1. 基本架構及人員組成：負責人，動遷人、測繪人員、簽約人員、財務人員、行政輔助人員等。

負責人主要負責拆遷談判工作的總體指導與協調，除負責人外，一般平行下設以下人員/部門：

動遷人：動遷人的選擇很有藝術，一般來說，動遷人要求會說方言，有時會有性別要求（女性更有親和力）。動遷人最好是本地人，熟悉當地的街道環境且知曉各個村民家庭基本情況，以動遷人作為對接人與被拆遷人進行直接的溝通。后續將需要通過動遷人取得被拆遷人的檔案，例如，報建手續材料、權屬證明材料、身份證件材料等。

測繪工作人員：對被拆遷人而言，測繪人員進入房屋開始測繪，就會認為更新項目就已經正式啟動，同時被拆遷人也會對測繪結果有相應預期，一旦測繪的結果沒有達到預期面積，被拆遷人很有可能要求復測，甚至還有一些有產權證的被拆遷人，提出產權證上的面積少了，要求重新測繪，以測繪面積為標準簽署拆賠協議。

一般被拆遷人提出這種訴求，開發商很難統一滿足。例如，深圳多年前房改時，受限于房改房、福利限制要求，房屋面積不能超過特定面積（如100平米），所以深圳有很多接近100平方米的房改房，但它的實際建筑面積超過了100平米，這種情況下該如何去補償、該不該去測繪，就給了拆遷工作人員一個很大的難題。原則上拆遷過程中有房產證的房子就不再進行測繪了，因為一旦測繪后發現測繪面積超過了房產證面積，接下來會導致很多有房產證的業主要求重新測繪。

簽約人員：簽約人員通常與負責動遷人是同一個人，簽約人員需要對項目前期的情況非常了解，若開發商前面承諾的一些條件在最后簽約文件中沒有落實的話，易導致被拆遷人到了最后關頭不肯簽拆賠協議，并將事情告訴其他的被拆遷人，不利于項目的整體推進。

財務人員：拆遷人在與被拆遷人就拆遷款項（簽約獎勵、現金補償等）商議確定后要付款時，絕對不能拖沓，此時需要財務人員的配合。一般最后簽署拆賠協議時，對于需要馬上支付的款項，財務人員對提交材料、審批等流程工作一定要提前做好，保證簽約后能馬上付款，才能取得被拆遷人心理上的認同和支持。

行政輔助人員：行政輔助人員負責宣傳等輔助性工作，例如制作城市更新的百問百答，應力求手冊內容通俗易懂，讓年老者、教育程度低的被拆遷人聽到工作人員的宣講，能夠馬上知道城市更新政策以及他們能從中得到的拆遷補償權益等。

2. 顧問團隊：村里德高望重的人員、舊住宅區業主代表、法律顧問等。

總體上來說，除了項目本身的負責人、動遷人員、測繪人員、簽約人員、財務人員和行政輔助人員外，另外還會有一個顧問團隊，顧問團隊通常會從當地的村里面請一些德高望重的人或者舊住宅區比較有影響力的業主代表擔任顧問。

若拆遷業主對拆遷情況不滿意到街道辦和市政府投訴時，我們可以同時邀請業主代表、政府和街道辦的人員召開座談會，請業主代表從第三方予以解釋說明，往往可以起到不錯的積極效果。

除此之外還會有法律顧問參與到整個拆遷談判的團隊中來。在與被拆遷人談判的過程中有時需要律師出面，對政策及法律規定進行解釋說明，而且他們本身也會有一些關于房產的其他問題需要律師協助處理，比如，房產如何與近親屬分割，房子買來后，如何與前手簽署協議等。

1. 關注外部融資對拆賠工作的影響。

（1）關于拆賠條件的確定：一個房地產項目的拆遷部都是派在項目現場的，但真正談融資、合作、收購的負責人員往往是公司總部人員，這時二者之間需要充分銜接。更新項目要引進投資方時，有的投資方會提出要介入每一個拆賠條件的確定，表面看起來是一個簡單的要求，但現場拆遷的負責人對這個條款非常抵觸，因為他們前期好不容易談定了的拆賠條款，如外部的資金方或者入股方對拆賠條件提出很多修改意見，會導致拆賠工作難以推進。因此開發商作為操盤方，在外部融資時必須內部協調溝通，明確融資方/入股方對拆賠工作的介入深度。

（2）關于款項的支付：引入投資人時，項目公司的賬戶、Ukey往往后續將涉及共管及審批付款，特別是一些大的地產集團，它們在內部財務控制的流程上、批準的速度上需要一定的時間，為避免款項支付不及時影響拆賠進度，應當對審批的時限作出明確要求。

（3）關于報銷標準與流程：拆遷談判工作作為一線工作，需要涉及大量的費用開支。引進投資方時，應當事先與投資方就項目財務報銷標準與方式進行溝通，避免在投后管理時因此給雙方帶來合作的不順暢。

2. 關注拆賠協議的簽署思路。

拆賠協議簽署時的思路大概分為兩種，第一種是以優先簽署為第一思路，有些不確定的條款到后期再另行協商；第二種思路是，在簽協議時將整個項目的拆遷、回遷、選房當成一個整體的流程來考慮，此時拆賠協議就要約定地非常細致，需要溝通和考慮的因素也會更多。兩種思路各有所長，對于第一種，如項目公司以孵化項目達到一定節點后轉手為目的，或項目公司是為了盡快達到時間節點以獲取外部投資方發放的融資款/或不觸發對第三方的違約條款，則可能會著重推進優先簽署的思路。另外一種方式則適合于開發商自己全程孵化項目，從整個項目最開始的立項、拆遷、回遷交付全流程進行整體安排。但從項目整體推進的角度考慮，第二種方式能確保項目更加穩步推進。

3. 提前安排拆賠的重點與難點。

在開展拆遷賠償工作時，還應當提前論證拆賠工作的重點與難點，提前開展相關工作。例如房改房、無證房屋的確權、國有資產處置、大公司/事業單位的簽約流程等。

1. 當開發商提供的拆賠條件、標準未能達到被拆遷人的預期，且在一定時間不能消除這種過高的預期時，易產生釘子戶。

2. 因開發商提前宣導不到位、對政策宣傳不夠、對被拆遷人不尊重，未能使被拆遷人介入更新項目的前期協商、提出意見、表決等流程，也容易導致釘子戶的出現。

1. 借助政府、街道辦的力量。

2. 利用周邊鄰居、宗族人員的影響。

為了鼓勵被拆遷人簽署協議，可以通過設立區域獎或樓棟獎的方式，動員周邊已簽署協議的被拆遷人對釘子戶施加影響，以獲取獎勵。

3. 借助深圳經濟特區城市更新條例（草案）中的個別征收安排。

1. 關注拆賠協議是否已經簽署、已簽署是否可以變更被拆遷人。

若項目還沒有簽拆賠協議，實際上投資的是二手房，此時更多從項目推進情況考慮投資價值。

實踐中更多的是被拆遷房屋已經簽了拆賠協議，被拆遷人出售回遷房的權益，此時又可以分為兩種情況，第一種是可以辦更名的，是指可以將已簽訂的拆賠協議中的被拆遷人替換為投資人。實踐中更多的是第二種，已經簽了拆賠協議且無法辦理被拆遷人的變更，此時就依賴于后期回遷完畢辦理不動產權證后，原權利人將不動產轉移登記至回遷房的投資人。

2. 協議效力問題。

實踐中一般認定回遷房權益買賣合同有效，但存在過戶風險，一旦原權利人不配合辦過戶，只有請求法院做強制執行。在完成真正過戶之前，可能存在原權利人已經將房產過戶的道德風險，也可能因原權利人涉及債權債務糾紛導致房產被查封。

筆者建議在投資回遷房之前，要關注項目進程，關注是否簽署拆賠協議，如果已經簽了，一定要拿到與開發商之間的拆賠協議，確定協議內容并明確能否變更被拆遷人。如無法辦理被拆遷人的變更，那就要考慮采取分期付款、資金監管、實際控制房屋等風險控制方式，明確約定違約責任及損失賠償，盡量簽署完備的買賣協議。