東莞市某城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及辦理城市更新手續(xù)的權(quán)屬人一共為7戶，其中某私企公司所有的廠房位于拆除重建區(qū)內(nèi)，且位于更新單元的較為中間位置無(wú)法進(jìn)行單元切割處理。該私企公司在項(xiàng)目實(shí)控方接觸后要求項(xiàng)目方進(jìn)行提前收購(gòu)，為保證項(xiàng)目順利推進(jìn)，實(shí)控方?jīng)Q定對(duì)其進(jìn)行意向收購(gòu)。

“定金+拆賠”模式基本邏輯是項(xiàng)目實(shí)控方通過(guò)實(shí)控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）預(yù)先支付少量定金的方式控制項(xiàng)目物業(yè)和股權(quán)，未來(lái)城市更新單元進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)階段后，再由單一主體公司與物業(yè)權(quán)屬人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，其余收購(gòu)款項(xiàng)由單一主體公司以拆遷補(bǔ)償款的名義進(jìn)行支付。

1.違反政策規(guī)定。在項(xiàng)目沒(méi)有實(shí)際進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)階段即簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償協(xié)議或面臨無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法對(duì)合同雙方形成有效的約束。

2. 僅以定金的形式控制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人缺少有效控制。如以辦理抵押登記的形式控制物業(yè)不得擅自轉(zhuǎn)讓，亦存在主債權(quán)合同與抵押合同不符的問(wèn)題，辦理的抵押登記存在法律瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 物業(yè)權(quán)屬人未來(lái)預(yù)期不可控。前期簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議需要在項(xiàng)目進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)階段后進(jìn)行換簽，不能保證換簽時(shí)，相應(yīng)的權(quán)屬人不斷增加拆遷訴求，導(dǎo)致項(xiàng)目成本不可控。

在該方案下，因意向收購(gòu)階段沒(méi)有進(jìn)行資產(chǎn)過(guò)戶或者股權(quán)過(guò)戶，可直接規(guī)避資產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)的大額稅費(fèi)和股權(quán)溢價(jià)無(wú)法進(jìn)入項(xiàng)目成本的問(wèn)題，直接降低意向收購(gòu)階段的交易成本和交易總價(jià)，在項(xiàng)目整體稅收層面通過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)哪Ｊ剑捎行岣咄恋爻杀荆欣诮档晚?xiàng)目的綜合稅負(fù)。

股權(quán)收購(gòu)模式即項(xiàng)目實(shí)控方通過(guò)實(shí)控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）收購(gòu)物業(yè)權(quán)屬人公司股權(quán)的方式控制物業(yè)權(quán)屬方，未來(lái)城市更新單元進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)階段后，再由單一主體公司與該物業(yè)權(quán)屬人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議形成單一權(quán)利主體，在物業(yè)權(quán)屬人公司收到相應(yīng)拆遷補(bǔ)償后再做安排。

實(shí)務(wù)操作的角度上看，股權(quán)收購(gòu)在取得目標(biāo)資產(chǎn)的同時(shí)，還需承繼目標(biāo)資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司的歷史債權(quán)債務(wù)，股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)（尤其是賣方實(shí)收、買方包稅）的交易模式相比資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)款相對(duì)較低（減免部分稅費(fèi)）、前期資金壓力相對(duì)較小，且沒(méi)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的限制。

1. 稅負(fù)較低。在股權(quán)收購(gòu)模式下，收購(gòu)方免征契稅，僅需要繳納印花稅即可，而被收購(gòu)方僅需要繳納印花稅、企業(yè)所得稅。在股權(quán)收購(gòu)的交易模式下，不論是收購(gòu)方還是被收購(gòu)方的稅負(fù)都較輕，尤其是被收購(gòu)方可以避開增值稅和土地增值稅的繳納。

2. 易促進(jìn)交易。磋商交易對(duì)價(jià)時(shí)，在雙方都承擔(dān)較低稅負(fù)的情況下，更有利于促進(jìn)交易的實(shí)現(xiàn)，因而股權(quán)收購(gòu)的交易方式目前仍是大多數(shù)房地產(chǎn)類并購(gòu)項(xiàng)目的優(yōu)先選項(xiàng)。

1. 承繼標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)收購(gòu)模式下，在取得目標(biāo)資產(chǎn)的同時(shí)，還需要承繼目標(biāo)資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司的歷史債權(quán)債務(wù)。由于大多數(shù)的權(quán)屬方成立時(shí)間較早且用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)，債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，或有債務(wù)和隱性負(fù)債等會(huì)無(wú)形中增大股權(quán)并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，因此采用股權(quán)收購(gòu)方式前需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2. 境外股權(quán)交易。如若物業(yè)權(quán)屬方的股權(quán)架構(gòu)涉及境外主體，進(jìn)行境外公司的股權(quán)收購(gòu)將會(huì)增大項(xiàng)目資金運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)把控的難度，比如需解決復(fù)雜的資金出境問(wèn)題。

資產(chǎn)收購(gòu)模式即項(xiàng)目實(shí)控方通過(guò)實(shí)控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）直接向物業(yè)權(quán)屬人收購(gòu)物業(yè)并辦理資產(chǎn)過(guò)戶，未來(lái)城市更新單元進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)階段后，再由單一主體公司與該實(shí)控公司簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議形成單一權(quán)利主體。

從實(shí)務(wù)操作的角度來(lái)看，資產(chǎn)收購(gòu)的交易背景下，所收購(gòu)的目標(biāo)資產(chǎn)干凈，不用承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的連帶債務(wù)，財(cái)務(wù)稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)較小，且不用考慮股權(quán)溢價(jià)的問(wèn)題以及代扣代繳個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。此外雖然前期收購(gòu)稅費(fèi)較高，但后期節(jié)稅空間會(huì)更大一些。

1. 風(fēng)險(xiǎn)易于控制。資產(chǎn)收購(gòu)模式不存在“定金+拆賠”模式下的產(chǎn)權(quán)控制瑕疵，可安全保障項(xiàng)目開發(fā)的權(quán)利，在未來(lái)單一主體公司與實(shí)控公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，其交易更為靈活，邏輯結(jié)構(gòu)最為簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最小。

2. 資產(chǎn)收購(gòu)干凈無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。資產(chǎn)收購(gòu)只針對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行，當(dāng)股權(quán)收購(gòu)遇到部分股東阻撓時(shí)，則收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增大，資產(chǎn)收購(gòu)則可有效避開上述限制。

3. 提高項(xiàng)目拆賠合理性。相應(yīng)物業(yè)通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)的方式，提高了物業(yè)計(jì)稅基礎(chǔ)并取得相應(yīng)的完稅憑證，未來(lái)可在拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)作為拆賠的形式要件，提高項(xiàng)目拆賠合理性，增加項(xiàng)目未來(lái)收益率。

1. 交易稅負(fù)較重。直接進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所需承擔(dān)的稅負(fù)較重，不能享受被收購(gòu)企業(yè)因虧損帶來(lái)的所得稅減免，稅負(fù)較重會(huì)直接影響收購(gòu)資產(chǎn)的成本。比如：大部分更新的廠房物業(yè)建成時(shí)間較早，交易溢價(jià)率較高，轉(zhuǎn)讓方將面臨高額的土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅的繳納問(wèn)題，這也是多數(shù)企業(yè)不選擇直接進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)的主要原因（尤其是被收購(gòu)方要求實(shí)收、買方包稅的情況）。此外，還應(yīng)考慮未來(lái)單一主體公司對(duì)實(shí)控公司進(jìn)行拆賠的相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題。

2. 需提前支付現(xiàn)金流。在項(xiàng)目未進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)環(huán)節(jié)未能最終被確認(rèn)為開發(fā)主體前，資產(chǎn)收購(gòu)（尤其是被收購(gòu)方要求實(shí)收、買方包稅）的交易模式下收購(gòu)方需提前支付轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅等稅費(fèi)，將加重企業(yè)現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

除上述問(wèn)題外，未來(lái)拆遷賠償合理性問(wèn)題亦值得探討。東莞市城市更新的拆遷賠償遵循市場(chǎng)主導(dǎo)的原則，即交易雙方應(yīng)參照沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系情況下的定價(jià)，雙方在公正、公平、公開的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)公允價(jià)值作為交易定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。此外，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的備案也以保護(hù)原始權(quán)利人為導(dǎo)向，較少會(huì)對(duì)拆遷賠償?shù)恼鎸?shí)性和合理性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。未來(lái)單一主體公司若想在拆遷賠償中包含資產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和前期費(fèi)用，按現(xiàn)行東莞市城市更新政策，基本都要求遵守真實(shí)性原則，業(yè)務(wù)真實(shí)是未來(lái)稅前扣除的核心；其次是形式要件要求，如票據(jù)、流水、合同、業(yè)務(wù)能互相印證；再次，合理性原則，稅前扣除應(yīng)在合理范圍內(nèi)，若有特殊情況也應(yīng)有合理性支持。故額外費(fèi)用若需在未來(lái)實(shí)現(xiàn)稅前扣除，需要在上述幾方面多下功夫。

此外在上述討論基礎(chǔ)上，我們?cè)趯?shí)務(wù)中遇到了實(shí)控方對(duì)物業(yè)權(quán)屬方采用的資產(chǎn)收購(gòu)方式，同時(shí)又以該收購(gòu)主體中標(biāo)了單一主體且已經(jīng)完成要約收購(gòu)，并進(jìn)入土地合同簽署階段的案例。在該種情況下，物業(yè)權(quán)屬方已經(jīng)在意向收購(gòu)階段變更為單一主體公司，那么在形式上也就構(gòu)成單一主體公司利用自有物業(yè)參與城市更新，單一主體公司此時(shí)面臨如何解決入賬的拆遷成本問(wèn)題。根據(jù)我們的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，該種情況下，可將該物業(yè)的歷史成本作為拆遷成本，那么如何尋找歷史成本將是該種情況下解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。由于項(xiàng)目還在推進(jìn)中，筆者將在后續(xù)文章中對(duì)上述情況的處理方案予以總結(jié)分析。

綜上，在東莞城市更新單一主體掛牌招商的模式下，為解決拆遷難題，意向收購(gòu)確實(shí)是解決項(xiàng)目推進(jìn)的有效手段，但不同方案下存在不同的法律及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要實(shí)控方多加考量，如實(shí)控方在方案選擇、操作時(shí)間、操作節(jié)點(diǎn)上稍不注意，都將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。