作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從增量時代到存量時代，從拿地自建到運(yùn)營管理，從單一業(yè)態(tài)到大型綜合體，從實(shí)體門店到線上線下復(fù)合新零售——商業(yè)地產(chǎn)隨著城市的發(fā)展不斷更新迭代，地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的界線變得不再清晰可辨，跨界涉獵地產(chǎn)、金融與運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)玩家越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的邊界也被不斷打破、拓寬與融合。

在這一八仙過海、各顯神通的時代，地產(chǎn)基金巨頭光大安石正以其所長描繪商業(yè)地產(chǎn)的未來藍(lán)圖——撬動資本的力量以加快商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈整合，發(fā)揮上下游協(xié)同效應(yīng)以促使資產(chǎn)增值，通過精準(zhǔn)的交易時點(diǎn)把握及完善的交易架構(gòu)設(shè)計(jì)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過深度參與城市更新項(xiàng)目在并購重組、重新定位、效能提升、價值實(shí)現(xiàn)等各個階段的運(yùn)作，光大安石致力于服務(wù)中國城市的發(fā)展振興，力求在當(dāng)下展示未來，為投資人帶來穩(wěn)健的長期回報(bào)。截至2020年9月末，光大安石累計(jì)管理規(guī)模超過1260億元人民幣，在管基金規(guī)模480億元，已成功退出超過780億元投資、118個項(xiàng)目。

全球新冠疫情仍陰云未散，而國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向“雙循環(huán)”新格局，百年未有之大變局切切實(shí)實(shí)發(fā)生在2020這一年。展望未來，城市將走向何方？商業(yè)會如何進(jìn)化？從光大安石的資本運(yùn)作和商業(yè)管理模式中，或可窺得一二。

不動產(chǎn)資管的定義范圍極廣，運(yùn)作模式亦各有不同，國內(nèi)目前可分為兩大類：

第一類是開發(fā)商模式，可概述為“開發(fā)+商業(yè)+金融”或“開發(fā)+商業(yè)”，即先通過重資產(chǎn)買地自建自持商業(yè)，再通過銀行貸款或發(fā)行CMBS等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)階段性退出，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理的主流模式，代表企業(yè)有華潤置地、早期的印力集團(tuán)等。

第二類是獨(dú)立私募基金，這類基金在國內(nèi)的出現(xiàn)時間略晚，擁有更多的外資基因，其經(jīng)營目標(biāo)是形成穩(wěn)定現(xiàn)金流以提升資產(chǎn)的內(nèi)在價值。盡管這種模式的短期盈利更低、盈利周期更長，但能以更低風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造出長期回報(bào)。以光大安石為例，這類基金側(cè)重于通過重新定位運(yùn)營和資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，形成“募投管退”閉環(huán)運(yùn)作，通過對外整售或在交易所掛牌REITs、類REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)退出，從而以更高的投資收益回饋投資人——這也是佼佼者如黑石、凱德等國際地產(chǎn)基金所常用的做法。

以成名作重慶觀音橋大融城為例，光大安石2009年的收購初衷是財(cái)務(wù)投資，直到2013年才正式介入日常運(yùn)營，角色也從財(cái)務(wù)投資人轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目操盤手。據(jù)光大嘉寶副總裁、光大安石首席運(yùn)營官周頌明介紹，基金公司過去更側(cè)重投資能力，鮮有成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和可執(zhí)行的投后管理經(jīng)驗(yàn)，光大安石領(lǐng)先全行業(yè)設(shè)立了商管公司，開始了“從0到1”的摸索之路。

回首2013年，項(xiàng)目組在歷時1年的調(diào)研后確認(rèn)，觀音橋大融城項(xiàng)目應(yīng)與周邊十余家百貨商場形成差異化競爭，目標(biāo)客群也要從全客層細(xì)分至80后~90后的年輕群體。在之后的幾年時間里，觀音橋大融城陸續(xù)調(diào)整了占近40%商業(yè)面積的商鋪，提升了項(xiàng)目的整體坪效水平。截至2019年，重慶觀音橋大融城的年凈營運(yùn)收入（NOI）已經(jīng)從光大安石商管公司接管前的0.4億元翻了兩番至1.8億元，而在長達(dá)10年的運(yùn)營過程中，項(xiàng)目始終對25歲以下年輕消費(fèi)者存在強(qiáng)大吸引力。

重慶觀音橋大融城

從爛尾樓到時尚購物中心，這既是主動資產(chǎn)管理的力量，也是光大安石釋放資產(chǎn)價值的底氣。2016年，光大安石以觀音橋大融城為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模達(dá)25億元的類REITs產(chǎn)品，發(fā)行成本最低至優(yōu)先A級證券的3.8%，刷新了當(dāng)時同類型產(chǎn)品的最低發(fā)行成本紀(jì)錄。

至此，作為一家基金公司，光大安石在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一戰(zhàn)成名。

在積累了城市更新所需的全周期資管能力，又以不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化為渠道打通了“募投管退”全鏈條之后，2018年末，光大安石100億元規(guī)模的儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品成功獲批。這是中國首單地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，不僅彰顯了監(jiān)管機(jī)構(gòu)與資本市場對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的支持與信心，更標(biāo)志著中國地產(chǎn)基金在商業(yè)地產(chǎn)證券化領(lǐng)域從此步入儲架時代。

2019年5月、9月及2020年9月，光大安石先后完成三期儲架式類REITs產(chǎn)品發(fā)行，累計(jì)發(fā)行金額89.2億元。第一期產(chǎn)品以上海靜安大融城為標(biāo)的資產(chǎn)，項(xiàng)目定位為面向全客群的大型購物中心，項(xiàng)目開業(yè)不滿1年便成功發(fā)行了類REITs產(chǎn)品。第二期產(chǎn)品承接2016年發(fā)行的重慶觀音橋大融城類REITs，為中國境內(nèi)第一單承續(xù)發(fā)行的股權(quán)型類REITs。作為收官之作的第三期產(chǎn)品以西安大融城為標(biāo)的資產(chǎn)，項(xiàng)目定位為面向80后新生家庭的輕奢型城市級雙地鐵上蓋購物中心，在疫情沖擊下仍憑借良好的經(jīng)營成績贏得市場口碑。

作為世界500強(qiáng)之一中國光大集團(tuán)旗下企業(yè)，光大安石將這些成功歸因于光大控股、光大嘉寶等股東的堅(jiān)定支持、以及光大集團(tuán)旗下金融板塊企業(yè)的協(xié)同聯(lián)動：在儲架式類REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、銷售及發(fā)行過程中，光證資管擔(dān)任計(jì)劃管理人、光大證券擔(dān)任牽頭承銷機(jī)構(gòu)、光大銀行則在其中多單產(chǎn)品中擔(dān)任托管銀行，從不同側(cè)面共同為市場投資人提供專業(yè)的金融服務(wù)，彰顯出中國光大集團(tuán)金融全牌照的獨(dú)特優(yōu)勢。

在中國內(nèi)地，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要包括房企購房尾款A(yù)BS、CMBS和類REITs等品種。據(jù)中國REITs聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)，自2014年至2020年10月底，國內(nèi)類REITs產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行達(dá)78只，累計(jì)發(fā)行規(guī)模1548.19億元，證明商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品深受市場歡迎。2020年，國家發(fā)改委、證監(jiān)會等聯(lián)合發(fā)文，首次提出通過公募REITs實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益份額的公開上市交易，這意味著業(yè)內(nèi)翹首企盼多年的中國版公募REITs終于揚(yáng)帆起航，收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)作為第一批受益的資產(chǎn)類別被正式納入公募REITs的試點(diǎn)范圍之內(nèi)。至于公募REITs何時推行至商業(yè)地產(chǎn)，光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執(zhí)行官陳宏飛認(rèn)為，盡管現(xiàn)在還沒有理由和依據(jù)去做預(yù)測，但只要夯實(shí)好投資能力和資管能力，政策落地時就會水到渠成。

除了REITs市場曙光初現(xiàn)，險(xiǎn)資放寬股權(quán)投資行業(yè)限制亦是不動產(chǎn)資管行業(yè)的重大利好。2020年11月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，正式取消險(xiǎn)資財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制。因險(xiǎn)資規(guī)模大、內(nèi)控合規(guī)嚴(yán)、期限長、追求長期收益，而股權(quán)投資與國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型方向相一致，同時具有長期性及抗經(jīng)濟(jì)周期能力，完美契合險(xiǎn)資的投資標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)光大安石披露，其全資子公司光控安石獲中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會認(rèn)可為76家A類私募股權(quán)投資基金管理人之一。這代表其投資業(yè)績、風(fēng)險(xiǎn)管控、合規(guī)經(jīng)營、信息披露等指標(biāo)受到險(xiǎn)資的高度認(rèn)可。隨著公募REITs市場破冰，疊加保險(xiǎn)資金認(rèn)可加持，光大安石將繼續(xù)推動不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)健康發(fā)展。

對擁有不同發(fā)展背景、處于不同發(fā)展階段的企業(yè)來說，選擇不同的發(fā)展模式只是各取所需，不存在一成不變的管理方式，發(fā)展過程也不存在優(yōu)劣高低之分。但值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的“輕重并舉”正在成為業(yè)界共識——因監(jiān)管和調(diào)控加強(qiáng)，輕資產(chǎn)運(yùn)營逐漸成為開發(fā)商降低開發(fā)成本、拓展業(yè)務(wù)范疇、剝離不良資產(chǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表的慣用手法。

周頌明也認(rèn)同，光大安石下一步需要做好的事情是輕資產(chǎn)輸出：“為什么要做輕資產(chǎn)？第一，我們要做大規(guī)模；第二，我們要給未來布局。”對光大安石這樣的地產(chǎn)基金公司而言，如何在開發(fā)商轉(zhuǎn)型的同時取得先機(jī)是個不得不面對的問題。對此，周頌明提到，大融城分布于一線城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、消費(fèi)比較活躍的城市，不會一味下沉；此外，光大安石將堅(jiān)持以大資管為核心，積極適應(yīng)變化，使每一個項(xiàng)目與周圍競品形成差異化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)向精神層面的再升級。

具體到輕資產(chǎn)管理上，因二線城市代理商占比高，有些城市在新進(jìn)入的時候“不那么友好”，盡管光大安石重資產(chǎn)收購的項(xiàng)目回報(bào)多數(shù)超出預(yù)期，但輕資產(chǎn)更能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)管理見效、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值時，同樣可以協(xié)助業(yè)主發(fā)行類REITs產(chǎn)品。截至目前，光大安石旗下的大融城以“核心城市+區(qū)域聚焦”的策略，已在上海、北京、西安等10座城市布局19座項(xiàng)目，品牌矩陣涵蓋Art Park 大融城、大融城、大融城生活館、文旅商業(yè)中心、大融匯等五大產(chǎn)品線，管理項(xiàng)目面積超過200萬平方米。

“光大安石的商業(yè)基因永遠(yuǎn)都是求新求變。”周頌明透露，光大安石未來將會更注重在管理運(yùn)營中實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的融合、空間的融合，用品牌的長期穩(wěn)健主義來對沖不穩(wěn)定性。以明年年底面世的“融美市集”為例，光大安石計(jì)劃將商業(yè)和傳統(tǒng)菜市場融合起來，在不改變原有建筑結(jié)構(gòu)前提下，更好地規(guī)劃業(yè)態(tài)和品牌布局，推動商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)化。按照規(guī)劃條件，菜市場難以符合如今的商業(yè)定位，但需求確實(shí)存在，光大安石便與合作伙伴一起做成新產(chǎn)品，將菜市場升級為干凈衛(wèi)生、環(huán)境漂亮、能夠吸引白領(lǐng)逛的市集。

每一次商業(yè)形態(tài)的更迭和變化都在不停地滿足消費(fèi)者、引導(dǎo)消費(fèi)趨勢，然后達(dá)到周而復(fù)始的螺旋式上升，讓商業(yè)完成更新迭代，并反哺城市更新。未來城市是什么樣的？光大安石試圖作出回答：人們可以有溫度地完成消費(fèi)、交流、體驗(yàn)與社交——在一個半開放式空間，通過社群、圈層定位消費(fèi)人群，以主題餐飲區(qū)融食會館、二次元網(wǎng)紅街區(qū)、安美術(shù)館和Z立方等元素，實(shí)現(xiàn)文化、藝術(shù)、商業(yè)的融合。

2020年11月，光大安石于上海發(fā)布了新的產(chǎn)品線Art Park大融城，并計(jì)劃在2021、2022、2023年依次開放上海光大安石虹橋中心Art Park大融城、北京新光大中心Art Park大融城、北京中關(guān)村Art Park大融城三個項(xiàng)目。以正在報(bào)批立項(xiàng)的北京中關(guān)村Art Park大融城為例，該項(xiàng)目將成為北京四環(huán)內(nèi)最大體量的城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目（公園式商業(yè)綜合體），橫貫地鐵海淀黃莊站和中關(guān)村站，單日單邊客流超過15萬人次，總建面將近20萬平方米。因輻射范圍覆蓋了大批優(yōu)質(zhì)中小學(xué)和一流高等院校，項(xiàng)目有條件成為引導(dǎo)未來領(lǐng)袖成長、陪伴未來領(lǐng)袖生活的商業(yè)場所，這也是公司抱有的使命感。

作為城市更新與商業(yè)地產(chǎn)的推動者，過去十年，光大安石始終致力于鏈接政府、資本、租戶等各方合作伙伴，付諸于信任、理解和實(shí)踐，構(gòu)建出友好的城市生態(tài)系統(tǒng)。將政策執(zhí)行到位，可以讓政府放心，從而獲得政府的支持；控制改造更新的風(fēng)險(xiǎn)，向資本回饋收益，從而獲得資本的支持；滿足承租人裝修、決策、人員的需求，從而獲得租戶的支持；將外資經(jīng)驗(yàn)本土化，可以更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而抓住周期的機(jī)會；響應(yīng)國家號召創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，可以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而兼具資管價值和社會價值。

盡管疫情陰影猶存，但城市從未放慢向前進(jìn)化的腳步，光大安石的愿景是與城市相伴共生，賦城市以未來——“我們愿成為照亮城市未來的光，成為描繪城市未來面貌的人。”

為此，光大安石仍將砥礪前行。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 城市更新逐“光”者：光大安石的愿景與商業(yè)地產(chǎn)的未來