觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
馬軍、陳勇、申司昀等退出奧園美谷，胡冉由總裁升任董事長(zhǎng)，范時(shí)杰由執(zhí)行總裁轉(zhuǎn)為總裁。
12月29日晚間，奧園美谷宣布多名高管辭職，一時(shí)引起關(guān)注。
根據(jù)奧園美谷公告，因工作調(diào)整原因，馬軍申請(qǐng)辭去董事、董事長(zhǎng)及董事會(huì)各專門委員會(huì)職務(wù)，陳勇申請(qǐng)辭去董事及董事會(huì)各專門委員會(huì)職務(wù)，胡冉申請(qǐng)辭去總裁職務(wù)，范時(shí)杰申請(qǐng)辭去執(zhí)行總裁職務(wù)；因個(gè)人原因，張樹軍申請(qǐng)辭去獨(dú)立董事及董事會(huì)各專門委員會(huì)職務(wù)。
辭職后馬軍、陳勇、張樹軍將不在奧園美谷擔(dān)任任何職務(wù)，胡冉仍繼續(xù)擔(dān)任董事職務(wù)，范時(shí)杰仍繼續(xù)擔(dān)任職工董事職務(wù)。
根據(jù)公司第十屆董事會(huì)第二十五次會(huì)議決議，胡冉擔(dān)任董事長(zhǎng)職務(wù)，范時(shí)杰擔(dān)任總裁職務(wù)。
值得注意的是，在此之前，12月14日，申司昀因個(gè)人原因辭去奧園美谷董事、執(zhí)行總裁職務(wù)，辭職后申司昀將不在奧園美谷擔(dān)任任何職務(wù)。截至該公告日，申司昀持有公司股份487,100股。
這看起來更像是管理層的重新?lián)Q血。
馬軍、陳勇、申司昀等退出奧園美谷，胡冉由總裁升任董事長(zhǎng)，范時(shí)杰由執(zhí)行總裁轉(zhuǎn)為總裁。
管理團(tuán)隊(duì)換血
奧園美谷前身為“京漢股份”，由中國(guó)奧園于2020年4月收購(gòu)得來，派駐進(jìn)奧園美谷的管理團(tuán)隊(duì)也均來自?shī)W園集團(tuán)。
從幾位管理層各自擅長(zhǎng)的領(lǐng)域判斷，有業(yè)內(nèi)人士表示，此番人事變動(dòng)或與奧園美谷剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦醫(yī)美有關(guān)。
馬軍自2015年6月起獲委任中國(guó)奧園營(yíng)運(yùn)總裁，現(xiàn)任執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁，主抓地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理；陳勇為奧園集團(tuán)副總裁，地產(chǎn)投資中心總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)公司投融資管理、資金管理及資金風(fēng)險(xiǎn)管控工作。
因個(gè)人原因辭任的申司昀同樣在房地產(chǎn)管理方面有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，其于2014年3月至2020年5月任奧園集團(tuán)韶關(guān)有限公司總經(jīng)理。
升任董事長(zhǎng)的胡冉于2020年任職奧園美谷董事、總裁，有分析指，胡冉有著復(fù)合深厚的學(xué)術(shù)背景，在科技界、產(chǎn)業(yè)界積累了大量資源，具備行業(yè)頭部企業(yè)的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，其個(gè)人背景、經(jīng)驗(yàn)與奧園美谷發(fā)展方向高度契合；此前為執(zhí)行總裁的范時(shí)杰，于科技產(chǎn)業(yè)管理、學(xué)術(shù)及公共管理經(jīng)驗(yàn)豐富，被認(rèn)為有較強(qiáng)的專業(yè)互補(bǔ)性。
從奧園美谷近幾個(gè)月對(duì)外的動(dòng)作看，主要在推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)出售予中國(guó)奧園旗下投資公司的交易。
奧園美谷于2021年6月拋出出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃，通過產(chǎn)權(quán)交易所公開招標(biāo)和投標(biāo)，涉及京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)、蓬萊華錄35%股權(quán)。
外界曾認(rèn)為，奧園美谷選擇對(duì)外轉(zhuǎn)讓，以達(dá)到回籠資金、減少經(jīng)營(yíng)成本、減少關(guān)聯(lián)交易等好處。
最終中國(guó)奧園旗下投資公司深圳市凱弦投資作為唯一意向受讓方，將該3個(gè)標(biāo)的公司納入，相當(dāng)于奧園系“左右倒右手”。
中標(biāo)奧園美谷房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凱弦投資，成立于2021年4月，為中國(guó)奧園間接全資附屬公司，主要從事投資控股，實(shí)際控制人郭梓文。
7月9日，中國(guó)奧園曾公告稱，指定凱弦投資為投標(biāo)人，參與奧園美谷的本次招標(biāo)。彼時(shí)，中國(guó)奧園稱：“正在優(yōu)化其組織架構(gòu)并推進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施，預(yù)期招標(biāo)完成后奧園美谷及其附屬公司將專注于醫(yī)療美容業(yè)務(wù)，而中國(guó)奧園的其他附屬公司則繼續(xù)主要專注于物業(yè)發(fā)展及投資。”
由此可見，奧園實(shí)際并無拋售上述地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意圖，而是通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移推進(jìn)集團(tuán)內(nèi)部重組。
年初劃分房地產(chǎn)及非房業(yè)務(wù)時(shí)，奧園曾對(duì)外表示，成立非房集團(tuán)的目的是產(chǎn)業(yè)賦能和打通壁壘，做好后疫情時(shí)代非房業(yè)務(wù)的賽道選擇；而非房板塊，內(nèi)部目標(biāo)是要助力集團(tuán)邁進(jìn)世界500強(qiáng)。
從奧園美谷中剝離出來的地產(chǎn)資產(chǎn)，或?qū)⒉⑷胫袊?guó)奧園“幸福生活板塊”，歸屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大范疇中。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，京漢置業(yè)、北京養(yǎng)嘉于2021年8月30日完成工商變更登記手續(xù)，蓬萊華錄于2021年11月4日完成工商變更登記手續(xù)。
此次交易完成后，奧園美谷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，原本主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、化纖新材料和醫(yī)美業(yè)務(wù)，目前以后兩者為主。
資產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移
回過頭看，2020年4月奧園斥資11.6億元收購(gòu)京漢股份并改旗易幟成為第一大股東，完成交易過戶手續(xù)后，以馬軍、申司昀等為代表的奧園班底正式進(jìn)駐。
收購(gòu)京漢股份時(shí)，外界的普遍認(rèn)知是，奧園目標(biāo)指向了獲取這家老牌開發(fā)商的土地儲(chǔ)備資源，其位于在雄安新區(qū)內(nèi)和環(huán)京區(qū)域的土儲(chǔ)，恰好解決了奧園在環(huán)京一帶布局的“執(zhí)念”。
京漢股份項(xiàng)目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計(jì)約18個(gè)項(xiàng)目，總可售建筑面積約124萬平方米。
奧園彼時(shí)亦稱，通過本次收購(gòu)，可深耕已有區(qū)域，豐富公司土地儲(chǔ)備資源，進(jìn)一步增加一二線城市占比；同時(shí)，收購(gòu)事項(xiàng)促進(jìn)集團(tuán)與目標(biāo)集團(tuán)的戰(zhàn)略整合。
值得一提的是，2015年出任奧園集團(tuán)營(yíng)運(yùn)總裁后，馬軍曾在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，有意拓展復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，重點(diǎn)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游地產(chǎn)。
目前可以發(fā)現(xiàn)，京漢股份旗下多個(gè)項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)核與馬軍所提出的“復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式”發(fā)展計(jì)劃相契合。
京漢股份于2000年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2015年借殼上市，是一家在健康養(yǎng)老、綠色纖維、主題小鎮(zhèn)、健康住宅、建筑工程等領(lǐng)域布局和多元化發(fā)展的企業(yè)。
新入主的奧園團(tuán)隊(duì)，在收購(gòu)后半年主要梳理解決京漢股份的流動(dòng)性危機(jī)，包括通過利用旗下奧園健康2.48億元收購(gòu)京漢股份物業(yè)公司、深圳奧園科星投資有限公司注資5億等為京漢股份輸血；2020年8月中旬，奧園引入信達(dá)資產(chǎn)為京漢股份的19.79億債權(quán)進(jìn)行收購(gòu)重組，稍解流動(dòng)性壓力。
具體在規(guī)劃該平臺(tái)未來發(fā)展方向上，2020年10月26日，京漢股份宣布更名為“奧園美谷”，并選擇了原有的綠色纖維業(yè)務(wù)作為基本盤。
但實(shí)際在被收購(gòu)后，奧園美谷很長(zhǎng)一段時(shí)間都處于戰(zhàn)略搖擺狀態(tài)，這一定程度上亦與奧園正處內(nèi)部改革進(jìn)行各大板塊調(diào)整有關(guān)。
直到奧園美谷接手了奧園健康醫(yī)美板塊的有關(guān)營(yíng)運(yùn)（包括接手對(duì)醫(yī)美機(jī)構(gòu)連天美的收購(gòu)）、宣布出售旗下物業(yè)開發(fā)板塊等動(dòng)作后，確立了醫(yī)美定位，完全放棄地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
在此之前，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售仍是京漢股份營(yíng)業(yè)收入主要來源，2019年、2020年均占比超過70%。
2021年初，奧園集團(tuán)劃分旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成立“幸福生活板塊”，非房業(yè)務(wù)則成立“悅康板塊”，奧園美谷被劃歸到后者。
可以發(fā)現(xiàn)，奧園美谷2021年兩場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，均是由時(shí)任總裁的胡冉帶頭出席。
根據(jù)胡冉在業(yè)績(jī)會(huì)上的說法，奧園對(duì)醫(yī)美板塊極為看重，且已經(jīng)規(guī)劃了清晰的發(fā)展路線。
“大家千萬不要低估原來以房地產(chǎn)為主業(yè)的中國(guó)奧園集團(tuán)在醫(yī)美行業(yè)投入、成為醫(yī)美行業(yè)頭部品牌的決心。（奧園美谷）整個(gè)定位對(duì)標(biāo)小米、特斯拉、蘋果這樣的優(yōu)秀企業(yè)，打造醫(yī)美生態(tài)，希望成為一個(gè)醫(yī)美生態(tài)的集成商，我們一定不會(huì)放過任何一個(gè)進(jìn)一步擴(kuò)大公司收入和利潤(rùn)水平的機(jī)會(huì)。”
“當(dāng)發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略是對(duì)的、商業(yè)邏輯是成立的、項(xiàng)目是現(xiàn)成的時(shí)候，我們就要靠?jī)蓚€(gè)：一是錢，二是人。我們將籌措各種未來發(fā)展基金，同時(shí)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是團(tuán)隊(duì)的人。”但此處所指的“人”，主要強(qiáng)調(diào)的是推出全球合伙人計(jì)劃充實(shí)隊(duì)伍。
目前來看，奧園美谷醫(yī)美板塊還處起步階段，但有較好的盈利能力。2021年上半年，醫(yī)療美容業(yè)務(wù)收入1.55億元，占該公司營(yíng)業(yè)收入比重13.33%；第三季度單季，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.75億元，同比減少76.32%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1.61億元，同比增長(zhǎng)66.17%。
至于剝離出來的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以京漢置業(yè)資產(chǎn)最為優(yōu)質(zhì)。截至2020年末，京漢置業(yè)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為9個(gè)，銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目為5個(gè)。
從各項(xiàng)盈利指標(biāo)來看，2020年，京漢置業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收15.92億元、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2.45億元、凈利潤(rùn)1.27億元，分別較2019年下降約37.04%、23.13%、29.34%。同期，京漢置業(yè)整體毛利為4.89億元，同比減少約25%；整體毛利率為30.12%，同比增長(zhǎng)4.76個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率增長(zhǎng)所致。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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