作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網：歷史可以追溯到1986年的中海物業，1991年便在內地開展物業管理服務，2015年成為第二個登陸資本市場物業股，幾乎可以說每一步都走在了行業最前面。

但在物業管理行業群雄崛起的現在，中海物業發展模式與同行相比，開始有點落后。一方面，過去中海物業提供的服務對象過于單一，基本為中海集團提供服務；另一方面，增值業務并不亮眼，業務沒有過多想象。

所以，當同樣是大型物業管理企業依靠市場擴張能力，或是憑借獨特能力獲得高估值時，如碧桂園服務的61.75倍，融創服務的92.05倍，華潤萬象生活的106.43倍，中海物業卻只有33.85倍。

或許是眼看他人起高樓，過去只專注于自身的中海物業對自身業務進行了重新梳理。

2018年首次獲得“外拓第一大單”后，中海物業大力推動第三方物業的拓展，在2021年初，更是正式啟動項目總經理合伙人制改革。

如今，中海物業對自身業務重新梳理后，發布了最新戰略。

這場戰略發布會于7月30日在深圳舉辦，基于對市場的洞察，中海物業提出三大市場戰略、四大服務產品和三大合作模式。

三大市場戰略、四大服務產品和三大合作模式，是中海物業基于自身優勢對當下物業行業的思考，也是如何重新追趕行業第一梯隊的思考。

在發布會上，中海董事、中海物業董事局主席張貴清表示，本次戰略發布是基于對物業行業的信心；基于對跨界合作，形成互補競爭優勢的信心；基于打造更具競爭力的產品和服務，共建發展路徑的信心；基于成為多元共治基層社會治理中堅力量，成為美好生活共建者和守護者的信心。

據觀點地產新媒體了解，三大市場戰略包括發掘存量住宅價值，著力物業服務升級和建筑物煥新；投身城市更新，承接國家戰略；進入廣泛領域，開展多元業務。

戰略的背后是中海物業對于物業未來發展的思考。

中海物業行政總裁楊鷗認為，“生活服務業”屬性的春天已經到來。中海物業副總裁葉翔則表示，城市化高歌猛進二十年來，存量住宅建筑物生命周期步入中年，相信物業市場已逐漸進入存量時代。行業面臨多業態、不規則、不確定性、復雜性的現狀，做大存量住宅產值，才是真正創造更多社會價值與服務業增加值。

同時，在中海物業看來，物業管理要回歸物業的本質，做好基礎服務、做好質量，只有基礎服務做好了，客戶黏性、客戶滿意度提上來，才有增值服務、多元業務、社區治理等方方面面。

因此，在發布會上，中海物業發布了四款為基礎物業服務解難紓困的產品，分別為物業盒子、物業服務菜單化工程、物業APP平臺和開放的社區服務勞動者平臺。據悉，將有150個“物業盒子”計劃于一年內投放，覆蓋其75%的在管面積，實現市場最優的管理費效比。

此外，中海物業服務平臺通過在手機上搭建社區公共議事平臺，打造公開透明、接受監督、多方參與，打造共建共治共管的社區。

中海物業還公布了三大合作模式：一是地方政府合作中海模式，城市更新老舊社區物業管理的全程解決方案；二是物業企業換“芯”計劃，中海物業將面向傳統物業管理企業，協助其改變管理模式，實現傳統企業至現代化企業的升級；三是存量住宅煥“心”工程，全面賦能城市老舊社區物業服務及運營。

合作模式的發布，對中海物業加強跨界合作也有著重要意義。

張貴清在現場表示，中海物業已經與順豐、中建等很多企業展開了戰略合作。物業行業涉及到千家萬戶，所以需要和各行各業來合作，從而找到自身的產品競爭力，這是未來發展的趨勢。

新戰略的發布雖然說是中海物業對于物業管理行業的新思考，但很大程度上或許是其在過去行業蓬勃發展過程中掉隊，重新尋找超車的機會。

值得一提的是，2018年12月，中海物業通過官網發布了一條消息，名為“中海物業外拓第一大單誕生記”。彼時，中海物業承接濟南華山回遷安置房項目，項目類型包括住宅、商鋪、商務辦公樓，總建筑面積達240萬平方米，其中商業及其配套17萬平方米，寫字樓56萬平方米。

這是中海物業外拓的第一單大生意。事實上，自上市以來，在獨立第三方開拓上，中海物業可謂非常乏力。統計顯示，有關中海物業獨立第三方的數據，在2020年的業績報告中才開始出現。

據了解，中海物業外拓真正有所起色應該是在2019年，當年中海物業中標項目179個，面積達1504.3萬平方米，外拓面積創歷年之最，且首次超越內接面積，并入局城市服務、民航服務、高等院校、養老院等新領域。

但中海物業沒有保持住這個成績，2020年新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20.7%，其中僅22.8%面積來源于獨立第三方項目。也就是說，獨立第三方面積僅為700萬平方米左右。而在這一年，中海物業來自獨立第三方的在管建筑面積占比才剛過10%。

需要注意的是，中海物業曾提出過清晰的規模追逐目標，在該公司“十四五”規劃中明確提出內生和外拓要達到1：1的戰略目標，在管面積規模未來五年復合增長率不低于30%，到“十四五”末預計增長3.7至3.8倍。

若以中海物業2020年底1.82億平方米在管面積作為基數粗略計算，第三方物業管理項目每年至少需要新增6400萬平方米才能完成目標。

按照過往的成績，中海物業遠遠未能完成。

作為局外人，也許并不非常清楚了解中海物業外拓失速的原因。但可以看到的是，中海物業在2021年初推進了公司制度的改革，如今又對外做出明確的戰略宣，均旨在完成大目標下的業績指標。

據觀點地產新媒體報道，在2021年2月，中海物業通過官網公布正式啟動項目總經理合伙人制改革，同時舉辦首期項目總經理持牌資格認證開班式。

當時張貴清表示，這是面對成本逐年上漲、市場競爭愈演愈烈、業務邊界不斷擴大的行業趨勢，中海物業必須通過管理模式創新，突破發展瓶頸，盤活更大存量，開拓更廣增量，實現持續、均衡、健康、高質量發展。

在外界看來，此次改革推動中海物業行程集團-平臺-項目層面的三級職能管控體系，厘清職能分配，即集團負責制定標準、戰略，平臺和項目負責具體業務擴張，是能推動中海物業第三方外拓的落地。并且通過改革，將個人利益與企業利益捆綁，提升管理人員的主觀能動性，實現第三方市場規模擴張。

但光有制度還不行，物業管理行業如今已是高度競爭的市場，如果沒有辨識度，每年至少6000多萬平方米的業績目標肯定是無法完成的。這也就讓此次發布會顯得尤為重要，這是中海物業對外展示的窗口。

對于戰略、模式、產品的展示，也是其希望在物業管理的紅海中，找到這類具有特征的合作方。

難點或許是，中海物業選擇的賽道需求到底有多大？

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原標題： 外拓與規模壓力下中海物業存量尋路