觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（guandianweixin）
近幾年，國內(nèi)物流地產(chǎn)基金逐漸崛起，通過“地產(chǎn)+基金”撬動規(guī)模成為這一板塊的重要發(fā)力點。
2015年，黑石旗下的物流地產(chǎn)投資基金與萬科等房企合作，打響物流地產(chǎn)基金的第一槍。而后，蘇寧、京東等電商紛紛涉足這一領(lǐng)域。
如今，遠洋資本也加入其中。
10月18日，遠洋資本在官網(wǎng)宣布，該公司聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。這是遠洋資本第三支以物流為主題的私募基金，三支基金的累計認繳規(guī)模已達15億美元。
當(dāng)然，除了物流基金，就在上周，遠洋資本還收購新加坡一只商業(yè)REITs 70%股權(quán)，遠洋集團14億美元成立寫字樓基金。
套現(xiàn)、減負……這是互聯(lián)網(wǎng)對遠洋這一系列操作的解釋，但在這些基金的背后，遠洋如何運作？國際資本在其中扮演什么角色？我們試圖從中尋找答案。
再設(shè)4億美元物流基金
近幾年，在地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺的大背景下，房企原有的銀行、信托等融資方式被逐漸收緊，地產(chǎn)私募基金成為另一種有效籌資模式，受到業(yè)內(nèi)的關(guān)注。
最新消息顯示，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。在基金中，遠洋資本擔(dān)任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，負責(zé)基金日常運營及管理，遠洋資本旗下子公司“遠洋物流”將對基金的項目進行開發(fā)運營和物業(yè)管理。
據(jù)了解，遠洋物流前身為遠澤物流，成立于2017年，一直以來，這一板塊依附于集團旗下，直至今年4月，遠洋物流在上海揭牌，以獨立品牌形象正式運營。
隨后，6月，遠洋資本23億元接盤紅星美凱龍旗下7家物流子公司。截至目前，遠洋物流投資管理的物流地產(chǎn)項目達到30余個，物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個城市。
一方面，在“史上最嚴調(diào)控”之下，地產(chǎn)商深陷融資困局，遠洋資本設(shè)立4億美元物流基金，能夠迅速獲得資本支持。
另一方面，遠洋上述物流基金，也成為其物流業(yè)務(wù)“輕重并舉”的重要支撐。
資料顯示，上述私募基金為半盲池基金，專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目，目前，基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個種子項目。
有分析人士猜測，上述三個種子項目大概率是其過往布局的物流項目。
觀點地產(chǎn)新媒體亦致電遠洋資本求證，相關(guān)人士僅表示，一切以官網(wǎng)公告為準。
事實上，上述猜測不無根據(jù)，此前，遠洋集團聯(lián)合三大國際知名投資人成立14億美元的核心寫字樓基金，該基金同樣為半盲池基金，一部分用于收購遠洋位于北京的“中服四地塊”及遠洋光華國際大樓，另一部分則用于投資其他符合標準的項目。
如此看來，這種地產(chǎn)基金的模式，遠洋早已諳熟于心。
而遠洋資本設(shè)立基金，并將募集的資金用于收購自己手中的成熟物業(yè)，再將回收的資金投入到其他項目當(dāng)中，同時，基金將物業(yè)返租給遠洋物流實現(xiàn)運營。
上述分析人士提到，在這種模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理可以構(gòu)建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán)，不僅能夠撬動資金杠桿，還能拓寬收益來源，并實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張。
遠洋資本這發(fā)展模式與物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的操作如出一轍。
據(jù)普洛斯中國官網(wǎng)顯示，普洛斯分別于2013年和2015年成立中國物流基金一期和二期，投資金額為30億美元和70億美元，以開發(fā)中國現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，抓住了國內(nèi)因現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)緊缺帶來的空前的發(fā)展機會。
通過物流地產(chǎn)基金模式，物流地產(chǎn)商實現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)和高杠桿運營，大大縮短了投資回報周期。
遠洋資本亦在官網(wǎng)提到，遠洋資本發(fā)起本基金，成功引入國際資本，將推動遠洋資本進一步優(yōu)化物流資產(chǎn)布局，健全產(chǎn)業(yè)鏈條，拓展融資渠道。
遠洋模式
現(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營模式在2003年由Prologis引入中國，截至目前行業(yè)已經(jīng)發(fā)展出較為完整的基金化運作模式，金融化程度極高。
根據(jù)中信證券在此前發(fā)布的研報稱，物流地產(chǎn)本身的“投融管退”循環(huán)高度成熟，投資人和管理人權(quán)責(zé)清晰，長線資金亦在這個領(lǐng)域長期關(guān)注和投入，這是物流地產(chǎn)本身作為REITs的優(yōu)勢。
中信證券通過對比目前較為成熟的幾大物流地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，除普洛斯、遠洋等企業(yè)采用的基金化運作模式外，目前市場上常見的商業(yè)模式還包括CMBS、類REITs以及上市平臺融資等。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、中信證券及企業(yè)官網(wǎng)
其中，CMBS是以物流地產(chǎn)類資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，此前，富力集團曾以富力國際空港物流園作為底層資產(chǎn)，發(fā)行過全國首單物流園區(qū)CMBS。
CMBS和REITs不同的是，前者的物業(yè)資產(chǎn)只需辦理抵押，無需辦理產(chǎn)權(quán)過戶或者項目公司股權(quán)過戶，這是絕大多數(shù)想繼續(xù)持有物業(yè)獲得地產(chǎn)增值紅利的持有者常用的方式。
而REITs前期需要轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)或項目公司股權(quán)。
但從遠洋集團設(shè)立的寫字樓基金，以及遠洋資本設(shè)立的物流基金來看，物業(yè)持有者在基金期滿后，基本擁有優(yōu)先購買權(quán)，也就意味著，項目并非真實轉(zhuǎn)讓，而是通過左手倒右手實現(xiàn)資本的增值。
除了模式不同，細看遠洋近期設(shè)立的基金，均有一個共同特點--引入國際資本，其中，寫字樓基金引入了數(shù)家國際投資人，收購新加坡REITs、物流基金引入某亞洲主權(quán)基金……
事實上，海外資本投資國內(nèi)資產(chǎn)的模式，與黑石、博楓等類似，畢竟海外的資金成本相對較低，預(yù)期投資收益率相對會有所上升。
以幾大物流地產(chǎn)公司的融資成本為例，光大證券研報顯示，2020年，安博物流以1.5%的利率發(fā)型25億美元規(guī)模的綠色債券；2020 年普洛斯REIT的平均貸款成本僅為0.59%；去年豐樹物流信托的平均借貸利率約 2.2%。
反觀國內(nèi)物流地產(chǎn)商， 2019年，寶灣物流發(fā)行的一筆資產(chǎn)支持專項計劃利率為4.82%，2020年一筆票據(jù)的成本為3.17%；2021年，寶灣物流以5.3%及4.13%的利率發(fā)行了7億元的永續(xù)中票及5億元的中期票據(jù)。
另有報告顯示，縱覽美國近10年各業(yè)態(tài)REITs綜合收益表現(xiàn)，物流地產(chǎn)REITs產(chǎn)品以 16.7%年均綜合收益率穩(wěn)居前三，而國內(nèi)一線城市，物流地產(chǎn)總體的投資凈回報率在7%以上。
假設(shè)收益率均為16.7%，資金成本則分別以普洛斯的0.59%、寶灣物流的5.3%計算，收益結(jié)果顯而易見。
因國外資金成本較低，近兩年，越來越多物流地產(chǎn)公司尋求外部資本；與此同時，越來越多海外資本投入到中國的倉儲物流行業(yè)當(dāng)中。一方面，源于物流地產(chǎn)整體的投資回報率高于購物中心、長租公寓；另一方面，則源于國內(nèi)居民消費水平升級，在電商等行業(yè)的推動下，物流地產(chǎn)需求加速釋放。
成本低、需求大、前景好……在物流市場日趨成熟的當(dāng)下，海外資本加速布局，而類似遠洋資本等布局國內(nèi)物流發(fā)展商，亦迎來美好時光，但遠洋資本的模式、盈利能力能否適用于所有項目，還不能蓋棺定論。
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