我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
城中村的城市更新工作，無法脫離集資評估。集資評估在整個集資備案甚至在整個更新項目操作工作過程中的重要性怎么強調都不為過。雖然未曾具體從事資產評估相關技術工作，也未具備相關技術資質，但結合工作實踐，在與一些朋友私下探討，如何做好集資評估工作。下面簡單就集資評估談談自己一些淺薄的觀點，希望能拓寬大家集資備案工作過程的思路。如有不妥或缺漏甚至錯誤，請各位朋友多多包涵。
1、集資評估差異問題
在多年的城市更新工作實踐中發現，同一宗地，同樣的規劃條件，不同的評估公司評估出來的土地估價價值相差較大。或許每個評估公司都按照一樣的程序、一樣的評估要求進行評估，但是由于對程序、要求的內涵理解各有不同，所獲取的信息資源不對稱或者存在誤差，就導致評估結果的差異。
更為重要的是，當前整個資產評估市場評估公司魚龍混雜，資質水平參差不齊，不少評估公司都有掛靠收管理費的做法。市場競爭激烈，導致某些評估公司為了獲取微薄的利潤，饑不擇食，放棄估價時需遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳利用原則，價值時點原則，替代原則等原則。受委托方或甲方的威逼利誘，失去了獨立、中立、客觀、公正、合理的技術分析，過于偏袒一方，導致不同評估公司的估價結果相差甚大。
備注：本文所指的集資評估不僅僅限于某個具體單項評估，而是整個集資評估，包括現狀物業評估、非農指標（留用地）、土地評估等等。
2、城市更新集資評估的方法
常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開發法、地價系數修正法、成本逼近法等。
估價方法的選擇應按照土地估價技術規則，根據各種方法的適用對象，結合估價項目的具體特點以及咨詢目的進行。一般來說，就單一具體的現狀物業也好，針對具體的宗地價值評估也好，采取的評估方法基本都一致，結果也相差不大。但在城市更新實踐中，從整個城市更新項目角度出發評估的結果相差就比較大了，甚至大相徑庭。
更新項目一般說來采取假設開發法比較多一些，這樣相對公平合理，相關政府也好，村集體也好，更容易接受一些。
假設開發法是假設評估對象為商品房開發建設用地，具有預期開發價值，按照專項規劃指標，建成后的房地產可通過比較法或收益法估算。
土地價值、現狀物業價值、非農指標（留用地）價值、行政村及自然村基礎數據認定、集體土地上非集體物業、拆遷成本、建安成本、不可預計費、融資成本、管理費、開發過程中的給第三方的合理費用、銷售費、各種稅費、非集體物業的回遷標準、專項規劃指標、建成物業銷售價格等等。
上述各個單項取值不同，結果相距甚遠，也往往成為各方博弈尤其開發商與村集體博弈的焦點。
3、城市更新集資評估的本質
城市更新的本質就是多方利益博弈，達成利益平衡，形成統一戰線共同合作做大蛋糕，后分配蛋糕的過程。集資評估則是確認村集體蛋糕有多大，涉及開發商與村集體分蛋糕的關鍵環節。村集體的蛋糕有沒有，有多大，涉及到集資的定義范疇，也涉及到不同利益方的立場看問題的方式。
4、城市更新集資評估的重要性
集資重要性怎么強調都不為過。
對開發商而言，集資評估意味著與村集體合作的基礎，也是分蛋糕的前提。
對于政府而言，同樣是涉及集資增值保值，甚至在某些地方或某些具體項目中可能涉及到集資與地方政府的分成問題。
對于村集體而言，集資是村集體最大最根本的合作籌碼，為了給村民有一個合適合理的交待，村集體領導必須銖錙必較認真對待集資評估，尤其是在一些更新項目比較多的地方，村民股民維權意識比較高，往往會參照其他項目質詢村集體。
據此，集資評估報告，都關乎各方的實質利益，各方的高層都異常重視。
5、集資評估的利益博弈與平衡
正如上述強調更新的本質，如果集資的評估無法讓各方利益博弈達成利益平衡，則很難形成統一戰線，必然導致項目的停滯。集資評估報告，是合作談判的基礎，不僅僅是簡單的評估技術問題，更涉及到各方利益的博弈與平衡。集資評估報告能否最終確定，需要各方的認可，尤其村集體的認可。
6、集資評估各方利益平衡關系
集資的定義、范疇、比例及集資的類型規模，直接涉及到整個更新項目蛋糕的劃分。在之前的很多文章中說過，城市更新屬于土政策，集資政策也是土政策，各個地方都會結合當地的具體情況出臺更新與集資政策。這樣一來，就導致各地對集資的定義范疇了解都有所不同。
舉個簡單的例子，深圳各個區集資政策中，有些區集資政策明確村集體合法的土地方可認定為集資，有些區集資政策就認為只要不屬于國有土地，都認定為集體土地。
更新項目的蛋糕，必須讓各方能分到相對滿意的蛋糕。而每個更新項目的蛋糕，都是恒定的，不可能任意做大，更不可能出現縮小。因此，怎么分蛋糕就顯得尤為重要了。集資評估是談判分蛋糕的基礎，需要平衡各方的利益，而平衡利益的基礎就在于集資的評估。
結合工作實踐，總的來說，需要平衡的具體如下：
（一）平衡開發商與村集體的利益
無利不起早，開發商追逐利益，必須在每一個更新項目分得合理的蛋糕，而村集體作為項目本身的地主，更確保集資增值保值。這個相對簡單，例子就不舉了。
（二）平衡行政村與自然村的利益
在更新操盤實踐中，不少城市更新項目的村集體都涉及到行政村與自然村。表面上行政村與自然村利益都是整體的，但是實踐中，自然村與行政村的蛋糕還是要劃分清楚，這就涉及如何平衡行政村與自然村的利益問題。舉例子，非農指標、留用地、征地返還地等一般都歸屬行政村名下，但是往往都涉及自然村的利益。
（三）平衡自然村之間的利益關系
一個行政村下面有幾個甚至十幾個自然村，每個自然村都有自己的利益，自己的集資。因此，涉及到不同的自然村，甚至某些項目根本不涉及到其他自然村，一樣也要充分考慮其他自然村的利益。舉例子，非農指標，表面是行政村的利益，調到某個具體自然村的更新項目，那其他自然村有沒有意見？
（四）平衡遠期和近期的利益
所謂近期遠期利益，實際就是近期的分紅、現金補償與遠期的物業回遷，包括開發商遠期協助村集體統一招商運營回遷物業，導入產業。就村集體而言，與其過多考慮近期的分紅、現金補償，不如更重視遠期開發商協助統一招商運營回遷物業，畢竟作為一般的村集體，統一運營招商的實力相對有限。甚至寧愿放棄部分的物業，換取開發商導入產業，解決村民就業，帶動村集體經濟獲得長期穩定的發展。雖然表面上集資評估不涉及后面的拆賠談判，但在某種情況下，集資評估可以適當提及，直接涉及到開發成本，畢竟開發商統一招商運營，導入產業也涉及到成本。
（五）平衡村集體與個人業主的利益
在更新的工作實踐中，集資的定義，范疇對集資評估的影響毋庸置疑。現在一些地方在城市更新項目中一般要求采取假設開發法來評估。假設開發法是在預計開發完成后房地產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算估價對象價格的方法。簡單的說呢，個人業主與村集體的利益在一定程度上是成反比。因此，怎么平衡村集體與個人業主的利益，又能順利推進項目就顯得尤為關鍵了。
（六）平衡村集體與政府的利益
每一個更新項目的蛋糕都是恒定的，扣除給政府的貢獻的土地、保障房、各種配套基礎設施后，剩下的才是開發商和村集體的蛋糕。簡單的說，為了項目能夠順利推進，起碼得確保政府有一定的利益，否則項目也難以審批通過。
7、回遷的物業只能多不能少
為了確保集體經濟的可持續發展，一般來說村集體物業不能直接買賣獲得收益，更不能私分集資。因此，村民、村代表看重的往往不是集資物業本身的價值，反而更看重集資的收取租金獲益水平，這直接涉及到村民股民獲得分紅。
集資評估無論按何種方法評估，都需要獲得村代表、村民股民的認可。隨著社會經濟的發展，房地產資產不斷增資。導致某些集資評估，表面上集資的價值是增加了，可能出現集資回遷的物業面積反而減少的情形。對于村代表、村民股民而言，更新后的回遷物業面積只能增加，絕對不能減少。
8、商業與住宅物業的價值相背離
隨著電商的崛起，基礎設施的完善、快遞業的發展及科技行業日益滲入傳統的商業領域，商業大環境日趨惡化。當前逐漸出現了明顯的趨勢，就是商業物業與住宅的價值日益背離，一方面是住宅價值越來越高，另一方面是商業價值日益降低。這就導致越來越多的村集體對商業物業的期望值日漸降低。
9、一些思考
普通商業與住宅的價值相背離，集資評估需要予以重視這一趨勢。當然，村集體也需要考慮，是否真的需要這么多的普通商業？是否考慮回遷多一些住宅甚至公寓旅館替代普通商業？開發商是否更應轉變思路，在做大蛋糕的時候，是否多多從村集體的實質利益出發考慮普通商業的價值是否可行？減少普通商業，增加住宅與公寓旅館。如果受限政策，未能增加住宅與公寓，是否減少普通商業，增加更多旅館業。
其次，絕大多數的村集體并不具備統一運營商業物業的經驗，在集資談判過程中，是否可以要求開發商代為招商運營確保回遷的商業物業獲得更好效益更穩定的收益？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 城市更新中集資評估需重點關注的事項
