扒財經 作者：陳文莉
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
國有低調分子“上海永業”，今年卻頻繁出圈。
今年它第一次出圈，是在“謝娜張杰被疑買房跳單”的新聞報道中。因為其買下的“思南公館項目”，持有方與銷售方的共同母公司，正是上海永業。
時隔一個月，上海永業又出手接下了中海發展上海公司“數百億”規模的城市更新項目。
3月8日，中國建筑（601668.SH）發布了一則關于上海市歷史風貌保護及城市更新項目變更投資事項的公告。
項目公司之一“上海中海海庭房地產有限公司”，曾由中建下屬中海發展（上海）出資 98%、上海中城企業集團出資 2%。變更完成后，項目公司持股比例則將變為中海發展（上海）出資 2%、上海永業企業（集團）有限公司出資 98%。
這意味著，位于上海黃浦區新天地板塊的巨無霸“建國東路67-71街坊”舊改項目，部分項目的控股股東，將變更為上海永業。并且，項目的計劃投資額也由590億元增加到了595億元，開發周期從原來的6年擬變更為6.5年。
風財訊盤點發現，上述項目是上海余留體量最大的舊改，也是中海在上海投資規模最大的項目。2020年，中海上海公司費了九牛二虎之力，與黃浦區簽約拿下這個“門面項目”。
一番周折，中海為何將其轉手他人？上海永業坐收“漁翁之利”？
厘清其中根由，就不得不聊一聊上海永業這家國企了。
（20世紀80年代拍攝的永業大樓）
01 中海無奈讓出“上海門面”控制權
建國東路項目位于黃浦區新天地以南，是為數不多的成片舊城改造區域，現存13處文保建筑，該項目涉及到了8500戶，約4萬人口的搬遷。項目總占地面積約14.75萬㎡，地上計容建筑面積約36.8萬㎡，包括住宅、商辦、公共綠地、風貌保護及歷史保留建筑等業態。
項目持有公司之一“海庭公司”，是建國東路67、68、71街坊的項目公司。轉讓后，中海上海僅剩69、70街坊，將更多的地塊轉給了上海永業，同樣也舍棄了收益的大頭。
不過，值得注意，據悉項目原定的總投資590億元，開發周期6年。若按股權投資，中海上海公司前后需要投入超過570億。
此間大環境下，開發周期長，投入資金多，收益不確定性大，這或許動搖了中海上海公司繼續開發的決心。
而且，相對于不少因流動性危機入市，“物美價廉”的優質項目，這一項目的優勢似乎并不大。
將部分股權轉給合作方，從而減少資金投入，剝離負債，優化資金結構，是目前房企的“流行做法”。
02 上海永業“負重接盤”為己兜底
上海永業在坊間被戲稱為上海黃浦區的“親兒子”。
公開資料顯示，上海永業是黃浦區直屬的功能類國有企業，成立于1994年，承擔著重大項目建設、房產經營、招商引資、園區運營、市場化物業、城市更新、舊區改造、直管公房管理、保障性住房建設管理等諸多職責。
近三十年，上海永業成為了上海城市更新的主力軍之一，打造了思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項目。
不過接盤者上海永業，其賬面并不十分充裕。
往年的財報顯示，上海永業的營收始終低于50億元，而凈利潤則不足6億元。這幾乎比不上絕大多數的百強房企。
數據顯示，上海永業2020年的營收27.71億元，凈利潤2.26億元；2019年營收48.82億元，凈利潤為5.77億元；2018年營收23.32億元，凈利潤2.99億元。
其中，2019年營收增長主要受益于前一年永業集團與中城集團整合重組，合并了多家房地產動遷公司。
2021年前三季度，上海永業的貨幣資金73.78億元，這已經是目前所披露數據中最“富有”的一次。
但上海永業的總負債卻在快速攀升。2021年三季報顯示，其負債合計322.26億元，而2020年底這一數據僅為187.73億元。
毫無疑問，無論是營收還是利潤，上海永業在一眾央國企中并不出色。接下中海這個數百億的城市更新項目，對上海永業的資金是一種考驗。
此次上海永業接手“自家門前”的巨無霸項目，在多位業內人士看來，更像是一種兜底。
鳳凰網風財訊發現，永業在通過股權轉讓等方式，加快資金的回籠、利用。
1月6日，永業以3.39億元的底價，掛牌轉讓永業商業40%股權（永業集團30%，永業股份10%）。
多位業內人士告訴風財訊，股權掛牌轉讓的目的多在于回籠資金，剝離負債。
顯然，永業選擇了將旗下公司的部分股權出售，回籠資金以備后用。
如永業一般，股權一進一退，資金騰挪來去，正在成為上海地產、上海久事、光明地產等多家上海國資地產平臺的無奈選擇。
以上海地產為例。1月28日，其以45億元收購了世茂外灘茂悅酒店。
然而，上海地產自身負債卻居高難下。
數據顯示，2018-2020年，上海地產總負債分別為1908.88億元、1955.73億元和2164.36億元。
風財訊曾報道，上海地產一個月間掛牌轉讓了旗下多家公司，且主要是三林城市更新項目公司。
彼時，IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴風財訊，房企連續出售項目，一是因戰略調整和項目定位等，決定退出開發；二是公司流動性緊張和現金流承壓。從目前上海地產的情況來看，更多應該屬于后者，當然也可能有業務盤整的考慮。
04 重負下的多元化解法
2021年12月21日，永業與綠城中國（03900.HK）簽訂戰略合作框架協議，雙方將深化全方位合作，共同推動黃浦區城市更新。
風財訊盤點發現，合作開發是永業的“自我解套之法”。
據不完全統計，永業的合作伙伴超過14家，瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發展置地集團、上海久事、上海申通，皆與其有過項目合作。
上海地產則找到了另一種解法——
2021年6月，上海地產與招商蛇口、中交、萬科、國壽投資、保利、中國太保、中保投資聯合成立了上海城市更新基金。
該基金總規模達800億元，是目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目。
透過上海永業的進退、上海地產的操作，或許能窺見上海國企的項目騰挪取舍，以及它們通過“合作開發、設立基金”等多元化方式尋求出路的試探。
畢竟在區域發展中，國企往往承擔著更多功能性建設的重任，甚至是維穩市場的任務，而它們往往也是負重前行，背后承擔著不小的資金、經營壓力。
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