觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
整個行業的變化、人口的變化，整個行業已經在一個全新的邏輯下。而在這種全新的行業邏輯下，是優秀企業的盛世年華。
觀點地產網 亮眼的業績之外，融創的這份年報更吸睛的是資本結構的改善。
報告期內，融創實現營業收入2305.9億元，同比增長36.2%；毛利約為484億元，同比增長16.9%；毛利率約21%，較2019年的24.5%有所下降；股東所占利潤為356.4億元，同比增長36.9%；核心凈利潤約為302.6億元，同比增長11.8%。
而在這份成績單背后，“三道紅線”相關的各個負債指標也有極大改善。
公告披露，截至2020年底，融創凈負債率96%，非受限現金短債比1.08，剔除預收款項后的資產負債率為78.3%。按照“三道紅線”的調控標準，融創的凈負債率與非受限現金短債比已滿足央行管控指標的要求，從“紅檔”降至“黃檔”。
一位參與了業績會的投資者向觀點地產新媒體透露，如今融創更關注均衡、全面、高質量發展，不再將規模增長放在首位，而是會繼續降杠桿和改善資本結構，提升整體綜合競爭力。
管理層對于財務指標的優化和規模業績的增長仍有信心：“根據現在的布局和土儲質量，未來銷售還是會持續保持雙位數以上的增長，有息負債會控制在比較穩定的規模。”
據悉，2021年融創的合約銷售目標為6400億元，全年可售資源將超過9000億元，其中超78%位于一二線城市。而2020全年合約銷售為5753億元，照此計算，將達到11.25%的增長。
“三道紅線”降至黃檔
2019年之前，融創采取的是高杠桿方式迅速將規模做大，并迅速建立了規模優勢，位列行業第四。不過，這種方式顯然難以為繼。
從2019年“融資端”調控開始，融創就開始將戰略重心調整為優化資本結構、降杠桿，并開始頻頻向外表示其“降負債”信心。
據透露，融創中國行政總裁汪孟德在業績會上表示，在這個階段，規模和增長不是公司最重要的東西，公司未來要的是整體綜合競爭力。他表示，2020年三個指標有大幅度的優化，其中有兩個指標已經達標。
他提及的“三個指標”，也就是在2020下半年央行根據“三道紅線”標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模。
規則為大家所熟知：依據杠桿水平高低設置三條紅線，扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現金短債比小于1倍。央行根據上述標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。
最新年報顯示，2020年融創中國的凈負債率與非受限制現金短債比已達到“三道紅線”政策標準，僅剩剔除預收款項后的資產負債率這一項還未降至紅線以下。
具體來看，截至2020年，融創凈負債率約為96%，較去年年底下降約76.3個百分點；非受限現金短債比約為1.08，較去年年底提升約0.51；剔除預收款項后的資產負債率約為78.3%，較去年年底下降約5.6個百分點。
“從自身來說，必須在未來兩年持續保持整個集團的財務指標和資產結構，包括負債指標持續優化，主要通過銷售利潤和凈資產來降低負債率，同時大力推動融資結構的調整，推動融資成本下降。”汪孟德透露，資產負債率指標會在2022年提前完成。
其實，無論是針對企業的“三道紅線”，針對銀行的“兩道紅線”，還是近期的集中供地政策，政府不斷推出調控政策促進市場平穩健康發展。
上述投資者透露，融創董事會主席在業績會上也表示了對調控政策的支持。“房地產這么大的行業，調控是必須的，能夠讓行業更安全，不調控對銀行、開發商、政府、老百姓，都沒好處。”
按照他的說法，不調控的市場會造成房價、地價瘋長。對開發商來說地價比房價漲得快，賺不了錢；老百姓買不起；金融機構也有風險。
不過，調控政策也加速了行業分化。
“政策對行業是好的，但不是對所有企業都是好的，加速了企業出清。”孫宏斌稱，現在這個階段，對企業、金融機構、政府進行了監管，加上疫情的影響，整個行業的變化、人口的變化，整個行業已經在一個全新的邏輯下。而在這種全新的行業邏輯下，是優秀企業的盛世年華。
這個邏輯下，融創需要把握好優質的綜合規模和綜合競爭優勢。孫宏斌續指，優質的規模包括銷售額、土地儲備、融資、自有資金、合作資金5個維度；綜合競爭優勢即品牌、產品、營銷、服務的優勢。
談“集中供地”
孫宏斌所提及的調控，自然也包括最新的集中供地政策。
3月初，“22個重點城市住宅用地將實現兩集中，2021年發布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。
試點的熱點城市絕大部分屬于融創深耕的城市，該政策的影響自然也是投資人關注的重點。
“這個政策主要針對政府提出，讓政府的出地、供地更透明化、更規范化，保證供地增長的同時更加透明。”
投資人向觀點地產新媒體表示，融創認為集中供地政策短期來看影響不大，到了下半年及明年影響就比較大了，對規模比較大的幾家頭部企業拿地策略沒有太大的影響，對中小房企影響會更大。
“頭部企業每年都有保持一定的拿地量，只是會根據出地的時間，在某一個時點在分布上會有一些調整。對融創是一件好事，因為我們在這些城市有優勢，對市場有好的判斷，同時出來多個項目的時候，能把這些項目的優劣勢排出來，合適的位置、合適的價格拿到地塊。”
公開市場拿地只是融創的拿地方式之一。據悉，融創的土地獲取主要采取公開市場拿地、收并購、產業合作三種方式。
財報顯示，2020年融創中國新增土地儲備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創中國的土地儲備約2.58億平方米，其中權益土地儲備面積約1.61億平方米。
而在期內新增土地中，36%通過公開市場獲取，30%通過收并購獲取，34%采取市場合作的方式獲得。
公開市場上，融創在多個城市有規模優勢，因此能對土地有更精準的判斷。據悉，2020年，融創于12個城市銷售排名第一，25個城市位于第二至第五，18個城市進入當地市場前十。其中，杭州銷售金額超400億元，重慶、武漢銷售金額超300億元，17個城市銷售金額在100億-300億元之間。
并且，隨著各地文旅城接連落地，產業協同能力也大大提升了融創的土地獲取能力。去年11月，融創聯合華發競得寶安沙井A301-0575號宗地，這也是融創首次在深圳公開市場拿地。
這是一宗為融創冰雪文旅城的定制地塊。地塊旨在發展文旅相關產業，要求建設冰雪項目和影視酒店項目，以及拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影等要求。這宗地塊也能夠實現地產、文旅、文化、會展板塊的充分協同。
管理層于業績會中表示，今年融創將嚴控拿地節奏，更重視土地的發展質量，持續推進城市共建的戰略，發揮產業優勢和品牌合作能力，推動更多的項目落地。
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