作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

在接近一個月左右的防疫之后，廣州的疫情逐漸得到控制。

不過，進入各大寫字樓與會議場所的管控還是依舊嚴格。6月24日，保利發展在總部琶洲保利發展廣場舉行2020年年度股東大會，“綠碼”、核酸證明一一檢查。

上午九點多，會議室里零星有股東到場，入座后翻閱著手里的議案資料。許是疫情影響，今年到場的股東相比去年又少了一些。

2020年，保利發展實現營業總收入2432.08億元，同比增長3.06%；實現凈利潤 400.48 億元，同比增長 6.64%；歸母凈利潤 289.48 億元，同比增長3.54%。保利的這份成績單雖不算出彩，但在疫情下依然實現了經營業績的平穩增長。

銷售方面，保利于去年實現簽約銷售5028億元，位列行業前五，同比增長8.88%。

對此，劉平在工作報告中總結稱，在過去（2016-2020年）十三五計劃中，保利實現了多方面的增長，其中營業收入、利潤實現年復合增長率15%及18%；同時地產板塊銷售完成“345”戰略。

展望十四五規劃，劉平則表示，公司認為未來五年房地產行業的市場規模在80-90萬億間，因此對于保利而言是重要的戰略機遇期，將積極把握住市場機會。

確保銷售規模的關鍵則是拿地。據悉，從去年至今，保利在公開市場拿地上呈現出積極態勢，如2020年整年拓展項目146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%--按此計算該年拿地銷售比達46.79%，2019年則為33.7%。

其中尤其在下半年，行業融資收緊之時保利逆市抄底。

劉平總結稱，2020年保利“上半年賣房，下半年買地”。其表示，去年下半年，行業政策及流動性收緊，拓展機會顯現，董事會支持公司把握市場窗口，于是調增全年投資計劃預算，充分發揮綠檔企業資金和資源優勢，保障年末獲取優質項目，完成增量拓展目標。

據悉，去年12月16日保利召開臨時董事會，將2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元，增長幅度為200億元，彼時這一舉動就多被解讀為將增加土地支出款項。

而觀點地產新媒體獲悉，保利去年三、四季度拓展金額占全年總投入的65%。

劉平披露，2021年保利發展計劃房地產及相關產業直接投資總額3950億元--相較去年上調后的金額同比增長17.9%。

可以窺見的是，今年以來尤其在第二季度集中供地開啟之后，保利在土地市場上頻頻攬地。如在上周，其在上海以總價105.13億元奪得上海靜安區靈石社區地塊。

另據觀點指數1-5月房地產企業新增土地儲備報告顯示，前5月保利新增全口徑土地儲備1307.28萬平方米，位列行業第三；此外新增權益土儲、新增貨值方面也均位列第三。

議案包括2021年度投資計劃、2020年度財務決算、年度利潤分配方案、續聘會計師事務所的議案、2021年度對外擔保、與合營聯營企業及其他關聯方關聯交易事項議案，以及《2021-2023年股東回報規劃》的議案等。

據悉，其中2021-2023年股東回報議案在網上引起不少股東討論。按照議案，保利發展未來三年（即2021-2023年）每年現金分紅占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。

盡管這一分紅比例并不低，但相較此前不低于30%的最低界限，此次調低還是引來了一些聲音。不過保利也披露數據，自上市以來，公司累計已實施現金分紅370億元，占累計歸母凈利潤26.85%，其中近三年累計分紅率為32.64%，位列同行業較高水平。

而在現場，一位股東則提問關于保利入選“雙百”試點名單的事項。

劉平對此解釋稱，雙百是國資委推進的綜合改革三年計劃，此前于2020年保利發展納入國資委國企改革“雙百行動”企業。

據悉，該計劃主要目標是在穩妥推進股權多元化和混合所有制改革，健全法人治理結構，完善市場化經營機制，健全激勵約束機制。

“這是非常好的窗口期，尤其咱們保利借助混改實現跨越式發展，現在總資產過萬億，說明案例非常成功……”這一追隨保利多年的股東逐漸提高了語調。

觀點地產新媒體了解，早在1998年中國房地產市場化改革之時，以保利為首的一眾央企便順勢發展擴大。于2002年，保利完成股份制改造，保利房地產股份有限公司成立，提出“三個為主、兩個結合”的企業發展戰略。

這種市場化改革往往也可有多種形式，包括集團內部資產重組、證券化以及混改；其中混改又包括正方向混改，即引入社會資本、股權激勵，或反向由國資參與民營企業。

事實上，近年來不少國企央企也實施了改革，最典型的為綠地集團，包括2013年綠地通過增資擴股引進包括平安在內的5家戰略投資者，以及在“大基建”板塊參與西安建工混改等等。

保利近年較為成功的案例則是以上市公司為載體實施混改，即在2019年12月在港股主板分拆上市保利物業。

對此，在場股東希望保利在兩翼業務方面能有更多作為，激發提升活力。

兩翼業務即是保利的多元業務，包括保利物業、保利商業、保利酒管、銷售代理、不動產金融。據劉平現場披露，去年保利的兩翼業務收入154億元，同比增長36.49%，核心業務已逐漸成熟。

針對2021年兩翼業務的發展，保利發展于股東會便提出將推動兩翼市場化發展落地，指導加深對當前已布局行業、潛在布局行業的研究，細化各板塊發展模式，引入外部優質資源，促進戰略落地。

“公司希望在兩翼業務這一塊，混改的混改、參股的參股，機制上采用更加市場化的模式，緊密貼近行業的發展。”劉平現場表態。

整體而言，在機制改革方面，2021年保利一方面在地產主業將持續落實股權激勵、項目跟投等長效機制，另一方面在多個兩翼產業板塊也將加快推進市場化機制建設。

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原標題： 股東會見聞錄|保利：未來五年是戰略機遇期