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2021房企資管力50強解析

地產(chǎn)資管網(wǎng)

2021-11-03 10:03 3673 0 0

從2017年開始，城市化進程進入第二階段，產(chǎn)業(yè)和人群在幾大城市群聚集，一些城市逐漸進入存量時代。

作者：睿和智庫研究部

來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)

研究背景

在過去25年間，雖然歷經(jīng)多次宏觀調(diào)控，但中國房地產(chǎn)市場始終在持續(xù)上揚的增量邏輯中一路高歌，可謂順風順水。而從2017年開始，城市化進程進入第二階段，產(chǎn)業(yè)和人群在幾大城市群聚集，一些城市逐漸進入存量時代。

我們特別強調(diào)2017年這一重要節(jié)點，從重點城市的交易量來看，前50個城市有20個城市的二手交易量超過了新房。

其實在2017年之前，眾多頭部開發(fā)商就已經(jīng)在尋求角色轉(zhuǎn)變，在增量轉(zhuǎn)存量的大變局下，在城市巨大存量物業(yè)的背景下，各家開發(fā)商陸續(xù)成立資管平臺、從開發(fā)轉(zhuǎn)型不動產(chǎn)資管，對大規(guī)模的持有型商業(yè)物業(yè)進行持有經(jīng)營，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、長租公寓、聯(lián)合辦公等。

一個無可否認的事實是，存量物業(yè)的盤活與運營有望成為房地產(chǎn)市場的下一個金礦。

在隨后多年的實踐過程中，開發(fā)商轉(zhuǎn)型不動產(chǎn)資管面臨的問題開始呈現(xiàn)：

1、從簡單粗放的開發(fā)銷售向追求精細化的持有運營轉(zhuǎn)型，水土不服；

2、租金回報率偏低，持有運營的回報率遠低于傳統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)模式，投資收益壓力大；

3、資金沉淀的問題越來越大，開發(fā)商試圖通過部分銷售回籠現(xiàn)金，覆蓋項目的開發(fā)與持有成本已難持續(xù)。

睿和智庫認為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型不動產(chǎn)資管并非易事，是一個大浪淘沙的過程，資管力是基礎(chǔ)。

我們定義資管力=資產(chǎn)管理能力+運營管理能力。

資產(chǎn)管理能力，投資選擇上能夠形成具有高生產(chǎn)力的物業(yè)組合，資本運作上能夠不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；

運營管理能力，滿足實體資產(chǎn)的有序運轉(zhuǎn)并實現(xiàn)高租金收益。

睿和智庫長期對開發(fā)商的投資物業(yè)規(guī)模、運營效率、未來的發(fā)展?jié)摿Φ确矫孢M行量化研究，發(fā)掘具有較強資管力的開發(fā)商，發(fā)揮這些開發(fā)商的示范效應(yīng)，以推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

睿和智庫研究部長期跟蹤開發(fā)商資管力經(jīng)營表現(xiàn)，特推出“2021年開發(fā)商資管力50強”。

50強榜單解讀

持有物業(yè)規(guī)模：35家開發(fā)商持有物業(yè)規(guī)模在100億元以上

TOP50開發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值合計約為1.6萬億元，其中，投資性房地產(chǎn)凈值規(guī)模前三位分別為華潤置地1873億元、中國恒大1658億元、龍湖集團1524億元，前十位規(guī)模合計約為1.07萬億元，占TOP50開發(fā)商合計規(guī)模的66.87%。35家開發(fā)商持有物業(yè)規(guī)模在100億元以上，成為不動產(chǎn)市場的最大業(yè)主方。

在建投資性房地產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)凈值：持有物業(yè)規(guī)模增長仍在持續(xù)

TOP50開發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)規(guī)模合計約為3138億元。其中，在建規(guī)模前三位分別為中國海外發(fā)展447.79億元、華潤置地398.26億元、龍湖集團313.96億元，在建規(guī)模在100億級別以上的開發(fā)商有9家。

從潛在增幅來看，TOP50開發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)占全部投資性房地產(chǎn)的20%，開發(fā)商持有物業(yè)的規(guī)模還將進一步快速增長。

租金收入規(guī)模：租金規(guī)模和物業(yè)規(guī)模并不匹配，租金收入普遍偏低

TOP50開發(fā)商2020年租金收入合計約為692億元，其中，租金收入規(guī)模前三位分別為華潤置地127.9億元、萬科107.32億元、龍湖集團75.76億元，前十位規(guī)模合計約為532.79億元，占TOP50開發(fā)商合計規(guī)模的77%。

從租金規(guī)模來看，開發(fā)商租金規(guī)模和持有物業(yè)并不匹配，租金收入普遍偏低。TOP50開發(fā)商實現(xiàn)20億租金收入的僅8家，實現(xiàn)10億租金收入的僅16家。

投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比：資管轉(zhuǎn)型模式顯現(xiàn)，分化明顯

TOP50開發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比分化明顯。其中，投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比前三位分別為寶龍地產(chǎn)29.85%、中國海外發(fā)展27.11%、金融街24.13%。占比超過20%的開發(fā)商有4家，占比超過10%的13家。

從投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比來看，僅有少數(shù)開發(fā)商在持有物業(yè)上進行戰(zhàn)略性投入，形成開發(fā)商的資管轉(zhuǎn)型模式，大多數(shù)開發(fā)商投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比不足5%，說明資源投入并不多，資管轉(zhuǎn)型力度并不大。

租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值：數(shù)據(jù)偏低，盈利能力不足

根據(jù)租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值計算開發(fā)商持有物業(yè)的租售比，TOP50開發(fā)商持有物業(yè)的租售比普遍偏低，大部分開發(fā)商該比值不足5%。

通過對開發(fā)商持有物業(yè)營運利潤的測算，開發(fā)商NOI率嚴重偏低，無法達到公募REITs所要求的4%以上分紅率，持有物業(yè)估值泡沫較大。

融資成本：融資成本高于NOI率，持有物業(yè)規(guī)模增長不可持續(xù)

TOP50開發(fā)商2020年平均融資成本介于3.8%~9.49%之間。其中，融資成本最低的是中國海外發(fā)展，融資成本3.8%，最高的是中國恒大，融資成本9.49%。融資成本超過7%的開發(fā)商17家，占比34%；融資成本介于5%~7%的開發(fā)商21家，占比42%；融資成本低于4%的開發(fā)商僅1家。