作者：好貓

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

充分釋放利潤、降杠桿至安全范圍。

這家黑馬房企，從200億元銷售規模增長到2000億元，僅僅用了五年時間，而后他們決心轉變發展模式：

“未來更看重經營效率，看重經營質量”。

中南建設對管理層股權激勵的考核條件中承諾，2018年起連續四年歸母凈利潤，相較2017年的增長幅度不低于：240%、560%、1060%、1408%。

這是不可思議的增長幅度。

也就是說，中南建設2020年需要完成70億元的歸母凈利潤（歸屬上市公司股東凈利潤）。年報顯示，中南建設實際完成70.8億元，同比大幅增長70.2%。

凈利潤大幅增長，得益于中南建設高速增長帶來的未結算收入、毛利率的保持、銷售費用和管理費用的下降，以及聯合營企業項目進入結算階段。

凈利潤大幅增加，使得中南建設2020年度加權平均凈資產收益率高達28.18%，同比增加6.6個百分點。

當然，對于中小股東來說，經營模式的轉變還在于是否愿意分享利潤。

中南建設2020年擬每股派發0.556元現金紅利，預計共派發21.27億元，占歸母凈利潤的30.05%，分紅占比首次突破30%。

如此一來，中南建設的股息回報率超過7.6%，在地產行業內名列前矛。

在“三條紅線”融資新規面前，這樣一家規模快速增長的房企，中小投資者更為擔憂其高杠桿消化不良。

從年報來看，中南建設降杠桿很堅決，一個數據足以直觀體現。

在2020年年中的時候，中南建設的有息負債為781.4億元，到了年末的時候，有息負債數據僅僅微增至799億元。

可見，2020年三季度出臺的“三條紅線”新規，加快了中南建設降杠桿步伐。

加上股東權益和貨幣資金的增加，中南建設2020年末的凈負債率為97.3%。而在2017年最高峰時，中南建設的凈負債率高達236.9%。

有息負債不僅僅是總量控制，還在于長短負債結構的改變，短期有息負債占總有息負債為29.25%，同比下降5個百分點，結構更加均衡。

“三條紅線”中，中南建設已經達標兩條，凈負債率和現金短債比，另外一條扣除預收款項的資產負債率，受限于中南建設高額的合同負債暫未達標。

但合同負債是未結算的營業收入，為中南建設的未來業績釋放奠定了基礎。

業績會上，中南建設管理層承諾，希望在明年達標最后一道“紅線”，主要措施是：

保持合理銷售增速，未來復合增長率目標是10%，一方面降低預收款項，另一方面充分釋放利潤，增加股東權益；

增加少數股東權益，增加并表項目資本金；

針對性的調整資產負債表，在新增項目時動態監測資產負債，以隨時做出調整。

無論是泰禾的2000億元“魔咒”，還是金茂的業績“暴雷”，都預示著2000億元銷售規模，是一家房企發展模式轉變的關鍵節點。

規模增長、利潤釋放、控制負債，則可以成功實現從規模向質量轉變，如果一味追求規模，同時管理水平掉檔，在目前融資新規中，“暴雷”幾乎無可避免。

中南建設給出的經驗，用一組數據可以總結：

從2015年銷售規模增長開始，到2020年為止，中南建設的銷售規模增長了10倍，經營活動的現金流入增長了4倍，有息負債僅增長了2.5倍，融資活動的現金流入增長了2.7倍。

這是一個蘊涵著諸多信息的數據，簡單來講，那就是“野心需要匹配能力、克制有時比努力重要”。

資本市場對中南的降杠桿反應積極，年報發布的次日，中南股價翻紅往上。

2020年末，評級機構穆迪將中南建設主體信用評級從B2正面上調至B1穩定；標準普爾將中南建設的長期發行人信用評級由B穩定上調至B+穩定。

目前來看，這是一個2000億規模房企降杠桿的最佳樣本。

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原標題： 一個果斷降杠桿的黑馬樣本