觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
廣州地區的存量市場競爭不斷升級，除了保利、富力等本地龍頭，更有升龍、龍湖等房企加碼，“新人”恒大，無疑將面臨更大的競爭。
觀點地產網 廟頭舊時叫做古斗，又名永泰。
這里是《廣州記》里的古兜村，“自此出海，溟渺無際”；這里是唐代劉禹錫筆下“連天浪靜長鯨息”的海舶旅洋地；這里是有著近兩千年歷史的古老村落，是海上絲綢之路的始發港。
一條古村，承載幾多故事。
12月4日，廟頭村舊村改造項目正式公開招商。據悉，該村在冊總人口為3730人，改造范圍的總用地面積約為184.236公頃（建新范圍面積78.12公頃），全部為集體建設用地。
上述舊村改造項目的拆遷安置總投資額約90億人民幣。
有消息顯示，恒大早已與廟頭村接觸，此次恒大將聯手同創盛悅共同參與上述舊改項目。
事實上，自廣州起家的恒大，早年并未涉足當地的城市更新業務，直至2020年，才接連拿下了增城、南沙、黃埔等項目，顯然，許家印也想在廣州城市更新浪潮中分的一杯羹。
但在這場浪潮中，廣州地區的存量市場競爭不斷升級，除了保利、富力等本地龍頭，更有升龍、龍湖等房企加碼，“新人”恒大，無疑將面臨更大的競爭。其與廟頭村的故事，又該如何發展？
90億入局廟頭村舊改
當中國城市進入存量時代，城市更新成為規劃主要的領域，在政府讓利，政策傾斜的情況下，無論是巨頭，還是中小房企，都想來分一杯羹。
12月4日，廣州公共資源交易中心正式發布黃埔區穗東街廟頭村舊村改造項目公開引入合作企業公告。
據悉，廟頭社區位于黃埔區珠江沿岸，東臨南灣社區、夏園社區，北至龍頭山森林公園，西至廣州繞城高速，村域范圍總用地為502.80公頃，共14個經濟合作社。根據規劃指標，項目擬建新范圍用地面積78.12公頃，總建筑面積184.236萬平方米；村復建安置建筑面積93.289萬平方米，改造范圍內共有戶籍人口3730人。
“黃埔廟頭村項目的地理位置是非常好的，項目在更新之后有比較顯著的區位效應“，有分析人士告訴觀點地產新媒體，廟頭村珠江穿流而過，107國道橫貫其中，還有廣州東二環、沿江高速及正在建設的疏港大道、地鐵13號線等，交通十分便利。
但上述項目對合作企業亦提出了較高的要求。
招商公告明確，廟頭村要求合作企業須為香港上市公司；2019年審計報告總資產不低于人民幣30億元；2019年的操盤金額及操盤面積，位列中國房地產企業的前10強。并且，項目接受聯合體投標，但聯合體成員不得超過2個。
分析人士提到：“（廟頭村舊改項目）基本確定是恒大了。恒大之前和廟頭村接觸過，在這次的招商文件中，它完全符合香港上市企業、總資產不低于30億等條件”。
事實上，廟頭村的舊改從2018年正式啟動，同年7月，廟頭社區舊村全面改造意愿表決通過，同意率高達98.7%；隨后，在去年的3月5日，廟頭社區股東代表與高新區集團、乙豐公司、同創盛悅公司簽訂舊村改造項目前期服務協議。
而恒大的身影則于今年10月首次顯現。彼時，廟頭村舊改城市展廳舉行開工儀式，從現場布展看，恒大的海報、展板隨處可見，當時，不少媒體就提到，恒大或將成為廟頭村的舊改合作企業。
最新的消息顯示，此次恒大將聯手同創共同參與上述舊改項目。
據悉，同創盛悅為同創集團的全資子公司，后者由萬科、中海的一批舊將創立。同創集團此前曾與合景泰富聯手參與深圳南山區漢唐街城市更新項目、深圳鹽田協和電廠城市更新項目，并獨自操盤位于深圳龍華的廣西工業區舊改項目。
舊改項目存在體量大、前期投入大、周期長的特點，對恒大而言，拉來同創集團共同參與廟頭村舊改，一方面能夠借助同創的經驗，另一方面能夠共擔風險，這種“搭伙”的模式無疑是個不錯的方式。
廣州舊改賽道
恒大集團在1998年首次布局廣州。當時，名不見經傳的許家印以1.34億元的價格拿下海珠區南洲路的農藥廠地塊，樓面價686元/平方米。
隨后，恒大的第一個住宅項目——金碧花園由此面世，售價僅為2500元/平方米。由于售價低于同期競品價格，金碧花園成為了當時海珠區銷量最高的樓盤之一。在此之后，恒大和許家印的名字進入人們的視野。
可以說農藥廠地塊成就了許家印，但今天的許家印有了更大的野心。
據悉，今年以來，恒大接連發力廣州舊改。5月30日，經過村民公開程序的表決，恒大集成為廣州增城逕嚇村第二、三、四、六經濟合作社舊村城市更新項目正式合作企業。
隨后，7月4日，恒大獲廣州南沙大崗鎮龍古村村民表決通過，成為該村更新改造項目正式合作企業；10月21日，廣州市南沙區大崗鎮鴨利村村民委員會舉行公開引入合作企業的競選及成員代表表決會議，通過恒大為鴨利村舊改項目的合作企業，投資預算約19.47億元。
而此次拿下的黃埔區廟頭街舊改項目，成為恒大在廣州的第四個舊改項目。
事實上，由于傳統招拍掛拿地難度的日益高企，加碼城市更新，成為房企加大土儲的重要一環，而廣州作為大灣區的“舊改重地”，無疑也是恒大的布局重點。
恒大集團總裁夏海鈞在2020年中期業績會上就曾提到，“隨著房地產增量市場迎來天花板，房企需要挖掘存量市場尋找新的業績增長點，其中城市更新將成為未來發展的必爭之地。”
據介紹，截止今年中期，恒大已布局104個城市更新項目，絕大部分位于大灣區：其中深圳有55個，大灣區除深圳外有12個；還有太原11個、石家莊4、昆明3個、貴州3個、鄭州2個。
相對來說，舊改項目的拿地成本要比招拍掛低，但正是基于此，近兩年隨著廣州舊改全面爆發，一批外來房企紛紛借道舊改布局廣州。
恒大雖然作為廣州本土的企業，但在卻鮮少布局當地的舊改項目，因此，面對激烈的競爭，如何掘金也成為市場關注的重點。
與此同時，此次拿下的廟頭村舊改項目位于廣州黃埔區，黃埔區此前推出了“城市更新10條”政策后，形成了“快拆快批快建”的黃埔舊改模式，這種快模式無疑會倒逼開發商們舊改速度不斷加快，這對任何一家企業而言，都是有難度的。
分析人士同意上述觀點：“恒大是首次布局黃埔的舊改，能不能適應這種模式，也很難說。”
回歸到項目本身，廟頭舊村改造涉及的用地權屬也比較復雜，其中廟頭區域內與黃埔化工廠、東風化工廠、波羅廟船廠、火電生活區等國有用地混雜交錯，改造無疑也具有一定挑戰性。
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