作者：遷延

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

傳言，每一位A股老板都曾遇到過一位江湖異人。

“這位老板，我看你骨骼驚奇，有道靈光從天靈蓋噴涌而出。我這里有本秘籍,十塊錢賣與你。拯救世界就全靠你了。”

“能扭虧為盈不？”

“能。”

半數的老板買下秘籍，勤加苦練習得絕招。

傳言，秘籍里一共兩頁，第一頁寫著“房產”，第二頁寫著“交易”。 

1

一到年底，總有一些上市公司愁眉不展：虧得這么慘，報表怎么搞？

每至此時，總是年關和難關傻傻分不清楚，如何扭虧為盈成了一道技術難題。

畢竟不是人人都是山西來的會計，遇見困難就有財主上趕著送錢。多數公司沒那么多“夢想”可以講，只能把心思用在自己身上。

左一招人員優化，來不及。右一招變賣子公司，舍不得。于是，各家八仙過海，各顯財招。

無需付出多少代價，就能讓財報化腐朽為神奇的招數不多。關鍵時刻，唯有秘籍中的賣房絕招管用，能保住命也能保住利。 

“傳統”就此誕生，每到年底就會出現一條獨特的風景線：習得秘籍的上市公司師兄弟們，紛紛排隊賣房。

進入第四季度以來，已有至少23家上市公司發布公告宣布賣房。從財務數據上可見端倪，其中多數在今年前三季度業績是凈虧狀態，里面還有掙扎在死亡線上的ST。

江湖規矩，上市連虧三年，公司前綴*ST，提示退市風險，連虧四年，就要被迫退隱江湖。

對于各家ST，賣房如同放血大招，保殼續命的成敗在此一舉。

本月中旬，*ST游久一口氣掛了8 套房產，出售的房產建筑面積近3000 平方米，評估價值為1.5億元。一旦搞定這筆交易，可為*ST游久增加凈利潤約8000萬元。從而使*ST游久2019年全年凈利潤扭虧轉盈，順利脫去*ST的帽子。

三年血虧，一招凈賺。

然而無論是保殼續命，還是粉飾財報，這種主業副業本末倒置，年末在資本市場臨時抱佛腳的行為，在監管部門眼里都太刷存在感了

監管部門隨即一紙緊急問詢送到游久，請游久解釋：集中出售8套房產基于怎樣的商業考慮？是否符合公司的業務發展戰略？是否會對公司日常生產經營活動的開展產生不利影響？

靈魂拷問三連。

游久人如其名，行江湖已久，內功修為深厚，應答自如：

這是為了盤活和優化公司存量資產，主要基于下一步進行內涵式及外延式發展所需資金儲備考量，為企業未來的發展創造更大的空間。 

說我賣房保殼？無情。

2

“玻璃大王”曹德旺曾經調侃說：

中國的上市公司手里都握有大量房地產，年底經營不好了賣兩套、發不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。

換句話說，一切經營問題沒有什么是賣一套房子解決不了的，如果有，那就賣兩套。

其實曹老板低估了A股企業的豪邁。必要時，它們甚至能掛出一個樓盤的量。

比如曾經名噪江湖的海馬，這家早就戴上ST帽子的汽車制造行業的上市公司，曾經一舉甩出上海、海口等地401套房，驚世駭俗的壯舉令人印象深刻。

401套現房是什么概念？按照30層高兩梯四戶換算，至少3棟的量。更夸張的是，這401套房這還只是海馬投資性房產的冰山一角。

公開數據顯示401套的賬面原值共計6475萬元，但海馬2018年報中顯示，其投資性房地產大約有2.59億元。

假設這些房產購入成本相差不大的話，那就意味著海馬投資性房產可能有1600套，當然，因每套面積有大小差異，數據會有偏差。

有熱心的媒體以當下的市場價給海馬房產估值，這批房產購入均價約為兩千元每平，現在市價約一萬元每平，能給海馬創造近10億增值。

所以江湖有言，海馬，是一個被造車耽誤的開發商。

房地產投資風生水起的另一邊，海馬的主業卻不容樂觀，這些年汽車銷量一路下滑。今年前11個月，海馬累計銷量約為2.6萬輛，同比下滑了58.9%，長城哈弗SUV家族單11月能賣8.3萬輛，吉利11個月賣了123萬輛，對比之下，海馬就是匹不值一提的瘦馬。

所以有熱心的網友建議：

海馬應該轉行地產，汽車制造業嚴重限制了海馬的才華。

炒房增值，賣房保命。你以為他是造汽車的，別誤會，其實他是搞地產的。

3

房地產是上市公司平衡業績的海綿。

利潤高時買房，地產海綿吸收利潤，既可少繳利稅又能平穩業績，應對將來的風險。

利潤低時賣房，地產海綿放出利潤，既可賺房產差價又能提業績，避免久虧退市。

據Wind數據統計，截至到2019年三季度末， A股一共3743家上市公司，1826家上市公司持有投資性房地產，占比超過48％，半數老板習得秘籍的傳言，看來不是空穴來風。

對比2009年，十年之前的A股企業合計持有房產1600億，十年之后這些企業合計持有的房產市值已達1.3萬億元，

十年時間，房產持有總值膨脹8倍，而且投資性房產的規模仍在不斷攀升。

有一點值得注意，投資性房地產是不包括存貨用于銷售和自用的部分，就是說房企的商品房存貨并不計算在內。投資性房地產的定義是，用來收租或賺差價，也可以是兩者兼有的資產投資行為。

再說得直白一點，上市公司炒房的規模越來越大。

這些年的樓市和股市行情迥異，即便傻子都知道炒股不如炒房。而對于A股企業來說，炒房一舉兩得，房地產致富效應可以溢出到自身股價上。

典型的就如浪奇實業股份公司，12月13日，浪奇發布股票交易異常波動的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日兩個交易日中，這只股票連續兩次開盤即漲停。

股價大爆發，背后的原因不是業績爆表，而是房產拆遷。浪奇名下地塊遇拆遷，可收22億補償款。這個數字相當于浪奇總市值的一半。

以浪奇去年的盈利能力估算，22億得掙上65年。現實可能更骨感，上市26年以來，浪奇的凈利潤總和只有4.75億元。

這邊拆遷消息走漏，那邊投資人聞風而動，股價連續封板漲停。

半生在實體行業摸爬滾打，沒想到有一天因為拆遷致富。房子締造的傳奇還有很多。

在上市公司的手里，房地產還有更多的騷操作，浪奇是靠房地產收錢，吉林森工則是借房地產送錢。

近日，吉林森工從公司控股股東旗下的兩個房地產公司手里接過了162套房產，而這兩家公司近年營收幾乎為0，利潤也雙雙為負數，資金鏈問題突出。

上交所急忙發詢，質疑吉林森工買房是假，向股東輸送資金是真。還是俗話說得好，房產是塊磚，哪里需要往哪搬。

那本江湖秘籍一共兩頁，第一頁寫著“房產”，第二頁寫著“交易”，封底還有一句話：

手中有房，心中不慌。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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