丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
01
競拍規(guī)則全面升級
相較于首輪集中土拍，重慶（僅考慮主城九區(qū)）二輪集中土拍供應規(guī)模明顯減少，涉及42宗宅地，總供應建面僅447萬平方米，較首輪總供應規(guī)模減少了36%。
表：重慶2021年兩次集中供地規(guī)模對比（幅，萬平方米）
注：僅統(tǒng)計主城九區(qū)涉宅地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC
此次重慶二輪土拍最重要的變化體現(xiàn)在競拍規(guī)則的調整上。首輪集中土拍規(guī)則十分寬松，其中不限地價、不限房價、不競自持、不競配建。受此影響，首輪集中土拍房企參拍熱度高漲，整體溢價率高達43%，創(chuàng)下22城中溢價率最高。
在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”主導下，重慶第二輪集中土拍規(guī)則在四大方面迎來全面升級。
首先，為嚴控地價水平，每宗土地均設置最高限價，嚴控溢價率水平，最高限價溢價率設置在6%-15%之間；
第二，增加“競自持”環(huán)節(jié)，報名開發(fā)商數(shù)量≥2家的地塊，當?shù)貕K價格觸頂后，轉入競自持比例，部分地塊還引入了“競品質”的模式；
第三，增加配建租賃住房指標，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標，占比大約40%；
第四，對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查，一定程度上預防房企的金融風險。
02
整體溢價率降至0.02%
從溢價率表現(xiàn)來看，重慶第二輪集中土拍熱度可謂降至“冰點”。
第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%，較首輪下降了近43個百分點。從溢價成交地塊占比來看，成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價成交，并且還是超低溢價成交，溢價率僅有0.43%，該地被中鐵二十局以7.8億元的總價拿下，樓板價7641元/平方米，這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價成交的地塊。
而首輪成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價成交，其中32宗土地高溢價成交（溢價率超過30%），從這一點也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著。
從流拍率來看，此次集中土拍，重慶掛出42宗涉宅，9宗提前中止出讓，余下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。
表：重慶2021年兩次集中拍地土拍熱度對比（萬平方米、億元、元/平方米）
注：僅統(tǒng)計涉宅地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC
03
平均地房比降至0.52，盈利空間提升
土拍規(guī)則全面升級至“限價+競自持+競品質（部分）”，重慶土地熱度下降也在意料之中。
疊加近期多數(shù)房企面臨較大的資金壓力，即使是蘇州、杭州這樣的熱點城市房企拿地積極性下降，流拍、提前中止出讓成為“標配”。
從盈利情況來看，不考慮含自持租賃地塊，此次重慶二輪土拍平均地房比為0.52，較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，典型如巴南區(qū)界石組團S標準分區(qū)S58-1/01地塊，樓面價僅有4767元/平方米，較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價要低4%，按照周邊在售項目平均銷售價11700元/平方米來測算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空間十分可觀。
即使是本場土拍中唯一溢價成交的北碚區(qū)蔡家地塊（樓板價7641元/平方米），按照周邊在售均價15000元/平方米來測算，地房比僅有51%，也能保持良好的盈利。
單價最貴的地塊——觀音橋區(qū)H06-5/04地塊，該地被中海底價競得，樓面價13300元/平方米，該地位于觀音橋地王1.7公里處（中海在首輪集中土拍中競得，樓板價高達15307元/平方米）。對比兩地價格來看，本次土拍樓板價較地王價格下降了13%，而周邊的新房單價在20000元左右，地房比為67%，這也是本場土拍中地房比最高的地塊，依然能實現(xiàn)一定的盈余。
表：重慶二輪集中土拍典型純宅地塊盈利情況（億元、元/平方米）
注：由于部分用地設置初始的自持租賃，本表僅列舉了純宅地塊，結果為初步測算，實際盈利要結合地塊自身情況。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
04
民企參拍積極性下挫
從已完成第二輪土拍的城市來看，國企和央企及有實力的房企拿地積極性更高，成交前20企業(yè)拿地金額總和已突破千億元，在第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重達到60%。
從重慶二輪集中土拍來看，成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”，此外，中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數(shù)央企低價抄底。而民營企業(yè)參拍積極性明顯下挫，首輪土拍中表現(xiàn)積極的龍湖、融創(chuàng)等房企表現(xiàn)均不積極、甚至未參拍。
實際上，就拿地成本來，雖然部分地塊起始樓板價較首輪略有提升，但由于大部分地塊底價成交，對比首輪成交樓板價來看，相當一部分地塊價格較之前有所下調，拿地成本明顯下降，盈利預期也將進一步提升，現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補倉。
圖：重慶第二輪集中土拍房企拍地情況
整體來看，在土拍全面升級的影響下，首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場也急速降溫，市場熱度降至“冰點”。
預計在當前市場下行、緊資金的雙層壓力，企業(yè)愈發(fā)看中現(xiàn)金流管理，拿地積極性將受到影響，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，接下來土拍市場轉冷、底價成交將成為普遍現(xiàn)象，尤其是那些非熱點城市，地方國企平臺“兜底”的現(xiàn)象還會出現(xiàn)。
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