觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
歷時整整一年，其終于完成了股權重組，為“轉板”鋪平道路。
觀點地產網 5月25日，在新三板摘牌一年后，德商產投服務叩響了港交所的大門。對于這家在管建筑面積只有390萬平方米的物管公司而言，奔赴港交所的路途看上去多少有些周折。
德商產投服務在招股書中稱，其是一家位于四川省成都市的物業管理服務和商業運營一體化服務提供商，致力于為中高端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。商業運營服務包括向商業物業開發商及租戶提供市場調研服務、招商服務及街區管理服務。
德商產投服務的歷史要追溯到2010年，當時由主要創始成員鄒康及鄒健成立成都德商（成立時原稱成都德商投資管理有限公司）。于往績記錄期，成都德商為德商產投服務的主要營運附屬公司，德商產投服務的大部分收益來自該公司。
成都德商自成立以來一直由鄒康及鄒健兩姐弟控制，初始注冊資本為人民幣50萬元，分別由鄒康、鄒健、鐘馨、楊彬及周洪波持有43.5%、44%、5%、5%及2.5%。
2011年4月，成都德商更名為成都德商物業服務有限公司。自其成立起，根據成都德商的資本需要進行了幾輪注資及企業重組。
漫長轉板路
2016年7月8日，成都德商收到其股份于中國新三板掛牌的批準，于8月2日在新三板掛牌。10月，成都德商更名為成都德商產投物業服務股份有限公司。
2020年4月8日，作為公司發展戰略的一環，成都德商當時的股東議決自愿將成都德商的股份在新三板摘牌。新三板摘牌于2020年5月7日完成。緊隨新三板摘牌后，成都德商股份由鄒康、鄒健、楊彬、鍾馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。
根據招股書披露，成都德商當時決定在新三板摘牌，便已做好了向港交所邁步的準備。其認為，新三板采取做市商、協商轉讓或投資者競爭性轉讓交易機制，而非持續的競價機制，極大地限制了投資者的發現及命令執行；香港是中國與國際市場之間的門戶，因此可以更方便地接觸國際投資者及全球市場。
為了在港交所上市，成都德商從那時起便做足了準備。2020年11月16日，成都德商由股份公司改制為有限公司，并更名為成都德商產投物業服務有限公司。
據觀點地產新媒體了解，于改制前，成都德商的股東之間進行了幾次股份轉讓。其一，鄒康向楊彬轉讓約0.70%股權；其二，鄒健向張志成、周洪波及楊彬分別轉讓約5.00%、0.36%及0.40%股權；此后，鐘馨又向周洪波轉讓約0.08%股權。
上述股份轉讓完成及改制為有限公司后，成都德商的注冊資本為1000萬元，由鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨分別擁有約82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。
重組完成后，成都德商成為德商產投服務集團的間接全資附屬公司。
招股書還顯示，德商產投服務集團有限公司于2020年12月10日在開曼群島注冊成立為一家獲豁免有限公司，初始法定股本為5萬美元，分為5億股每股面值0.0001美元的股份。于注冊成立日期，一股股份獲發行予初始認購人，有關股份于同日轉讓予Sky Donna。股份轉讓及配發后，德商產投服務的股份由Sky Donna、Pengna Holding、Zhiyu Holding、Binyang Holding、Lvy Holding及Zhirui Holding分別擁有約82.75%、4.84%、5.00%、4.60%、0.97%及1.84%。
于2021年3月9日，成都德商的注冊資本通過當時所有股東按比例出資的方式由1000萬元增至5000萬元。3月11日，獨立第三方WeiYue Management根據一份股權轉讓協議向鄒健收購成都德商的1.00%股權，代價為110萬港元。
3月23日，作為重組的一部分，德商產投服務的間接全資附屬公司成都福悅按名義代價收購鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨所持成都德商的股權（占成都德商的99%股權）。緊隨股權轉讓完成后，成都德商由成都福悅及WeiYue Management分別持有99%及1%。
5月11日，作為重組的一部分，德商產投服務按面值購回剩余1%的已發行股份。歷時整整一年，其終于完成了股權重組，為“轉板”鋪平道路。
招股書介紹，德商產投服務一直尋求通過內生增長、收購其他物業管理公司及于其他物業管理公司進行戰略投資擴充業務。
例如，于2020年8月，收購中能集團，后者于四川省有在管物業。此次收購為德商產投服務于2020年12月31日的物業管理組合貢獻的在管建筑面積及合約建筑面積分別約為250萬平方米及330萬平方米。
截止2020年12月31日，德商產投服務在管建筑面積約為380萬平方米，其中在管住宅物業總建筑面積約160萬平方米，占在管建筑面積的42.1%；在管非住宅物業總建筑面積約220萬平方米，占在管建筑面積的57.9%。
而2018年末，德商產投服務的在管建筑面積僅有約50萬平方米，約175.7%的年復合增長率看出德商產投服務在逐步發力。至于合約建筑面積，則由截至2018年末的約130萬平方米增加至截至2020年的680萬平方米，年復合增長率約為128.7%。
此外，于2021年3月31日，其在管建筑面積達390萬平方米，自2020年12月31日以來增加了約7.2萬平方米。2021年3月31日，合約建筑面積達710萬平方米，自2020年12月31日以來增加了約27.3萬平方米。
收益方面，于2018財年、2019財年及2020財年，德商產投服務分別錄得收益6400萬元、6910萬元及1.28億元，2018年至2020年的年復合增長率約41.4%。同期，純利分別為3140萬元、3100萬元及4290萬元，2018年至2020年的年復合增長率約16.9%。
從盈利能力看，物業管理服務收益占比48%，毛利率錄得三年新低至39.4%，較2018年下降7.5%。收益占比52%的增值服務毛利率58.1%，較2018年下降了21.6%。
雖說是三年新低，但這樣的毛利率水平在同行當中卻也是少見。
值得注意的是，往績記錄期，德商產投服務很大一部分收益產生自德商集團。于2018財年、2019財年及2020財年，來自德商集團的收益分別占53.4%、51.0%及47.3%。此外，于2018財年、2019財年及2020財年，物業管理服務收益的100%、100%及68.8%分別產生自德商集團開發的物業。
德商產投服務試圖通過收購來多元化其物業管理服務組合，2020年對中能集團的收購，使其2020財年由獨立第三方開發商所開發物業的在管總建筑面積約為280萬平方米，占其在管總建筑面積的73.5%，而這個數字在2019財年還是零。
德商產投服務在招股書中透露，未來將繼續豐富物業管理服務組合，增加進一步獲得獨立第三方物業管理合約的機會。
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