作者：DealingMatrix

來(lái)源：搞債的雷猴（ID:bond_monkey）

今年的綠地控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠地”）并不太平，因?yàn)橐粍t微博熱搜的桃色新聞成為大眾茶余飯后的談資。

具體新聞不用雷猴君贅述，據(jù)最新消息稱(chēng)，綠地內(nèi)部的處理意見(jiàn)是撤銷(xiāo)京津冀事業(yè)部負(fù)責(zé)人陳軍的職務(wù)，并與其解除合同關(guān)系，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題正在核查。

此緋聞在債市也傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。綠地的估值遠(yuǎn)低于同在龍頭房企的萬(wàn)科保利，債市大佬們也從專(zhuān)業(yè)角度分析了其拿地節(jié)奏和有待提升的管理能力。

圖片來(lái)源：DM查債通APP

債券融資情況

在岸債券方面：

綠地是通過(guò)綠地控股集團(tuán)有限公司來(lái)發(fā)行在岸債券。

在今年還未有發(fā)行在岸債券。

目前，綠地共有流通中人民幣債券6筆，當(dāng)前存續(xù)194.98億元，今年待付本金利息125.73億元。

圖片來(lái)源：DM終端

離岸債券方面：

同集團(tuán)債券中，今年綠地控股集團(tuán)有限公司有發(fā)行一只債券，票息是6.75，規(guī)模是3億，期限為4年。

目前，與綠地同集團(tuán)債券共有14筆離岸債券，當(dāng)前存續(xù)54.8億美元，今年有3筆美元債到期。

綠地的離岸債券如下圖所示：

圖片來(lái)源：DM終端

因?yàn)榫G地的持續(xù)擴(kuò)張，對(duì)外注資額度加大，對(duì)現(xiàn)金流提出考驗(yàn)。

2019年末庫(kù)存已經(jīng)高達(dá)6699億元，去庫(kù)存緩慢，靠自身銷(xiāo)售變現(xiàn)，當(dāng)然是“遠(yuǎn)水解不了近渴”，對(duì)外融資成了綠地的首選。

今年除了發(fā)行境外3億美元債外，還獲得疫情貸款授信19億元、發(fā)行ABS工具5.67億元，甚至有地區(qū)通過(guò)置業(yè)計(jì)劃向內(nèi)部員工集資。

成交行情

美元債行情：

在美元債行情中，DM有一項(xiàng)重要的指標(biāo)來(lái)判斷其成交活躍性，此指標(biāo)為流動(dòng)性指標(biāo)。流動(dòng)性指標(biāo)得分從1至5，1分代表流動(dòng)性最好，5分代表流動(dòng)性最困難。

綠地的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對(duì)照行情，如下表所示：

數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg、DM

綠地的美元債的流動(dòng)性均不錯(cuò)，其中流動(dòng)性稍弱的一只美元債“XS1451548397”，債券余額是1.2億元，是美元債中債券余額最低的。

在岸債券行情：

近一個(gè)月來(lái)，綠地控股集團(tuán)有限公司流通中在岸債券的歷史成交量第一為“16綠地01“，成交量為4.6億元。

近一個(gè)月成交量前五的債券如下圖所示：

圖片來(lái)源：DM查債通APP

在《DM查債通》APP上，可實(shí)時(shí)跟進(jìn)不同經(jīng)紀(jì)商成交行情，并可選擇不同成交維度進(jìn)行對(duì)比分析。

評(píng)級(jí)情況

2020年5月，中證隱含評(píng)級(jí)對(duì)綠地的評(píng)級(jí)為AA-，相較于今年2月份，下調(diào)2個(gè)級(jí)別；

2020年2月，中誠(chéng)信對(duì)綠地的在岸評(píng)級(jí)為AAA，展望為穩(wěn)定；

2019年6月，聯(lián)合資信對(duì)綠地的在岸評(píng)級(jí)為AA+,展望為穩(wěn)定；

聯(lián)合資信認(rèn)為，公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；房地產(chǎn)主業(yè)在開(kāi)發(fā)規(guī)模、品牌影響力、項(xiàng)目運(yùn)作能力等方面均處于行列前列。

但是，也有需要關(guān)注的點(diǎn)是，土儲(chǔ)中三四線城市項(xiàng)目占比較高，面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

目前公司在建地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，回報(bào)周期長(zhǎng)，面臨一定的政策不確定性；

公司債務(wù)負(fù)擔(dān)仍然較重，資產(chǎn)中存貨和其他應(yīng)收款項(xiàng)占比較高，實(shí)際的流動(dòng)性一般。

在海外評(píng)級(jí)中，2019年11月份，惠譽(yù)對(duì)其評(píng)級(jí)為BB-，展望為穩(wěn)定。

2019年10月份，標(biāo)普對(duì)綠地評(píng)級(jí)為BB，展望為穩(wěn)定。

標(biāo)普認(rèn)為，在未來(lái)12-18個(gè)月里，通過(guò)在土儲(chǔ)儲(chǔ)備和非地產(chǎn)業(yè)務(wù)收購(gòu)擴(kuò)張方面繼續(xù)保持審慎的舉債模式，將持續(xù)優(yōu)化杠桿比率，并預(yù)期公司整體債務(wù)期限也將加長(zhǎng)優(yōu)化。

綠地在全國(guó)共有386個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目著重分布在二線城市。

一線城市有35個(gè)項(xiàng)目，具體分布數(shù)量為上海16個(gè)，北京12個(gè)，廣州5個(gè)，深圳2個(gè)；

二線城市共有201個(gè)項(xiàng)目，排名前三的是武漢20個(gè)、西安15個(gè)、成都14個(gè)；

三/四線城市共有148個(gè)項(xiàng)目，排名前三的是徐州11個(gè)；嘉興、南通、銀川各6個(gè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

今年第一季度花費(fèi)153億元新增項(xiàng)目23個(gè)，在今年3月份綠地在廣西計(jì)劃新增投資1000億元，針對(duì)基建、房產(chǎn)以及國(guó)企混改，意圖用“地產(chǎn)+基建”在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)融資、拿地便利。

在5月20日召開(kāi)的2019年度股東大會(huì)上，公司實(shí)控人張玉良就地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出積極觀點(diǎn)，“今年總體來(lái)說(shuō)困難比較多，但抓住機(jī)會(huì)的話，可能是會(huì)有更好發(fā)展的。因?yàn)榇蠹叶疾桓彝丁](méi)錢(qián)投，成本就會(huì)低。”

銷(xiāo)售分布

據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從今年1月到5月至今，綠地銷(xiāo)售總金額為471.26億元。

按城市能級(jí)分類(lèi)，綠地銷(xiāo)售分布主要集中在二線城市。

其中，一線城市銷(xiāo)售金額185.59億元，占總金額39.38%；

二線城市銷(xiāo)售金額為215.75億元，占總金額的45.78%；

三/四線城市銷(xiāo)售金額為69.9億元，占總金額的14.83%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)，綠地銷(xiāo)售主要集中在住宅。

其中，住宅的銷(xiāo)售金額285.95元，占總金額60.67%；

商業(yè)的銷(xiāo)售金額34.06億元，占總金額7.22%；

辦公的銷(xiāo)售金額117.95億元，占總金額25.02%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

在2019年上市房企銷(xiāo)售排行榜中，綠地的銷(xiāo)售金額行業(yè)排名第6，銷(xiāo)售面積行業(yè)排名第5，銷(xiāo)售均價(jià)行業(yè)排名第86。

其中，綠地2019年銷(xiāo)售金額3880億元，同比增長(zhǎng)0.13%；

2019年銷(xiāo)售面積3420萬(wàn)平方米，同比降低6.66%；

2019年銷(xiāo)售均價(jià)為11345元每平米，同比增長(zhǎng)6.77%。

DM終端數(shù)據(jù)及時(shí)整理出綠地發(fā)布的企業(yè)銷(xiāo)售月度數(shù)據(jù)。包括：銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)，并且數(shù)據(jù)同比變化和行業(yè)排名一目了然。

圖片來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

今年第一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收795.93億元，同比下滑11.94%，歸屬上公司凈利潤(rùn)36.63億元，同比下滑16.88%。

今年由于疫情的影響，房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展增速放緩，大基建的項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，2019年基建板塊的毛利率只有4.31%。

銷(xiāo)售的金額難以充沛快速的向大基建前期輸血。今年地產(chǎn)政策趨緊，也需要考慮三四線的房子銷(xiāo)售變現(xiàn)的問(wèn)題。

在持續(xù)性擴(kuò)張的同時(shí)，庫(kù)存積壓，綠地不得不加大融資力度，借舊換新。

土儲(chǔ)情況

近三年綠地在拿地上一直重視土儲(chǔ)，在拿地面積上一直在行業(yè)位列前十。

2017年拿地總金額504.12億元，拿地面積59.61米；

2018年拿地總金額504.12億元，拿地面積攀升至4971.61萬(wàn)平，拿地均價(jià)壓至1804元每平；

2019年拿地金額為1033.75元，拿地面積4228萬(wàn)米，同比減少14.96%；

圖片來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從今年1月到5月份至今，綠地總拿地金額為237.43億元。

按城市能級(jí)分類(lèi)，綠地今年在拿地金額上重心押寶在二線城市。

二線城市拿地總金額為168.73億元，占總金額的71.06%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)，綠地的住宅拿地金額為210.11億元，占總金額的88.49%；

商業(yè)/辦公拿地金額為26.3億元，占總金額的11.07%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：DM終端-地產(chǎn)債版塊

土儲(chǔ)一直是房企的最堅(jiān)強(qiáng)的盾牌，但是近年綠地債務(wù)規(guī)模的急劇膨脹，仍舊加大投資和土儲(chǔ)布局，對(duì)于銷(xiāo)售回款、去庫(kù)存、現(xiàn)金流提出了巨大的挑戰(zhàn)。

財(cái)報(bào)情況

盈利數(shù)據(jù)方面：

銷(xiāo)售額3880億元，同比增速僅有0.14%；

毛利潤(rùn)為664.2億元，相較于去年增加23.5%；

凈利潤(rùn)為209.5億元，相較于去年增加30.7%；

歸母凈利率為3.4%，相較于去年上漲0.2pts;

營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為192.61億元，相較于去年減少54.33%；

綠地在2019年的盈利能力得到提升，但是現(xiàn)金流量大幅降低，銷(xiāo)售額增速緩慢在產(chǎn)能升級(jí)、運(yùn)營(yíng)管控上有待加強(qiáng)。

貨幣資產(chǎn)方面：

貨幣現(xiàn)金總計(jì)為889億元，其中受限資金為102.46億元，占比11.52%；

存貨的賬面余額總計(jì)6742.58億元；

企業(yè)“大舉拿地，庫(kù)存積壓”的發(fā)展模式被市場(chǎng)詬病，在今年房地產(chǎn)趨緊的大環(huán)境中，三四線的大量占比也給土儲(chǔ)去化帶來(lái)壓力。

償債能力方面：

有息借款總額2937.43億元，相較于去年增加9.53%；

總負(fù)債10120億元，同比增長(zhǎng)9.4%；

資產(chǎn)負(fù)債率為88.53%，同比只下降1.07%；

凈資產(chǎn)負(fù)債率為155.6%，盡管同比降低16.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍屬高位；

EBITDA全部債務(wù)比為0.174，相較于去年增長(zhǎng)11.99%；

截至2019年12月31日，銀行授信額度為4135億元，已使用額度為1796億元，未使用額度為2339億元。

綠地的總負(fù)債突破萬(wàn)億，在2019年的降負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)上做的并不出色，今年公司也在4月份的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上宣布，公司會(huì)注重現(xiàn)金流動(dòng)性，并會(huì)落實(shí)相關(guān)的計(jì)劃， 按照季度做測(cè)試。

在今年，綠地已經(jīng)認(rèn)識(shí)到形勢(shì)的緊張，抓住一切融資機(jī)會(huì)，通過(guò)各種渠道為企業(yè)擴(kuò)充腰包。

第一季度凈增融資126億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為56億元。

融資閘口全開(kāi)，如何加快庫(kù)存去化、平衡好拿地投資節(jié)奏和債務(wù)杠桿，市場(chǎng)給出的地獄難級(jí)的考卷需要綠地去解答。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 高庫(kù)存、負(fù)債破萬(wàn)億，風(fēng)波中的綠地正在瘋狂融資