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【最高院公報案例】債務到期后達成的以物抵債協議有效

一、基本案情

鑫城公司申請再審稱，1.一審判決程序違法。鑫城公司一審起訴請求解除《商品房買賣合同》，后根據一審法院的釋明變更訴訟請求為撤銷《商品房買賣合同》，但一審判決駁回鑫城公司的訴訟請求，剝奪了鑫城公司主張原訴訟請求的權利。鑫城公司并未要求法院確認雙方《商品房買賣合同》的有效性，一審判決認定《商品房買賣合同》有效，明顯超出鑫城公司訴訟請求的范圍。2.一審、二審法院對主要事實認定錯誤，缺乏證據證明。雙方當事人之間僅有借款協議書，并不能由此確定湯東鵬支付了案涉借款。一審、二審法院在未查明借貸關系是否屬實的情況下，即判定案涉《商品房買賣合同》有效并駁回鑫城公司的訴訟請求，沒有事實依據。3.鑫城公司并非借貸關系中的借款人，而是擔保人。鑫城公司與湯東鵬簽訂的《商品房買賣合同》是重新設定擔保的行為，該合同約定將抵押物所有權轉移為債權人所有，系法律明確規定禁止的流質條款。且案涉房屋已經出賣給第三人，《商品房買賣合同》因損害第三人利益，應為無效合同。

4.《商品房買賣合同》存在重大誤解，合同價款遠遠低于實際市場銷售價格，顯失公平，具備法定撤銷條件。5.《商品房買賣合同》簽訂之前，案涉房屋已經出賣且交付第三人占有使用，合同目的已經無法實現。且湯東鵬在明知此情況下，仍與鑫城公司簽訂《商品房買賣合同》并辦理備案登記，存在惡意。6.案涉房屋部分為拆遷補償安置房屋并簽有回遷協議，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規定，回遷協議當然優先于案涉《商品房買賣合同》。鑫城公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。

二、本院認為

（1）關于案涉七份《商品房買賣合同》的效力問題。對合同效力的認定，屬于人民法院依職權應當審查的范疇，并不局限于當事人的訴訟請求。本案系鑫城公司與湯東鵬基于此前的借款未受清償，進而簽訂《商品房買賣合同》達成以房抵債的合意，案涉《商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定合法有效。

（2）本案一審中，鑫城公司主張其因受湯東鵬脅迫簽訂案涉七份《商品房買賣合同》并辦理備案登記，案涉七套房屋的市場價格明顯高于《商品房買賣合同》中約定的價格，雙方當事人訂立的房屋買賣合同顯失公平，請求解除案涉七份《商品房買賣合同》。鑫城公司以顯失公平、受脅迫為由主張權利，而合同顯失公平的法律救濟渠道是僅能請求人民法院予以變更或撤銷，而非解除合同。因此，一審法院向鑫城公司釋明應變更其解除合同的訴訟請求為撤銷合同，程序并不違法。

（3）顯失公平系指一方利用對方處于危困狀態，缺乏判斷能力等情形，致使雙方在從事民事法律行為時權利義務明顯有違公平的情形。認定合同是否構成顯失公平時，應采用主觀要件和客觀要件相結合。鑫城公司作為獨立的商事主體，與自然人湯東鵬相比，并不明顯處于劣勢地位，且鑫城公司并無相關證據證明其與湯東鵬簽訂《商品房買賣合同》，系因受湯東鵬欺詐、脅迫，而在違背其真實意思的情況下作出，雖然案涉七套房屋的評估價值高于抵債價格，但也不宜認定《商品房買賣合同》顯失公平。一審、二審判決認定《商品房買賣合同》不存在可撤銷的法定情形，未支持鑫城公司的訴訟請求，并無不當，本院予以維持。

三、類似觀點

（1）債務履行期限屆滿前和屆滿后的司法觀點。依據《九民紀要》第44條和第45條，在認定以物抵債協議的性質和效力時，要根據訂立協議時履行期限是否已經屆滿予以區別對待。該紀要按照以物抵債協議達成的時間是在債務履行期限屆滿前和屆滿后，分別做出不同的司法觀點。

（2）九民紀要關于債務屆滿后的以物抵債觀點。當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。簡單來說，以物抵債協議有效，如果抵債資產交付的，享有物權；抵債資產未交付的，向法院訴請交付。

（3）案例要旨：最高法院認為：該《商品房買賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，雙方協商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形。【最高人民法院(2015)民一終字第180號民事判決書】