地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：內(nèi)幕君
來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
5月31日，兒童節(jié)的前一天，國(guó)家給全國(guó)小朋友送了“三孩”當(dāng)厚禮。
這一天本來是鑫苑服務(wù)最可能發(fā)布2020年報(bào)的日子。
4月1日，鑫苑服務(wù)停牌，說是“待公司刊發(fā)經(jīng)審核 2020 年全年業(yè)績(jī)”，此后表示將在5月31日前刊發(fā)。
一個(gè)關(guān)系國(guó)家大計(jì)的“三胎政策”從輿論吹風(fēng)到落地只用了兩個(gè)月，而鑫苑服務(wù)的年報(bào)兩個(gè)月過去還是“難產(chǎn)”。
現(xiàn)在，A股或H股上市的40幾家物管公司里頭，就剩鑫苑服務(wù)沒有披露年報(bào)了。
它的母公司鑫苑置業(yè)的年報(bào)同樣沒披露。這讓狗蛋差點(diǎn)忘了一個(gè)事實(shí)：
鑫苑曾經(jīng)是河南房企的龍頭。
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還沒有成為“國(guó)際朱”之前，河南姑娘朱婷曾相繼在河南青年女排、河南女排效力過一段時(shí)間。
那段時(shí)間，鑫苑是河南女排的主贊助商。
朱婷和隊(duì)友們參加全國(guó)女排聯(lián)賽時(shí)，所披掛的戰(zhàn)袍后面除了印有名字和號(hào)碼，還有四個(gè)特別顯眼的大字：
鑫苑置業(yè)。
2012年夏天，鑫苑和河南省球類運(yùn)動(dòng)管理中心簽訂協(xié)議，明確贊助河南女排、河南青年女排兩支隊(duì)伍，時(shí)間為4年。在合約期內(nèi)，鑫苑每年將投入200萬，幫助球隊(duì)培養(yǎng)隊(duì)員、引進(jìn)內(nèi)外援等。
同一時(shí)期，中超外援的平均年薪超過500萬，中超球員的平均年薪在200萬左右。
一個(gè)中超球員的收入就能養(yǎng)活一支排球隊(duì)，狗蛋感慨：沒想到代表三大球唯一站上過最高領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)的女排這么“好養(yǎng)活”。
那時(shí)候的鑫苑在河南還是塊名號(hào)響亮的招牌，鑫苑在省會(huì)鄭州的地產(chǎn)項(xiàng)目多到狗蛋手腳并用才能數(shù)得過來。
鑫苑最高光的時(shí)刻比這時(shí)還早5年。
2007年。這一年中國(guó)地產(chǎn)圈里兩個(gè)有名的山西老板，走在了截然相反的道路上。
一個(gè)剛經(jīng)歷人生第二次失敗，公司賣身他人，想超越萬科的野心被當(dāng)成笑話看；一個(gè)帶著企業(yè)風(fēng)光赴美上市，讓鑫苑成了“第一個(gè)登陸紐交所的中國(guó)房企”。
這兩個(gè)老板，一個(gè)叫孫宏斌，一個(gè)叫張勇。張勇是山西平遙人，但他人生到目前為止至少三分之一的時(shí)光是在河南度過的。
1982年左右，張勇考上中州大學(xué)，現(xiàn)在叫鄭州工程技術(shù)學(xué)院，讀的專業(yè)是工業(yè)與民用建筑。
畢業(yè)后張勇留下來當(dāng)“鄭漂”，早年干過工程，怎么賺到的第一桶金較為神秘。
住宅制度改革，開始走向商品化的前一年，也就是1997年，張勇踏入地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng)辦鑫苑。
靠著東風(fēng)渠畔那個(gè)占地22萬㎡叫“鑫苑名家”的項(xiàng)目，鑫苑在鄭州甚至河南地產(chǎn)圈打下一片天，這個(gè)項(xiàng)目附近有條路被命名為鑫苑路。
鑫苑赴美上市的2007年，鑫苑名家讓鑫苑這個(gè)企業(yè)獲得了前所未有的關(guān)注。
那年勞動(dòng)節(jié)，國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人在鄭州視察社區(qū)時(shí)，來到了鑫苑名家。對(duì)那里的社區(qū)黨建、社區(qū)環(huán)境以及生活氛圍，領(lǐng)導(dǎo)給予了高度評(píng)價(jià)。
這個(gè)故事日后經(jīng)常被鑫苑提起。
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山西人張勇在河南創(chuàng)辦的鑫苑也就有了“鄭州房企一哥”的稱號(hào)。
鑫苑、建業(yè)、正商、盛潤(rùn)這四家，應(yīng)該是21世紀(jì)初河南四大龍頭房企。
憑借第一個(gè)項(xiàng)目鑫苑名家走紅，鑫苑出道即巔峰。再后來，孫老板跌倒，許老板到處找錢拼上市的檔口，鑫苑順利登陸了資本市場(chǎng)。
總而言之，張老板帶著鑫苑走過的第一個(gè)十年，發(fā)展勢(shì)頭可以用他名字來形容，就一個(gè)字：
勇。
第二個(gè)十年，鑫苑有點(diǎn)折騰不動(dòng)了。
河南房企總給人走不出河南的感覺，有的是不愿意出走，有的想走走不動(dòng)。鑫苑則很不一樣，它愿意往外走也走出去過，鑫苑的折騰不動(dòng)就是從這樣的折騰開始的。
赴美上市之后，鑫苑的心愿比以前大了好幾倍，他們的目標(biāo)是“做大國(guó)內(nèi)，布局海外”。隨后，鑫苑把總部遷到北京，開始擴(kuò)張之路，腳步從鄭州邁向濟(jì)南、蘇州、成都、合肥、昆山，也走出國(guó)門去了太平洋的那一邊。
2012年，鑫苑在美國(guó)華達(dá)州和紐約布魯克林區(qū)盤下兩個(gè)項(xiàng)目。2016年，鑫苑繼續(xù)在紐約買買買，花6600萬美元收購(gòu)了法拉盛地標(biāo)建筑凱斯劇院，此后還在號(hào)稱“宇宙中心”的曼哈頓拿地，規(guī)劃住宅項(xiàng)目，在英國(guó)倫敦和馬來西亞等地也有斬獲。
而2017年底媒體報(bào)道稱，鑫苑解散了其在紐約的管理團(tuán)隊(duì)，還把紐約三個(gè)項(xiàng)目的管理權(quán)交給了其它地產(chǎn)公司。
面對(duì)外界質(zhì)疑其海外擴(kuò)張受阻，鑫苑說：
我們并不是完全退出項(xiàng)目。
伴隨有關(guān)部門對(duì)中國(guó)企業(yè)特別是房企“出海”的監(jiān)管，鑫苑也只有回頭這條路。然而，回過頭來，中國(guó)地產(chǎn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的那趟列車已經(jīng)開出去很遠(yuǎn)。
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張勇一直秉持“拿多少賣多少”的發(fā)展思路，對(duì)于同行們“囤地”進(jìn)行土儲(chǔ)競(jìng)賽，他是不認(rèn)同的。
張勇說起為什么赴美而不是赴港上市時(shí)表示，“香港資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司的估價(jià)方式——以土地儲(chǔ)備為標(biāo)準(zhǔn)來衡量公司未來價(jià)值，這種評(píng)估方式我們覺得有問題”。
在行情好的2016年至2019年那個(gè)周期，“零庫(kù)存”相當(dāng)于在裸泳。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2017年河南三大龍頭房企在權(quán)益銷售額上相差不大，其中正商295.3億，建業(yè)258億，鑫苑233億，而2019年建業(yè)和正商分別提升至552億和510億，鑫苑只有202億。
沒有足夠的土儲(chǔ)支撐，鑫苑后勁顯然不足。2016年至2019年，鑫苑置業(yè)營(yíng)收增速一路速降，從34%掉至12%。
“走出去”受阻的鑫苑把“大本營(yíng)”河南市場(chǎng)也丟掉了。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鑫苑2020年在河南全口徑銷售額僅48.19億元。
與此同時(shí)，鑫苑還面臨著資金鏈吃緊以致頻繁高代價(jià)“借舊還新”以及多項(xiàng)目延期交房遭維權(quán)的窘境。
5月30日那天，鄭州一地鐵站出現(xiàn)了這樣的畫面：一群因?yàn)榉孔友悠诮环咳ゾS權(quán)的業(yè)主蹲在地上，拿著手機(jī)和民警互拍。
這群維權(quán)的業(yè)主來自鄭州鑫苑國(guó)際新城五號(hào)院。
有業(yè)主吐槽鑫苑變成了心怨。
6月4日，發(fā)不出年報(bào)的鑫苑置業(yè)又傳出消息：高皓因個(gè)人原因辭去公司獨(dú)立董事職務(wù)，立即生效。
在這之前，高皓還擔(dān)任鑫苑置業(yè)審計(jì)委員會(huì)成員。
一年前的6月，曾任建設(shè)銀行河南省分行黨委書記、行長(zhǎng)的李尚榮也和鑫苑說了再見，這位被寄予厚望的金融精英只在鑫苑待了8個(gè)月。
擺在張勇面前的已經(jīng)不止外患，還有內(nèi)憂。
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曾經(jīng)的鑫苑有個(gè)出海投資的夢(mèng)，最近幾年，則開始忙著科技化轉(zhuǎn)型的探索。
狗蛋說，人類很多時(shí)候“躺平”不在于缺乏折騰精神，在于折騰的次數(shù)太多，而折騰對(duì)的次數(shù)太少。
鑫苑服務(wù)沒有發(fā)出年報(bào)的5月31日，河南地產(chǎn)圈的帶頭大哥胡葆森生了“四娃”：中原建業(yè)成功登陸港交所。這是建業(yè)旗下第四個(gè)上市平臺(tái)。
豫系房企果然內(nèi)卷得厲害。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 一個(gè)河南龍頭房企的“躺平”
