保全與執行 作者：李舒 李元元 李營營（北京云亭律師事務所）
來源：保全與執行
房屋未竣工驗收合格即交付入住的，購房人無權排除執行。
編者按
就執行程序中的案外人權利保護問題，民事訴訟法依據不同情形規定了不同的救濟路徑。但因相關爭議的解決涉及程序法與實體法的銜接，實踐中經常引發爭議。近年來，與案外人權利保護相關的執行異議程序及其延伸的執行異議之訴程序，在最高人民法院處理的各類糾紛中占有較大比重，爭議頗大。這其中的爭議，既包括如何選擇爭取救濟程序的問題，也包括如何認定案外人權利性質的問題。為全面梳理最高人民法院關于執行異議案件審理的裁判觀點，厘清其中的熱點、難點問題，本公眾號將連續推送100篇與執行異議和執行異議之訴相關的最高人民法院案例分析，敬請關注。
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閱讀提示：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，不動產無過錯買受人排除強制執行需要滿足的條件之一是，在人民法院查封之前已合法占有該不動產。司法實踐中，買受人是否占有房屋是法院認定買受人能否排除強制執行時重點審查的內容之一，常見爭議情形為房屋未經竣工驗收即交付入住的，應否視為買受人已經占有房屋？買受人持有鑰匙入住后，繳納水電費、物業費等費用，應否視為買受人已經占有房屋？買受人購買房屋后即對外出租的，應否視為買受人已經占有房屋？本文以“法院查封時房屋未竣工驗收合格的，購房人能否排除執行？”這一話題作為楔子，結合最高人民法院近三年作出的裁判文書，整理最高人民法院認定買受人是否占有房屋時的審判觀點，以供參考。
裁判要旨
在建工程未經竣工驗收合格不得交付使用，交付尚未竣工驗收的房屋構成違法交付，購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有，不受法律保護。
案情簡介
1. 2014年7月至12月，張利生與美景公司簽訂《購房協議》并實際占用房屋（處于在建工程狀態，未經驗收）。
2. 2016年3月18日，圣圓公司與郝建國、雅景公司、美景公司民間借貸一案中，圣圓公司依據生效民事調解書申請鄂爾多斯中院執行債務人美景公司名下商品房。
3. 2016年8月25日，張利生以涉訴房屋系其所有為由，提起執行異議，請求中止對涉訴房屋的執行，鄂爾多斯中院裁定中止對涉訴房屋的執行。圣圓公司不服，提起執行異議之訴。
4. 鄂爾多斯中院認為案外人張利生符合排除強制執行的條件，一審判決駁回圣圓公司的訴訟請求。圣圓公司不服，上訴至內蒙古高院。
5. 內蒙古高院二審認為美景公司已將涉訴房屋的鑰匙交付，案外人張利生已合法占有涉訴房屋，判決駁回圣圓公司上訴。圣圓公司不服，向最高人民法院申請再審。
6. 2018年9月30日，最高人民法院再審認為，案涉房屋未經竣工驗收合格，構成違法交付。原判決認定事實不清，指令內蒙古自治區高級人民法院再審本案，再審期間，中止原判決的執行。
7. 2019年12月28日，內蒙古高院再審判決維持原一審判決。
裁判要點及思路
本案的主要爭議焦點是，在案涉房屋未經竣工驗收合格即交付使用的，買受人是否構成合法占有。最高人民法院認為，根據法律規定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用。案涉房屋作為建設工程只有經過竣工驗收合格才能交付使用。因此，美景公司應履行向買房人交付竣工驗收合格的房屋這一法定義務。否則，即構成違法交付。而購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。具體到本案，原判決并未對美景公司所交付的案涉房屋是否竣工驗收合格作出認定。在此前提下，原判決認定張利生基于該交付所占有的房屋是合法占有這一事實，缺乏證據證明。
雖然，最終內蒙古高院基于《購房合同》《領取鑰匙通知單》，認定案外人占有房屋，最終維持原一審判決，但是從最高人民法院作出的再審裁定書中可以看出，最高人民法院對于該問題的態度較為明確，認為案外人不構成合法占有。鑒于最高人民法院在其他部分案件中亦持與本案相同觀點，本文選取此案例意在分析最高人民法院處理這一問題的態度，故本案最終處理結果不影響本文對于最高人民法院觀點的分析，在此予以特殊說明。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
案外人基于購房消費者或者無過錯買受人身份排除法院執行，在觀察是否符合“在法院查封前已經合法占有房屋”這一條件時，應注意以下核心要點：
一、購房人對房屋的占有應為基于房屋買賣關系的占有。在執行程序中對不動產受讓人進行優先保護的理論基礎是買受人物權期待權保護。基于此，物權期待權依據的基礎法律關系必須合法有效。但是，最高人民法院在具體審查案外人執行異議之訴時，往往還要求該基礎法律關系必須為房屋買賣關系。分析個中緣由，一方面，基于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》規定了無過錯買受人和購房消費者排除執行的條件之一是在查封前簽訂房屋買賣合同，所以應理解為案外人對房屋的占有系房屋買賣關系；另一方面，基于物權期待權保護的特殊性，法院在具體案件中應采取更為嚴格的審查標準，以適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條。同時，我們注意到，在部分案例中，最高人民法院有觀點認為基于非買賣關系（如以物抵債關系）的占有屬于合法占有，案外人在符合其他條件時，有權排除執行。
二、購房人應在法院查封房屋前占有房屋。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。在部分案例中，最高人民法院不予支持案外人異議請求的理由是，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，法院查封房屋后，房屋所有權人無權將房屋交付案外人，案外人的占有屬于無權占有，因此，不受法律保護。但是，在多數情況下，最高人民法院不予支持案外人異議請求的理由是，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，房屋被法院查封后，房屋所有權人就查封房屋所作的轉移不得對抗申請執行人，查封的時間以法院作出查封裁定時為準。
三、法院查封時房屋未竣工驗收合格的，無權排除執行。對于房屋未經竣工驗收合格，案外人能否排除執行的問題，最高人民法院的審判觀點呈現兩極分化的特點：
（1）認為購房人無權排除執行的理由：根據《建筑法》第六十一條第二款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。一方面，當房屋屬于在建工程狀態或者房屋雖建成但未竣工驗收的情況下，最高人民法院認為房屋不具備現實交付條件，難以證明案外人實際占有房屋。另一方面，即使案外人能夠舉證證明已實際入住、使用房屋，但是該等“交付”由于違反了法律的強制性規定，不具有合法性，不予以保護。
（2）認為購房人有權排除執行的理由是: 最高人民法院認為，竣工驗收是商品房交付使用的前提條件。房屋出賣方在案涉房屋所在工程竣工驗收前向購房人交付房屋鑰匙，不符合法律規定。但是，在購房人能夠初步舉證證明其實際控制房屋的情況下，作為房屋買受人，在購買的商品房沒有辦理竣工驗收手續的情形下接收房屋，對之后可能產生的質量責任及使用風險依法可能處于不利的法律地位，但不能據此否定在法院查封前房屋出售方已向房屋買受人交付了房屋鑰匙、房屋買受人已實際占有案涉房屋的事實，不足以此認定占有案涉房屋不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第二項規定，房屋未竣工未驗收不影響占有事實。
四、交付鑰匙或對外出租房屋應視為占有。占有，指案外人對不動產管理和支配的狀態。以房屋為例，生活中，一般認為購房人拿到房屋的鑰匙、辦理物業的入住手續，即應視為對房屋已經有事實上的管理和支配權。司法實踐中，購房人是否構成直接占有的爭議焦點，主要是購房人持有房屋鑰匙、繳納物業費、水電費等費用的，是否應認定為已經實際占有房屋。購房人是否構成間接占有的爭議焦點，主要是購房人將房屋對外出租的，是否應認定已經實際占有房屋。關于交付鑰匙，最高法院有觀點認為僅交付鑰匙不能證明占有，但是，也有觀點認為僅交付鑰匙可以認定購房人已經實現對房屋的支配和管理，應認定為占有；關于對外出租房屋，最高法院多數觀點認為，對外出租房屋應視為對房屋占有的一種方式。
五、購房人舉證證明占有房屋應重點注意： 1. 合法占有是一種有法律依據的對不動產實際控制的事實狀態，占有是否發生在人民法院查封之前，是對過去事實狀態的回溯。被執行人與買受人之間的房屋交接手續或物業公司在爭議發生后出具的證明等常因涉嫌惡意串通而在訴訟中爭議較大，這就需進一步提供相對較為客觀的第三方當時證據，如入住通知書、房屋門禁卡，繳納車場管理費、水電費、房費、衛生費、取暖費的憑據，裝修入住證明等資料，代管代租的，務必簽訂合同保存付款票據。2. 物業公司、居委會證明，物業費是重要證明材料，物業公司提供證明需要蓋章或相關負責人員出庭作證，否則無效。3. 我們注意到，最高法院有觀點認為，案外人僅提供房屋查封后的水電費、物業費單據不足以證明已經在查封前實際占有。
六、準確把握法院認定購房人是否構成占有的審查理念。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定了一般不動產買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執行程序而對買受人所購不動產強制執行的問題，該規定解決的是在強制執行程序中，買受人對所買受的不動產權利保護與普通金錢執行債權人權利保護發生沖突時，基于對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則。因此，人民法院在審理案外人執行異議之訴案件參照適用該規定審查認定案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益時，應當從嚴掌握對買受人支付價款、合法占有不動產以及未辦理過戶的原因等事實和證據的審查力度。在對合法占有的事實進行審查時，應當著重查明買受人是否取得房屋鑰匙、是否辦理了入住手續、是否簽訂了物業服務合同，以及是否交納了水、暖、電、氣及物業等費用，是否與他人簽訂了合法有效的租賃合同并收取了租金等事實。
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；被59篇案例引用
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《中華人民共和國建筑法》
第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《建設工程質量管理條例(2019修正)》
第十六條 建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：
（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；
（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；
（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。
建設工程經驗收合格的，方可交付使用。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書“本院認為”部分就此問題發表的意見：
最高人民法院認為，原判決關于金橋公司已合法占有案涉房屋的事實認定，缺乏證據證明。一審法院認定金橋公司是在人民法院查封案涉房屋之前，已與美景公司簽訂了書面房屋買賣合同，以美景公司欠付的工程款和材料款抵頂案涉房屋的全部價款形式購得案涉房屋，并實際所有、占用至今。二審法院確認了一審法院認定的上述事實，另在原判決“本院認為”部分載明，美景公司出具的《通知單》證實美景公司已將案涉房屋的鑰匙交付，金橋公司已合法占有案涉房屋。鑰匙交付只能證明美景公司已將案涉房屋交付給金橋公司，由金橋公司事實上控制和占有。但金橋公司對案涉房屋事實上的占有、使用，不能等同于合法占有。根據圣圓公司二審提交的內蒙古自治區阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)內2921民初1789號民事判決可知，該判決已認定“目前美景公司開發的《美景盛世》小區完成土建工程，未進行驗收，處于停建狀態”。也即，金橋公司所稱的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工驗收的在建工程。根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”以及《建設工程質量管理條例》第十六條第三款“建設工程經驗收合格的，方可交付使用”之規定，案涉房屋作為建設工程只有經過竣工驗收合格才能交付使用。因此，美景公司應履行向買房人交付竣工驗收合格的房屋這一法定義務。否則，即構成違法交付。而購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。具體到本案，原判決并未對美景公司所交付的案涉房屋是否竣工驗收合格作出認定。在此前提下，金橋公司基于該交付所占有的房屋是合法占有這一事實，也缺乏證據證明。
案件來源
《鄂爾多斯市圣圓投資集團有限責任公司、內蒙古金橋建筑有限責任公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申4566】
延伸閱讀
1. 法院查封房屋后，購房者收到房屋鑰匙和交房條的，不符合排除執行的條件。
案例1：《劉燃、中國長城資產管理股份有限公司貴州省分公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【最高人民法院（2018）最高法民終680號】
最高人民法院認為，2016年3月，人民法院對包括案涉房屋在內的樓房進行查封，劉燃于2016年11月實際收到案涉房屋的鑰匙和交房條。結合案件事實，劉燃并不符合《規定》第二十八條所列之情形，買受人提出異議必須符合《規定》第二十八條所列的全部四種情形方可主張排除執行，而劉燃的異議并未滿足上述條件。劉燃如認為利安公司有向其隱瞞所售房屋已經抵押之事實，應向利安公司主張權利，而非主張排除抵押權人長城公司的執行。
2. 法律上的實際占有不同于實際使用，房屋所在工程因處于停工閑置狀態不具備居住條件，不影響案外人對房屋實際占有的認定。
案例2：《中誠信托有限責任公司、吳波再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申2189號】
最高人民法院認為，中誠公司舉示了遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司出具的《房地產估價結果報告》，擬證明案涉房屋所在工程處于停工閑置爛尾狀態，根本不具備居住條件。需要說明的是，法律上的實際占有并非限定于實際使用，只要案涉財產處于權利人實際管控之中即可。本案中，吳波提供了準住通知單等證據證明其已實際占有案涉房屋。
3. 物業公司提供材料證明案外人已經實際占有房屋，未加蓋單位印章，不符合單位證明材料形式要件的規定，不予以采信。
案例3：《黃印、邢福龍再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院（2017）最高法民申2096號】
最高人民法院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百一十五條規定：“單位向人民法院提出的證明材料，應當由單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，并加蓋單位印章。”而黃印向本院提交的山東魯商物業服務有限公司2017年5月5日出具的證明，僅加蓋了山東魯商物業服務有限公司的印章，不符合該條關于單位證明材料形式要件的規定，故本院對此不予采信。黃印與高飛2017年3月15日的房屋租賃合同，并不足以證明黃印對案涉房屋占有、使用的事實。因此，黃印的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規定的情形。
4. 在法院查封房屋后交付房屋的，購房人對房屋的占有不受法律保護，無權排除執行。
案例4：《執行案外人、海南東蘭投資有限公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申574號】
最高人民法院認為，關于張順是否于法院查封之前占有案涉房產的問題。原判決查明，三亞中院對案涉房產作出查封裁定后，分別送達了當事人及有關部門協助執行，送達日期均早于張順主張的東蘭公司于2013年8月9日交付房屋的日期。且，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條有關“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害”的規定，東蘭公司本無權將案涉房屋交付于張順，故張順對房屋的占有不受法律保護，不能對抗申請執行人，不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第二項有關“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”的規定。
5. 房屋未經竣工驗收合格即交付使用，不影響法院認定購房人實際占有房屋。
案例5：《北京首鋼建設集團有限公司再審審查與審判監督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申5790號】
最高人民法院認為，竣工驗收依法應是商品房交付使用的前提條件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工驗收前向購房人交付房屋鑰匙，不符合法律規定。作為房屋買受人的曲國林，在購買的商品房沒有辦理竣工驗收手續的情形下接收房屋，對之后可能產生的質量責任及使用風險依法可能處于不利的法律地位，但不能據此否定在法院查封前房屋出售方已向曲國林交付了房屋鑰匙、曲國林已實際占有案涉房屋的事實，不足以因此認定占有案涉房屋不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第二項規定。首鋼公司提出的曲國林在起訴狀中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小區住宅安置單》中明確注明“2012年9月1日之后到物業辦理正式入住手續”等事實，均無法反駁二審基于審查采信的證據形成的證據鏈對曲國林實際占有房屋時間的事實認定。
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