觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：7月30日，新城控股集團(tuán)股份有限公司公告宣布，其正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。
后續(xù)，新城控股于新加坡設(shè)立的間接控股子公司信誠資產(chǎn)管理有限公司，將作為本次擬設(shè)立信托基金的管理人，預(yù)計(jì)于2021年8月1日或之前，向新交所遞交上市申請(qǐng)表格，以申請(qǐng)批準(zhǔn)該信托基金于新交所主板上市。
開放的“新交所”
1999年，《Property Fund Guidlines》頒布，標(biāo)志著新加坡REITs市場(chǎng)誕生。
2001年，被傳統(tǒng)模式高達(dá)87%的有息負(fù)債率捆綁沉重前行的凱德下定決心，利用新加坡新推出的REITs稅收優(yōu)惠政策減輕資金壓力。次年7月，新加坡的第一支REITs——?jiǎng)P德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。
更少的資金換來更高效的發(fā)展。通過發(fā)行REITs將基金部分股權(quán)交由機(jī)構(gòu)投資者持有，以換來更多的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，待項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營后再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環(huán)。
有了資金上的優(yōu)勢(shì)，便消除了企業(yè)最大的后顧之憂。凱德從此開始了規(guī)模擴(kuò)張之路，而新加坡REITs在經(jīng)過二十多年的發(fā)展之后，也發(fā)展成為全球最為國際化的REITs市場(chǎng)。
據(jù)公開資料顯示，截至2020年底，新交所主板上市REITs和不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)信托BT合計(jì)43只，總市值超過千億新元，占所有新加坡上市交易股票總市值的12%，平均派息率約6.4%。
超過75%的新加坡REITs(包括不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)信托BT）擁有新加坡以外的資產(chǎn)，來源地包括亞太、南亞、歐洲和美國，并且外國資產(chǎn)的進(jìn)場(chǎng)呈上升的趨勢(shì)，成為REITs跨境發(fā)行的首選。中資發(fā)行人中，已先后有包括北京華聯(lián)、運(yùn)通網(wǎng)城、中山大信和砂之船4只REITs和BT登陸新加坡REITs市場(chǎng)。
打通 “投融管退” 盤活存量資產(chǎn)
2016年6月，新城控股旗下“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深交所無異議函，成功發(fā)行國內(nèi)首單商業(yè)綜合體REITs產(chǎn)品，成為國內(nèi)推行資產(chǎn)證券化以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。
但與凱德不同的是，新城控股此番降低企業(yè)負(fù)債率的訴求并不迫切。
據(jù)公開資料顯示，今年3月，新城控股公布其2020年年度報(bào)告，報(bào)告顯示，2020年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1,454.75億元，同比增長69.46%，截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)5,377.53億元，同比增長16.37%。
報(bào)告期內(nèi)，2020年新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入增長至57.21億元，其中吾悅廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營總收入增長至56.70億元，同比上漲超過30%。
營業(yè)額的增長是新城控股的底氣和信心。也如公告中所說，對(duì)于新城控股而言，設(shè)立信托基金并上市，是對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新城控股長期堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，此前已經(jīng)多次嘗試吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，如今更是在打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”鏈條、研究持有型物業(yè)退出平臺(tái)方面，邁出有力一步。
新城控股方面也強(qiáng)調(diào)，本次擬設(shè)立的信托基金的底層資產(chǎn)僅包括公司持有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，規(guī)模相對(duì)較小，且于發(fā)行完成后公司預(yù)計(jì)仍將間接持有該信托基金51%-55%的信托份額，預(yù)計(jì)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果不構(gòu)成重大影響。
業(yè)內(nèi)人士稱，新交所REITs的信托份額大多在30%-50%，新城控股如此大的認(rèn)購比，一方面擁有對(duì)項(xiàng)目的絕對(duì)控制權(quán)，同時(shí)也留給市場(chǎng)足夠的空間。
國內(nèi)市場(chǎng)起步晚，仍有較大空間
結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，更加關(guān)注物業(yè)精細(xì)化運(yùn)營的背景下，新加坡REITs市場(chǎng)作為最為國際化的REITs市場(chǎng)，得益于其優(yōu)越的資本市場(chǎng)環(huán)境、豐富多元化的投資者資源及規(guī)范的法制體系。
這或許可以給正在發(fā)展中的中國REITs市場(chǎng)發(fā)展帶來參考和借鑒。
近年來， REITs在國內(nèi)的熱度持續(xù)增長，獲得各界關(guān)注并快速發(fā)展。2021年伊始，有關(guān)公募REITs業(yè)務(wù)的配套細(xì)則、結(jié)算配套規(guī)則等文件接連發(fā)布，國內(nèi)公募REITs向前跨出了巨大的一步。
6月21日，國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市，首批項(xiàng)目底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、污水處理、產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流四大主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。
根據(jù)北大光華學(xué)院發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》，中國存量基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可支撐一個(gè)萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。
一方面是廣闊的發(fā)展前景和空間，一方面是正在加快的制度建設(shè)，在增量轉(zhuǎn)向存量的市場(chǎng)下，要想最大化盤活行業(yè)資產(chǎn)，未來還有一段路要走，也還孕育著更多可能。
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