作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 歷史總是如此相似，年初發債潮再次來襲。除了沉浸在新年的計劃和總結上一年的得失外，房企們也陸續開始忙活這一年的融資動作。

據觀點地產新媒體統計，截至2021年1月8日，中資美元債的一級市場中共有19家上市房企擬發行20筆美元債，合計發行規模超過70億美元，平均融資利率為6.75%。

自1月4日起，房企發行美元債的公告陸續占據頭條，當中涉及房企有碧桂園、旭輝、世茂、新城、陽光城、龍光、中梁控股、禹洲、寶龍、正榮、德信中國、路勁、當代置業、合生創展、時代中國、建業地產等。

美元債的發行情況與往年略有不同，頭部房企的發債優勢繼續凸顯，利率下行且獲得較長的融資期限，中小房企的發債利率仍處于高位，期限以短中期為主，分化愈加明顯。

這20筆美元債中，利率最低的達到2.7%，該筆美元債的發債主體為碧桂園，其將發行合共12億美元的優先票據，其中5億美元票據的利率定為2.7%，剩余7億美元的優先票據利率大幅低于平均水平，為3.3%。

此外，世茂集團、旭輝、新城發展、龍光集團的利率均低于4.5%，但發行利率較高的房企則包括中梁控股、當代置業、德信、華南城、金輪天地等，美元債利率最高達到14.25%。

值得一提的是，路勁、陽光城、時代中國、寶龍地產的發債利率下調，處于5%-6%之間，融資成本進一步優化。可以對比的是，2019年，陽光城的平均融資成本為7.71%，此次發行美元債，陽光城的利率為5.3%，發行規模2億美元。

過去這一周的中資房企美元債中，發債期限超過五年以上的占比為45%，其中碧桂園、世茂、龍光、旭輝、禹洲和時代中國的美元債期限均在7年以上。

分析認為，美元債迎來發行高潮，或與環球經濟形勢有關。

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇在接受觀點地產新媒體采訪時表示，現在美元很便宜，而且現在處于美元債在貶值周期，利率也便宜，雙重套息，負債美元化、資產人民幣化是有幫助的。

過去的這一年，受疫情和政治環境的影響，美元指數（DINIW）處于整體趨勢下滑，從最高點的102.9971下滑至89.96，下挫約7%。

2020年的第一周，美元指數仍表現為下跌，直到1月8日美元指數止跌反彈，人民幣中間價報6.4708，下調100點，上一交易日中間價報6.4608，在岸人民幣上一交易日收報6.4567。

據路透報道指，雖然美元指數偶爾展現韌性，但總是無法持久，因為支撐其多年漲勢的因素大致已經弱化。美國的低利率、龐大預算與貿易逆差，以及對新冠疫苗推出后全球貿易復蘇將帶動非美元貨幣走升的預期，已將美元推至多年低點。

其預計，今年美元將繼續走跌。同時，國外政府進一步實行刺激的貨幣政策后，全球金融體系注流動性進一步寬松，因此債券發行成本逐漸走低。這一大環境的轉變，是造成年初房企蜂擁發行美元債的重要因素。

另一方面，中資美元債的交易活躍，主要集中在房地產行業，且地產行業的相對漲勢較好，外資機構認籌熱情較高，也使得年初美元債發行出現窗口期。

彭博數據顯示，2020年12月底，中資美元債回報率前十的房地產企業有恒大及恒大旗下景程有限公司、華南城、億達中國、五礦建設等，其中恒大美元債的一周回報率介于4%至5%之間，華南城的回報率則在3.3%。

而在交易活躍方面，中資美元債成交規模靠前的則有碧桂園、遠洋集團旗下遠洋地產寶財IV有限公司、金茂附屬公司方興光耀、佳兆業、融創、綠城旗下月慧環球、世茂集團等，二級市場成交活躍帶動一級市場美元債的發行。

一份研報指，如果美債利率出現快速上行，中資美元債可能出現投資級收益率上行、利差震蕩；高收益級收益率與利差均快速上行。但如果美債收益率并未快速上行，則中資美元債收益率與利差還將維持震蕩。

回顧房企2020年境外發行債務的情況，wind數據顯示，截至該年前11月，房企共發行約162筆美元債，累計募資規模超過550億美元，而2020年美元債到期金額靠前的房企則有恒大、佳兆業、綠地、融創、 綠城、中海等。

如今，房企境外債的發行大部分用于償還即將到期的存量債務。在2020下半年在“三道紅線”的籠罩下，融資收緊早已是板上釘釘的事情，在貸款資金出口端，還出臺了房貸“五檔分類”新規。

就在一周前，央行聯合銀保監會發布建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對房地產貸款集中度劃分了五檔，并指出2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為2年。

邵宇也表示，今年房企的融資環境肯定是比較差的，三道紅線和貸款集中度、客戶需求也減慢了，這肯定是會帶來壓力的。

值得注意的是，早前市場消息稱，央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規試點房企外，亦包括部分去年未參與試點的房企。同時，融資“三道紅線”試點有望擴圍。

可以預見，對房企的融資監管只會更加細致和精細化，地產行業的下半場也迎來大轉變，有助于房地產市場平穩健康發展，但也倒逼著房企轉變“高杠桿”的開發模式和思維，更加注重現金流和資金的安全。

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原標題： 解局|一周70億美元債背后的房企眾生相