雅居樂集團(tuán)法務(wù)部 作者：鄭爭元/周軍
來源：雅居樂集團(tuán)法務(wù)部（ID：Agile_Legal）
【案情簡介】
陳某購買A公司投資開發(fā)的新建商品房一套（下稱“案涉商品房”），案涉商品房所在地的政府于2014年4月21日頒發(fā)案涉商品房《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)初始登記在A公司名下。陳某于2014年6月與A公司簽訂《商品房買賣合同》，隨后并辦理了商品房銷售合同備案、網(wǎng)上簽約相關(guān)手續(xù)，合同約定的成交總房價(jià)款人民幣2310770元（現(xiàn)售），分期付款，簽訂合同當(dāng)日支付首期30%房價(jià)款693231元，90日內(nèi)支付第二期20%房價(jià)款462154元，120日內(nèi)支付第三期20%房價(jià)款462154元，180日內(nèi)支付第四期30%房價(jià)款693231元。買受人逾期付款超過90日后，而經(jīng)出賣人同意繼續(xù)履行合同的，買受人按同期中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率上浮10%、每日計(jì)算違約金給到出賣人。陳某支付了首期30%房價(jià)款，但是其余三期房價(jià)款到期后均沒有支付，A公司遂訴至A法院主張前述合同權(quán)利。A法院判決陳某于判決生效之日起七日內(nèi)應(yīng)向A公司支付房價(jià)款1617539元、支付逾期付款違約金。在判決生效后，A公司向A法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。但是因陳某存在拖欠銀行貸款等其他債務(wù)，故案涉商品房被B法院實(shí)施了首次查封，A法院輪候查封了案涉商品房。后B法院作為負(fù)責(zé)資產(chǎn)處置的法院，在2018年12月26日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺進(jìn)行處置，案涉商品房經(jīng)拍賣最終以3399536元成交。
B法院在拍賣時(shí)，案涉商品房的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍然是登記在A公司名下，但已辦理商品房銷售合同備案和網(wǎng)上簽約相關(guān)手續(xù)。而在B法院拍賣時(shí)，A公司已經(jīng)獲得上述判令陳某支付欠付的房價(jià)款及逾期付款違約金的生效判決。現(xiàn)A公司欲申請執(zhí)行異議，以最大限度保障、維護(hù)自身合法權(quán)益。
【爭議焦點(diǎn)】
一、B法院拍賣案涉商品房的行為，是否侵犯了A公司的合法權(quán)益？
二、A公司是否可主張對案涉商品房拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配權(quán)利？
【分析意見】
B法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣案涉商品房的行為，是否侵犯了A公司的合法權(quán)益？
一
1、法院應(yīng)當(dāng)并且只能處置被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，司法拍賣時(shí)案涉商品房的物權(quán)由A公司享有，不是被執(zhí)行人陳某的財(cái)產(chǎn)。依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)所在地政府2014年4月21日頒發(fā)的《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的案涉商品房在被拍賣時(shí)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”登記權(quán)屬人是A公司，除該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記外，案涉房屋在拍賣之前并無任何物權(quán)轉(zhuǎn)移登記記錄。《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，案涉商品房只是辦理了商品房銷售合同備案，并未進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。商品房銷售合同備案是行政管理機(jī)關(guān)對合同的管理措施，是政府為了防止一房多賣、保障購房者的合法權(quán)益而設(shè)置的，但是其并不發(fā)生物權(quán)的法律效力，其法律效力不同于《物權(quán)法》規(guī)定的登記，銷售合同備案不能產(chǎn)生物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)的法律效力，不影響、不轉(zhuǎn)移A公司依法登記享有的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條“對案外人的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷；……。”可作為法律依據(jù)證明案涉商品房的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”在被司法拍賣時(shí)不屬于陳某，而應(yīng)屬于A公司。
2、法院資產(chǎn)處置、司法拍賣有誤，在房屋過戶轉(zhuǎn)移登記之前，買受人享有的是債權(quán)請求權(quán)：在房屋符合過戶轉(zhuǎn)移登記條件后，買受人才有權(quán)利按銷售合同約定的條件獲得購買房屋的所有權(quán)（即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”），須通過登記依法才能取得“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。即被執(zhí)行人陳某只對案涉商品房享有債權(quán)，應(yīng)該按照債權(quán)進(jìn)行處置，而不能按“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”進(jìn)行處置。
3、被拍賣的案涉商品房經(jīng)法律程序、生效判決確認(rèn)被執(zhí)行人陳某只支付了案涉房屋總房價(jià)款的30%，有70%房價(jià)款并未支付給A公司。因此被執(zhí)行人陳某對案涉房屋不享有完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而只享有相應(yīng)的合同債權(quán)。負(fù)責(zé)執(zhí)行、處置的B法院可以拍賣的，其實(shí)并非“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，依法只應(yīng)該是被執(zhí)行人陳某對案涉房屋享有的相應(yīng)“合同債權(quán)”。因此B法院拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明中將商品房買賣 “合同債權(quán)”錯(cuò)誤地認(rèn)為是房地產(chǎn)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”是嚴(yán)重失實(shí)的，已侵犯了A公司的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條，“由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，法院應(yīng)當(dāng)支持。但拍賣時(shí)的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明的除外。” A公司作為利害關(guān)系人，依法有權(quán)提出執(zhí)行異議，請求撤銷該網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。
4、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。 ”按照此條規(guī)定推斷立法機(jī)關(guān)原意，如果所購商品房、已支付的價(jià)款沒超過合同約定總價(jià)款的百分之五十是不能作為買受人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，作為登記權(quán)利人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠依法排除執(zhí)行。
5、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條規(guī)定“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。” 按照此條規(guī)定推斷，開發(fā)商的救濟(jì)辦法除了提出請求撤銷該網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的執(zhí)行異議，還可以在接到法院查封裁定后提出解除查封的執(zhí)行異議。理由是在開發(fā)商是權(quán)利人且未得到剩余價(jià)款、第三人沒有對開發(fā)商承諾剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的情況下，不可查封。
綜上，B法院處置的案涉商品房在被司法拍賣時(shí)尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，物權(quán)仍為A公司所有，并非被執(zhí)行人陳某的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”財(cái)產(chǎn)，B法院若在不能保證A公司合法權(quán)益的情況下拍賣上述房屋，則涉嫌違法侵犯了A公司的合法權(quán)益。
二
A公司是否可主張對案涉商品房拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配權(quán)利？
考慮到A公司目標(biāo)也可以是實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)、追回房價(jià)款即可，退而求其次，如果A公司不提出請求撤銷該網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的執(zhí)行異議，不提出解除查封的執(zhí)行異議，轉(zhuǎn)而尋求實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)。則應(yīng)當(dāng)主張對案涉商品房拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配、優(yōu)先清償上述債權(quán)，否則若以普通債權(quán)參與分配則權(quán)益必然會(huì)受損。A公司主張對案涉商品房拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配、優(yōu)先清償A公司的上述債權(quán)，是否有法律上的依據(jù)？若法院執(zhí)行分配時(shí)沒有將A公司的上述債權(quán)優(yōu)先清償、從案涉商品房拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配，A公司再提出執(zhí)行異議，是否可以獲得支持？筆者通過檢索發(fā)現(xiàn)以下相關(guān)的法律依據(jù)（包括司法解釋、高級法院指導(dǎo)意見）后認(rèn)為，A公司優(yōu)先分配的主張應(yīng)得到支持：
01
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”
此條司法解釋，雖然是針對買受人提出執(zhí)行異議的處理，但從條款內(nèi)容推斷，亦可理解為：如果已支付的價(jià)款沒有超過合同約定總價(jià)款的百分之五十，則法院不應(yīng)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房。
02
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》
第十八條：被執(zhí)行人購買第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對該第三人的債權(quán)。
第十九條：被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
此條司法解釋，是針對是否可以查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定，對非被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，如果連查封、扣押、凍結(jié)都不允許，擅自處置就更是法律禁止的情形。第十九條明確，只有在被執(zhí)行人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)且申請執(zhí)行人已經(jīng)向第三人支付了剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，才可以查封、扣押、凍結(jié)。在本期案例中，陳某沒有實(shí)際占有案涉房屋，申請執(zhí)行人也沒有向第三人（A公司）支付剩余價(jià)款，第三人（A公司）尚未同意法院處置、將剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付，B法院查封已違反最高法院的上述規(guī)定。也可證明，其實(shí)執(zhí)行法院應(yīng)在查封前就做好依法保障第三人（A公司）對案涉商品房拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配權(quán)利的措施（讓申請執(zhí)行人向A公司支付剩余價(jià)款，或者取得A公司的同意并向A公司承諾從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余價(jià)款）。
03
《吉林省高級人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干疑難問題的解答（二）》
“問題十九：金錢債權(quán)執(zhí)行中，申請執(zhí)行人對被執(zhí)行人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買但未辦理登記的商品房請求實(shí)施執(zhí)行，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人就案涉商品房提出權(quán)屬主張的，人民法院該如何處理？
答：金錢債權(quán)執(zhí)行中，申請執(zhí)行人請求對被執(zhí)行人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買但尚未辦理登記的商品房實(shí)施執(zhí)行，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人就案涉商品房提出權(quán)屬主張，同時(shí)滿足以下條件的，對申請執(zhí)行人繼續(xù)執(zhí)行的請求，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：
（一）被執(zhí)行人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間就案涉商品房已經(jīng)形成了合法有效的商品房買賣合同關(guān)系；
（二）被執(zhí)行人已經(jīng)合法占有了案涉商品房，或者被執(zhí)行人已經(jīng)辦理了合法有效的所有權(quán)預(yù)告登記、合同備案登記、合同網(wǎng)簽登記等情形之一的；
（三）被執(zhí)行人已經(jīng)支付了全部價(jià)款，或者被執(zhí)行人按照合同約定僅支付了部分價(jià)款但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意剩余價(jià)款從變價(jià)款中優(yōu)先向其支付。”
“問題二十：金錢債權(quán)執(zhí)行中，申請執(zhí)行人請求對被執(zhí)行人購買但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施執(zhí)行，而出賣人作為權(quán)利登記人就案涉不動(dòng)產(chǎn)提出權(quán)屬主張的，人民法院該如何處理？
答：金錢債權(quán)執(zhí)行中，申請執(zhí)行人請求對被執(zhí)行人購買但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施執(zhí)行，而出賣人作為權(quán)利登記人就案涉不動(dòng)產(chǎn)提出權(quán)屬主張，同時(shí)滿足以下條件的，對申請執(zhí)行人繼續(xù)執(zhí)行的請求，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：
（一）被執(zhí)行人與出賣人之間就案涉不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)形成了合法有效的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同關(guān)系；
（二）被執(zhí)行人已經(jīng)合法占有案涉不動(dòng)產(chǎn)，或者被執(zhí)行人已經(jīng)就案涉不動(dòng)產(chǎn)辦理了有效的所有權(quán)預(yù)告登記；
（三）被執(zhí)行人已經(jīng)支付了全部價(jià)款，或者被執(zhí)行人按照合同約定僅支付了部分價(jià)款但出賣人同意剩余價(jià)款從變價(jià)款中優(yōu)先向其支付。”
這份發(fā)布于2019年1月3日的高院指導(dǎo)意見，明確如果對被執(zhí)行人購買但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施執(zhí)行，除了審查不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的合法有效性外，還要求被執(zhí)行人已經(jīng)合法占有了案涉商品房或者被執(zhí)行人已經(jīng)辦理了合法有效的所有權(quán)預(yù)告登記，并且需同時(shí)滿足“被執(zhí)行人已經(jīng)支付了全部價(jià)款，或者被執(zhí)行人按照合同約定僅支付了部分價(jià)款但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）同意剩余價(jià)款從變價(jià)款中優(yōu)先向其支付”的條件。
這份高院司法指導(dǎo)意見，與本案的情況一樣，筆者認(rèn)為可以作為裁判的參考。但筆者并不認(rèn)同將“所有權(quán)預(yù)告登記、合同備案登記、合同網(wǎng)簽登記等”作為條件之一的做法，因?yàn)椤八袡?quán)預(yù)告登記、合同備案登記、合同網(wǎng)簽登記等”并不是《物權(quán)法》規(guī)定的“登記”類別，只是政府一種行政管理措施，不能產(chǎn)生物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)的法律效力，不影響、不轉(zhuǎn)移依法登記享有的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。
04
黑龍江省高級人民法院民一庭2011年11月22日發(fā)布的《黑龍江省高級人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》
“十、哪些情形下，可以判決許可強(qiáng)制執(zhí)行特定執(zhí)行標(biāo)的？
審理中確認(rèn)存在以下情形，可以判決許可強(qiáng)制執(zhí)行特定標(biāo)的：
（一）案外人雖為所有權(quán)人，但案外人以爭議財(cái)產(chǎn)為被執(zhí)行人提供擔(dān)保、案外人的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)添附于被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)且無法分割的；
（二）案外人向被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，雖然動(dòng)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有、不動(dòng)產(chǎn)未辦理變更登記，但申請執(zhí)行人已向案外人支付剩余價(jià)款，或者案外人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的；
（三）案外人對被執(zhí)行人僅享有普通債權(quán)的；
（四）案外人對執(zhí)行標(biāo)的僅享有交付請求權(quán)的，但是符合本解答第九條第八項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定的情形除外；
（五）案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有租賃權(quán)的，但是因強(qiáng)制執(zhí)行可能影響租賃權(quán)行使的除外；
（六）其他強(qiáng)制執(zhí)行不影響案外人實(shí)體權(quán)利的情形。”
這份高院司法指導(dǎo)意見，明確在“案外人向被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，雖然動(dòng)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有、不動(dòng)產(chǎn)未辦理變更登記”的情況下，除非“申請執(zhí)行人已向案外人支付剩余價(jià)款，或者案外人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付”，否則不可強(qiáng)制執(zhí)行特定執(zhí)行標(biāo)的，筆者認(rèn)為可以作為本案裁判的參考。
05
《關(guān)于執(zhí)行查控時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則及案外人異議審查中權(quán)利（利益）沖突規(guī)則若干問題的意見》北京市法院執(zhí)行局局長座談會(huì)（第九次會(huì)議）紀(jì)要
一、執(zhí)行查控時(shí)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則
1、民事執(zhí)行中，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的一般動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，以及數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)等非以占有或登記作為權(quán)利外觀但依據(jù)法律、司法解釋的規(guī)定屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。
人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)屬于第三人的財(cái)產(chǎn)，但本紀(jì)要另有規(guī)定的除外。
6、執(zhí)行查控時(shí)對財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬，人民法院按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷：
（1）已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷。
有明確、具體的線索表明被執(zhí)行人可能對第三人享有到期或未到期債權(quán)的，人民法院可以依法向該第三人發(fā)出凍結(jié)裁定及履行到期債務(wù)通知書。
11、被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以預(yù)查封、扣押、凍結(jié)。預(yù)查封、扣押、凍結(jié)期間，買賣合同依法解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除預(yù)查封、扣押、凍結(jié)，但可以執(zhí)行被執(zhí)行人因該合同法律關(guān)系形成的對該第三人的債權(quán)。
被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有，被執(zhí)行人或申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款，或者第三人同意從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余價(jià)款的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
預(yù)查封期間，在產(chǎn)權(quán)未過戶登記到被執(zhí)行人名下之前，人民法院不得對該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，但第三人同意處置的除外。
被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，不符合前兩款規(guī)定的條件的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)，也不得預(yù)查封、扣押、凍結(jié)，但可以執(zhí)行被執(zhí)行人因該合同法律關(guān)系取得的相關(guān)財(cái)產(chǎn)。
二、違反執(zhí)行查控時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則的救濟(jì)
14、人民法院違反本紀(jì)要第1條確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則查封、扣押、凍結(jié)第三人財(cái)產(chǎn)，第三人提出執(zhí)行異議的，依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進(jìn)行審查。
這份高院司法指導(dǎo)意見，明確如果被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有，被執(zhí)行人或申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款，或者第三人同意從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余價(jià)款的，人民法院才可以查封、扣押、凍結(jié)。預(yù)查封期間，在產(chǎn)權(quán)未過戶登記到被執(zhí)行人名下之前，人民法院不得對該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，但第三人同意處置的除外。筆者認(rèn)為可以作為本案裁判的參考。
06
《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》
3、審查案外人執(zhí)行異議之訴中主張的民事權(quán)益是否具有實(shí)體法上的依據(jù)，并根據(jù)下列情形予以認(rèn)定：（1）案外人主張所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定予以審理認(rèn)定；……。
6、審查案外人權(quán)益與申請執(zhí)行人申請執(zhí)行的權(quán)益的保護(hù)順位。同一執(zhí)行標(biāo)的物上存在不同性質(zhì)的權(quán)利且發(fā)生沖突時(shí)，除法律和司法解釋另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列原則處理：
（1）堅(jiān)持法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于物權(quán)；
（2）物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；
（3）法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)；
（4）普通債權(quán)平等保護(hù)原則。
13、執(zhí)行法院對被執(zhí)行人向案外人購買且已支付全部或部分價(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)采取查封或其他執(zhí)行措施，案外人提出執(zhí)行異議，請求解除查封或排除執(zhí)行的，根據(jù)下列情形處理：
（1）申請執(zhí)行人愿意支付剩余價(jià)款或者同意從不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余價(jià)款的，應(yīng)駁回其異議申請；案外人因此提起執(zhí)行異議之訴的，駁回其訴訟請求。案外人同時(shí)提出的解除或撤銷合同請求，不予支持。
（2）被執(zhí)行人購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)，已通過銀行按揭貸款支付購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為案外人以其為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔(dān)保或階段性擔(dān)保為由，提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴，請求解除查封或停止執(zhí)行的，不予支持。案外人同時(shí)提出解除或撤銷合同請求的，不予支持。但案外人已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付。”
這份高院司法指導(dǎo)意見，明確了審查案外人權(quán)益與申請執(zhí)行人申請執(zhí)行的權(quán)益的保護(hù)順位時(shí)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則，而對于“案外人主張所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定予以審理認(rèn)定”，同時(shí)明確了“執(zhí)行法院對被執(zhí)行人向案外人購買且已支付全部或部分價(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)采取查封或其他執(zhí)行措施，案外人提出執(zhí)行異議”時(shí)，案外人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付。可以作為本案裁判的參考。
07
《廣東高院執(zhí)行裁決要點(diǎn)摘編（2019年第1期·合第9期）》
8、執(zhí)行案件的當(dāng)事人和相關(guān)債權(quán)人對人民法院制作的財(cái)產(chǎn)分配方案有異議的，享有依法提起分配方案異議之訴的救濟(jì)權(quán)利，但該種訴訟救濟(jì)僅限于在財(cái)產(chǎn)分配方案中存在的實(shí)體民事權(quán)利爭議，如債權(quán)是否成立、債權(quán)是否履行、優(yōu)先權(quán)是否存在、分配順位等。如當(dāng)事人和相關(guān)債權(quán)人對執(zhí)行財(cái)產(chǎn)分配中存在的是否適用財(cái)產(chǎn)分配程序、申請參與分配的債權(quán)人是否適格、債權(quán)人申請是否符合期限規(guī)定等程序性權(quán)利爭議有異議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定向人民法院提出執(zhí)行行為異議，由人民法院按照執(zhí)行異議、復(fù)議程序進(jìn)行審查處理。——（2018）粵執(zhí)復(fù)364號，合議庭：楊明哲、李焱輝、張磊
10、在判斷利害關(guān)系人是否有權(quán)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條向執(zhí)行法院提出異議這一問題時(shí)，既應(yīng)審查其對執(zhí)行標(biāo)的主張的權(quán)利性質(zhì)是否為實(shí)體權(quán)利，還應(yīng)審查其主張的實(shí)體權(quán)利能否足以阻卻執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓或交付。若利害關(guān)系人不能證明其對執(zhí)行標(biāo)的享有所有權(quán)等可以阻卻執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，執(zhí)行法院應(yīng)適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條對其異議進(jìn)行審查。——（2018）粵執(zhí)復(fù)370號，合議庭：楊明哲、李焱輝、張磊”
廣東高院，未檢索到本案相關(guān)司法指導(dǎo)意見，但從檢索到的《廣東高院執(zhí)行裁決要點(diǎn)摘編》中可確認(rèn)，A公司如果對法院制作的財(cái)產(chǎn)分配方案有異議的，享有依法提起分配方案異議之訴的救濟(jì)權(quán)利，就優(yōu)先權(quán)是否存在、分配順位提出意見，明確了此種執(zhí)行異議之訴相關(guān)法律適用依據(jù)。筆者并建議廣東高級法院制訂針對此類執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴審理的相關(guān)指導(dǎo)意見，統(tǒng)一規(guī)范司法實(shí)務(wù)操作。
【應(yīng)對思路】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對本期案例所述情況，分析總結(jié)應(yīng)對思路如下：
由于全國各地法院在實(shí)務(wù)操作中，對于法院能否拍賣類似案例中“產(chǎn)權(quán)未過戶登記到被執(zhí)行人名下”的商品房做法不一，建議首先要了解清楚當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?shí)務(wù)操作情況。
一
對于像北京市高級法院那樣，已經(jīng)明確了“預(yù)查封期間，在產(chǎn)權(quán)未過戶登記到被執(zhí)行人名下之前，人民法院不得對該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置”而且嚴(yán)格限制查封、扣押、凍結(jié)的，如發(fā)生本期案例所述情況，及時(shí)提出執(zhí)行異議，相信問題比較容易得到解決。對于類似于案例中的法院那樣，直接予以查封、拍賣變賣尚在開發(fā)商名下、未過戶登記到被執(zhí)行人名下的新建商品房，則要做好相關(guān)應(yīng)對預(yù)案。建議開發(fā)商一旦接到法院查封裁定，立即提出解除查封措施的執(zhí)行異議。
二
為了避免在此類案件處理中，因信息不對稱導(dǎo)致被動(dòng)局面，可以在決定起訴未付清房價(jià)款的買受人前，通過向按揭貸款的銀行了解情況、向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢涉案房屋的抵押查封，盡力全面了解相關(guān)情況。
如果在起訴前發(fā)現(xiàn)涉案的房屋被查封等異常情況，建議及時(shí)起訴解除案涉商品房買賣合同或者在訴訟過程中及時(shí)變更訴訟請求為解除商品房買賣合同，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。而且這種做法是有法律依據(jù)的（《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條第二款：第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對該第三人的債權(quán)）。
如果發(fā)生本期案例所述情況，公司意圖只是實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)，建議積極與負(fù)責(zé)資產(chǎn)處置的執(zhí)行法院溝通。
三
如果尚未拍賣，建議可在拍賣之前讓法院明確保證債權(quán)優(yōu)先受償、拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配。若不能夠保證債權(quán)優(yōu)先受償則及時(shí)對該拍賣行為提出執(zhí)行異議，要求中止拍賣或者撤銷拍賣。
如果已經(jīng)拍賣，建議在拍賣成交后及時(shí)與法院溝通，在制訂執(zhí)行分配方案時(shí)從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余的房價(jià)款債權(quán)。假若法院已經(jīng)制訂了執(zhí)行分配方案且未保障開發(fā)商對拍賣所得價(jià)款優(yōu)先分配權(quán)利，則建議提起分配方案執(zhí)行異議之訴，同時(shí)也可提出撤銷司法拍賣之訴。
【法條摘錄】
01
《中華人民共和國民事訴訟法》
立法層級：法律
第二百二十五條：當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。
第二百二十七條：執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
02
《中華人民共和國物權(quán)法》
立法層級：法律
第五條： 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。
第六條： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
第九條： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
（備注：物權(quán)種類和內(nèi)容，必須由法律規(guī)定。即沒有法律規(guī)定的物權(quán)不是物權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)的法律效力。此處的“法律”應(yīng)當(dāng)作狹義解釋，即全國人大或者全國人大黨委會(huì)制定或授權(quán)制定的法律。本案中，商品房買賣合同備案不產(chǎn)生物權(quán)效力。）
第十條： 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
（備注：此處“法律”應(yīng)狹義解釋，即全國人大或者全國人大常委會(huì)制定或授權(quán)制定的法律。）
03
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》
立法層級：行政法規(guī)
第二條： 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。
本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
（備注：商品房銷售備案、網(wǎng)簽登記均未記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不是法定登記行為。）
第五條： 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：
（一）集體土地所有權(quán)；
（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；
（三）森林、林木所有權(quán)；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；
（五）建設(shè)用地使用權(quán)；
（六）宅基地使用權(quán)；
（七）海域使用權(quán)；
（八）地役權(quán)；
（九）抵押權(quán)；
（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
（備注：本案中，案涉的商品房屬于“不動(dòng)產(chǎn)”，必須依法辦理登記才能產(chǎn)生物權(quán)效力。）
第三條： 不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。
（備注：本案中，案涉商品房屬于“不動(dòng)產(chǎn)”，須依法辦理登記才能產(chǎn)生物權(quán)效力，而法律規(guī)定的登記，是指此條款中的這些登記種類，超出這一范圍的登記并不是物權(quán)登記，案涉的商品房買賣合同登記備案不產(chǎn)生法律上的物權(quán)效力，而案涉商品房的不動(dòng)產(chǎn)首次登記是登記在A公司名下，未辦理轉(zhuǎn)移至陳某（被執(zhí)行人）名下的登記手續(xù)，依法仍然歸A公司所有。）
04
《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》
立法層級：地方性法規(guī)
第二十二條： 預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同，在該合同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)；房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)予以登記備案。
（備注：本案中案涉的商品房買賣合同只是辦理了商品房預(yù)售合同的登記備案，這種備案只是一種行政管理行為，依法并不產(chǎn)生物權(quán)效力。且其辦事依據(jù)法律文件，立法層次是地方性法規(guī)，不能產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移效力。）
05
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
立法層級：司法解釋
第三百零七條：案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。
第三百一十一條：案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
第三百一十二條：對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；
（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。
第三百一十四條：對案外人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決不得對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效。
對申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決準(zhǔn)許對該執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)恢復(fù)執(zhí)行。
第三百一十五條：案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，人民法院可以準(zhǔn)許。
第四百六十四條：根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出異議的，應(yīng)當(dāng)在該執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行程序終結(jié)前提出。
第四百六十五條：案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，經(jīng)審查，按照下列情形分別處理：
（一）案外人對執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的，裁定駁回其異議；
（二）案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的，裁定中止執(zhí)行。
駁回案外人執(zhí)行異議裁定送達(dá)案外人之日起十五日內(nèi)，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。
06
《商品房預(yù)售管理辦法》
立法層級：部委規(guī)章
第十條： 商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
（備注：本案中，案涉商品房買賣合同只是依法辦理了商品房銷售合同登記備案手續(xù)，這種備案只是一種行政管理行為，依法并不產(chǎn)生物權(quán)效力。且其辦事依據(jù)的法律文件，立法層級是部委規(guī)章，不能產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移效力。）
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原標(biāo)題： 雅居樂&富元法務(wù)原創(chuàng)|法院賣掉了被執(zhí)行人購買但僅支付部分房價(jià)款的新建商品房，開發(fā)商怎么辦？
