續履行租賃合同或對租賃物主張優先購買權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行，在強制執行中，承租人不能同時主張優先購買權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。
案情介紹：
一、2004年11月6日，出租人晟欣公司與承租人利群擔保公司簽訂《房屋及設備租賃合同》，晟欣公司將其所有位于淄博市張店區商場東路2號金佰利購物廣場（訴爭房屋）出租給利群擔保公司，并于同年12月29日雙方簽訂《交接協議》約定自當日18:00起，訴爭房屋由利群公司接管。2005年1月至3月期間，利群公司對訴爭房屋進行裝修，并于2005年4月開始營業。
二、2004年5月19日前，齊商銀行與晟欣公司共簽訂了四份借款合同，共計7000萬元，分別辦理了抵押登記。晟欣公司于2005年12月28日又與齊商銀行簽訂抵押擔保借款合同，借款7000萬元，借款用途為貸新還舊，期限自2005年12月28日至2006年11月23日，并以晟欣公司的房地產（包含訴爭房屋部分）作為抵押，辦理了抵押登記手續。
三、房管部門的《房屋登記簿》上載明，設在訴爭房屋上的原抵押于2005年11月28日注銷，同日辦理了新的抵押登記，債務履行期限自2005年11月24日起至2006年11月23日止。
四、申請執行人齊商銀行因被執行人晟欣公司到期未償還借款，向淄博中院提起訴訟，淄博中院作出（2007）淄民二初字第14號判決，判令晟欣公司向齊商銀行償還本金7000萬元及利息。
五、晟欣公司未履行義務，齊商銀行向淄博中院申請強制執行，執行過程中，查封了訴爭房屋。委托評估后，淄博中院委托拍賣機構對訴爭進行拍賣并發布拍賣公告。
六、利群擔保公司認為該拍賣公告未明示其作為承租人的權利，故提出執行異議，請求撤銷該拍賣公告，淄博中院未予支持。利群擔保公司不服淄博中院異議裁定，向山東省高院申請復議，請求撤銷淄博中院裁定并確認訴爭房屋的買受人應繼續履行晟欣公司與其簽訂的租賃合同。
七、山東省高院作出（2013）魯執復議字第5號執行裁定，駁回利群擔保公司復議申請。利群擔保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認可利群擔保公司的申訴請求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。
裁判要點及思路：
對于本案，最高法院認為租賃合同成立在先，抵押權生效在后。
關于利群擔保公司租賃權的保護，《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。《擔保法》第四十八條規定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”。《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第六十五條規定“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
本案中，利群擔保公司的租賃權先于齊商銀行抵押權設立，故有權要求買受人繼續履行租賃合同，但該權利不應與對租賃物的優先購買權同時行使，否則過分保護了承租人的權益，亦對申請執行人和被執行人的權益造成影響。因此，執行法院應當在拍賣前告知利群擔保公司對優先購買權和繼續履行租賃合同的權利擇一行使。
實務要點總結：
前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人在相關交易中應注意交易標的上是否有在先的租賃合同。結合最高法院裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：
一、在對標的物設定抵押時，要注意查明是否有在先的租賃合同
根據《物權法》第一百九十條規定“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”租賃在先，抵押權人實現抵押財產時不應影響租賃關系的存續，根據“買賣不破租賃”原則，抵押財產的受讓人應承擔抵押物上的租賃負擔，因此抵押財產的變現將會受限，不利于抵押權人的權益。
二、確定房屋租賃權和抵押權孰先孰后的裁判標準，應以承租人實際占有、使用租賃物為準
租賃權作為物權化的債權，應以承租人對租賃物實際占有、使用作為設立的時間，本案中，利群擔保公司是在2005年4月開始營業，“實際占有、使用”該訴爭房屋，可以推定租賃權設立的時間應為2005年4月利群集團淄博購物廣場開業前。所以，承租人簽訂了房屋租賃合同后，應盡早的搬入；抵押權人在接受抵押財產設定抵押時，既方便又能保護自身權益的方法，是到抵押房屋了解下實際占有、使用的人是否是抵押人。
三、若抵押在先而租賃在后，因不動產的抵押登記是抵押權成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物時應該征得抵押權人的同意。對于執行程序中，租賃房屋需要被強制執行時，承租權應該讓位抵押權人所享有的抵押權益，承租人的損失可以向出租人主張違約損害賠償。
四、訴爭房屋的買受人，可能因“買賣不破租賃”原則，而不能實際使用房屋。
買受人取得房屋所有權后，因轉讓房屋上有長期租賃關系存在，買受人雖享有房屋所有權卻落得不能實際使用的尷尬處境。所以在購買房屋時，買受人應實地了解房屋是否已被租賃。
相關法律：
《合同法》
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《擔保法》
第四十八條 抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。
《物權法》
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》
第六十五條 抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于“承租人因租賃權設立先于抵押權在拍賣租賃物時可主張保持現狀”的詳細論述和分析。
本院認為：關于利群擔保公司租賃權的保護。《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。《中華人民共和國擔保法》第四十八條規定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”。《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第六十五條規定“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。本案中，利群擔保公司的租賃權先于齊商銀行抵押權設立，故有權要求買受人繼續履行租賃合同，但該權利不應與對租賃物的優先購買權同時行使，否則過分保護了承租人的權益，亦對申請執行人和被執行人的權益造成影響。因此，執行法院應當在拍賣前告知利群擔保公司對優先購買權和繼續履行租賃合同的權利擇一行使。
故裁定如下：
一、撤銷山東省高級人民法院（2013）魯執復議字第5號執行裁定；
二、撤銷淄博市中級人民法院（2007）淄執異字第207-1號執行裁定。
案件來源：
最高法院：《青島利群投資有限公司等申請監督案執行裁定書》【（2013）執監字第67號】
延伸閱讀：
關于租賃權與抵押權在執行過程中出現沖突的問題，以下是我們寫作中檢索到的最高法院和部分高院對于此問題的裁判觀點，以供讀者參考。
一、抵押權設立在先，租賃合同生效在后，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權
案例一：中信銀行股份有限公司大連甘井子支行、大連國濱企業發展總公司與大連舒心門業有限公司案外人執行異議之訴申請再審民事裁定書【最高人民法院（2015）民申字第16號】
認為：“案件爭議焦點為舒心門業就案涉執行標的物是否享有合法權利且該權利是否可以阻卻人民法院的執行。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。根據一審、二審判決載明的事實，本案中信銀行的抵押權設定在先，舒心門業所持租賃合同簽訂在后，因此無論該租賃合同是否合法有效，舒心門業的承租權是否合法存在，都不能產生阻卻人民法院對案涉土地使用權及房屋予以執行的法律效果。舒心門業以其享有合法承租權為由，要求停止人民法院對抵押物執行的申請再審理由不能成立。”
案例二：郭遠群與陳瑤希,吳劍豪,吳海璋,唐杰其他執行執行復議案件執行復議案件執行裁定書【廣東省高級人民法院（2015）粵高法執復字第82號】
認為“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。經查，本案中，郭遠群與被執行人唐杰之間訂立的租賃合同發生在涉案房產抵押權設立之后，依照上述法律規定，該租賃關系不得對抗抵押權的行使，不得影響抵押權人實現本案債權。”
案例三：無錫市新特高教育科技有限公司、無錫市環亞國際語言專修學校等與袁宇峰、曹芳等金融借款合同糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書【江蘇省高級人民法院（2015）蘇執復字第00129號】
認為：“《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。本案承租房屋上設有抵押，設定抵押權的時間為2012年8月14日。申請復議人主張的租賃合同簽訂時間在設定抵押權之后，該租賃關系不得對抗本案申請執行人（抵押權人）渤海銀行南京分行。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。第三十一條第二款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”
二、法院因承租人“未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權利，亦無法提供其實際支付租金的相關證據”，未予認可租賃關系成立
案例四：常州柏泰置業有限公司金融借款合同糾紛執行案裁定書【江蘇省高級人民法院（2014）蘇執復字第0020號】
認為：“斯瑞弗公司提供的證據不足以證明其與柏泰公司之間成立了租賃法律關系，斯瑞弗公司至今未進駐案涉房產，未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權利，亦無法提供其實際支付租金的相關證據。常州中院認定斯瑞弗公司具有承租人的合法身份且享有同等條件下的優先購買權沒有事實和法律依據。本案應重新進行第一次拍賣，且不再公示斯瑞弗公司對案涉房產享有承租權及優先購買權。斯瑞弗公司至今未進駐案涉房產，未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權利，亦無法提供其實際支付租金的相關證據。”
三、因執行后未對承租人的實體權利產生影響，承租人依然提起執行異議的，法院不予支持
案例五：孫永禎金融借款合同糾紛執行案裁定書【山東省高級人民法院（2014）魯執復議字第107號】
認為：“孫永禎并未對人民法院的拍賣行為提出異議，只是基于租賃關系要求對房產進行裝修改造。而對于孫永禎裝修改造的要求，淄博中院也僅僅是口頭建議其拍賣期間不要進行裝修，并未作出不允許其裝修改造的執行行為，因此孫永禎就此提異議不符合上述法律規定，其異議申請依法應予駁回。”
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