觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
萬科在2021年一季度，通過增資產、增預收、降負債，從而實現降檔目標。
觀點地產網 在3月末業績會上宣揚要在一季度財務報告中回歸綠檔的萬科，實現了這一并無太大困難的目標。
4月22日晚間，萬科發布2021年一季度業績報告，其實現營業收入622.6億元，同比增長30.3%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤12.9億元，同比增長3.4%。
萬科特別在公告中指出，截至報告期末，集團凈負債率為15.5%；持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。
值得一提的是，在3月31日舉辦的萬科2020年全年業績會上，執行副總裁韓慧華表示，萬科非常有信心在一季度能夠回到綠檔。
萬科在一季度報告中便重點指出，其的凈負債率、現金短債比指標均顯著優于重點房地產企業資金監測和融資管理規則的要求，剔除預收款項的資產負債率亦為69.5%，符合“綠檔”企業標準。
雖然在2020年末，萬科剔除預收款項的資產負債率亦僅為70.4%，離達標僅有0.4個百分點的差距，按照萬科一季度完成的成績來看，只是降低了0.9個百分點。
看起來，完成“綠檔”目標對于萬科而言并不算什么艱巨的任務。但實際上，在“三道紅線”的三個指標中，為剔除預收款項的資產負債率降檔難度是最大的。
據觀點地產新媒體觀察，萬科主要采取了三方面舉措實現上述目標，適當增厚資產的同時減少部分負債規模，此外再增加預收賬款。
反映在財務報表上，在資產方面，截至2021年一季度末，萬科資產總計19,078.6億元，較2020年末18,691.77億元增長386.83億元。
在負債方面，截至2021年一季度末萬科負債合計15,524.28億元，較2020年末15,193.33億元增長330.95億元。
具體業務操作上，萬科首先是加大投資力度，從而做大資產規模。其在一季度新增加開發項目32個，總規劃建筑面積480.6萬平方米，權益規劃建筑面積340.6萬平方米。
同時，萬科加快銷售，加快回款。其在一季度房地產業務實現合同銷售面積1,104.4萬平方米，合同銷售金額1,794.7億元，同比分別增長24.8%和30.2%。
通過銷售回款，萬科亦實現一季度經營活動產生的現金流量凈額同比回正，流入168.79億元，去年同期則為流出29.54億元，同比增長671.44%。
作為剔除項，預收賬款的大幅增長在資產總額大于負債總額時，影響始終是正面的，即當資產、負債不變，預收賬款越大，剔除預收賬款的資產負債率便越小。
與此同時，萬科亦在不斷降低負債規模。上述數據可見，萬科負債總額的增長僅有330.95億元，若剔除預收賬款，萬科的負債規模實際上是較2020年末有所減少。
萬科籌資活動產生的現金流量凈額數據亦可看出一二，其在2021年一季度，籌資活動產生的現金流量凈額為流出147.67億元，去年同期為流入35.63億元，同比變動減少514.46%。
萬科亦有意持續保持在綠檔范圍，在業績會上，董秘朱旭除了同樣表達出萬科要在一季度回歸“綠檔”外，她同時指出萬科要保持在綠檔。
只是相對于財務穩健、安全方面，萬科對于毛利率下降并沒有太多控制辦法。在2021年一季度，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，較2020年末22.6%進一步降低。
萬科表示，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。具體而言，萬科一季度結算的項目成本大幅增加，其營業成本為495.56億元，增長50.93%，但營業收入規模增長僅為30.33%。
盈利能力下降顯然會是萬科很長一段時間都必須面對的問題。而值得注意的是，在2021年一季度，萬科實現歸屬于上市公司股東的凈利潤僅12.9億元，即其凈利潤率僅為2.07%
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