克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
接下來重點城市集中土拍時，地塊流拍現象仍會屢見報端。
繼福州之后，青島和濟南也在9月上旬迎來了第二次集中土拍。和此前完成二輪土拍的福州多宗地觸頂搖號不同的是，青島和濟南二輪集中成交熱度則稍顯平淡，多宗土地在開拍前臨時撤牌，成交地塊均是零溢價成交。和首輪相比，青島和濟南二輪土拍發生了哪些變化？對市場后期走勢會有怎樣的變化？
01
供應變化：青島二輪供應量大增95%
兩城取消競配建以控實際地價
供應規模和結構方面。和首輪供應量相比，青島二輪集中供地量大幅增加，共涉及87宗地，涉宅用地總建面較首次大增95%，嶗山、李滄、市北等中心城區供地比例也有所上升，高價地占比也較首次明顯提升。濟南的供應量和首輪相比則減少17%，本批共有49宗宅地入市，總建面達427萬平方米；不過，濟南此次供應高價地比例也較首批有所增長，供地質量有所提升。
同此前完成二輪集中土拍的無錫和福州一樣，為了響應中央對控地價的要求，青島和濟南也對土拍規則進行了調整，具體包括：
1） 溢價率上限明顯下調：青島和濟南本次出讓所有涉宅地塊的最高溢價率均限制在15%以內，而首輪兩個城市均有地塊成交溢價率超過60%。
2） 競拍方式改變：均取消競配建（政府儲備性公有房），地價觸及上限價后改為競品質（青島）或抽簽搖號（濟南）來確定最終競得人。
3） 嚴禁馬甲拍地：青島和濟南均在出讓文件中提出不得多個馬甲公司參與競拍，并要求參與商品住宅用地競買的企業須具有相應的房地產開發資質，同時也加強了房企購地資金的審查。
不過，青島和濟南以住宅用地需引入產業或搭配產業用地的出讓方式并未改變，有多宗地需要和其它性質用地捆綁競拍或涉及引入產業要求。以濟南中心城區供應地塊來看，城區24宗地中僅有不到5宗為純居住用地，其余地塊基本與產業用地捆綁出讓，對拿地房企要求較高。
02
熱度變化：二輪土拍熱度濟南明顯轉冷
地塊底價成交與流拍互現
整體來看，青島和濟南此次土拍表現均比較平淡，大部分地塊均以底價成交，僅青島有4宗地觸及上限價進入競品質階段。最終，截止9月10日，青島和濟南分別成交63幅和32幅地，分別攬金242億元和118億元。
對比首輪集中土拍來看，青島和濟南此次集中土拍熱度表現各異。其中，青島此次土拍熱度和上次一樣仍然比較平穩：在優質地塊供應比例增加的影響下，青島二輪成交平均地價較首輪有所上漲，不過成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點，流拍率表現也相對平穩，供應大增的背景下也僅較首批上漲了8個百分點至10%。
濟南二輪土拍熱度則明顯轉冷。本輪集中出讓，濟南不僅無一地塊溢價成交，更是有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，導致流拍率飆升至30%以上；而首輪集中土拍濟南的平均溢價率達12%，流拍率亦控制在5%的低位，熱度明顯高于此次集中出讓。
03
拿地房企變化：多家規模房企在青島補倉
本土企業成為濟南拿地主力
而在企業拿地方面，本地房企成為兩城二輪供地的拿地主力。以青島來看，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得，不過金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發展和融創等多家房企也均有落子。這些企業在青島首輪集中土拍中也均有布局，未來將進一步深耕青島。
濟南二輪集中成交地塊則基本被本土企業競得。成交的32宗地中，僅綠地、中梁、旭輝等三家規模房企有土地入賬，其余地塊多被本土房企尤其是地方國資委控股的企業競得，而首輪有多宗地入賬的萬科、中海等均未在此輪布局。
04
總結：多城拿地門檻進一步提升
流拍率接下來仍有走高勢頭
總體來看，在供地規則調整下，青島和濟南二輪集中土拍最終均以平淡收場。不過，相比于無錫、福州的冷熱分化，青島和濟南的土地市場涼意更甚：在多宗地有產業用地捆綁出讓等要求下，底價成交成為兩城二輪集中土拍的主旋律。
需要注意的是，青島和濟南的流拍率均較首輪明顯上升，包括剛剛完成集中出讓的福州亦是如此。一方面，這和房地產行業資金面趨緊、房企拿地明顯謹慎的大環境有關。另一方面，這些城市出讓地塊拿地門檻提高也是地塊流拍高發的原因之一。結合各地土地出讓條件來看，多個城市在出讓地塊時有多重附加條件以發展當地產業或基建，如取消出讓的福州三江口大體量綜合用地、濟南歷下盛福片區組團地塊等均有多重拿地要求。因此，雖然這些城市取消了競配建，但是這并不意味著房企拿地成本能大幅降低，尤其是綜合拿地成本較高的地塊在行業資金緊缺的背景下更易遭遇流拍。
而就已公布二輪集中供地公告的城市來看，待拍城市中不少城市二輪集中出讓地塊拿地門檻均有所提升，比如重慶出讓地塊多需配建租賃住房、合肥部分出讓地塊初始配建比例便達20%。就此來看，接下來重點城市集中土拍時，地塊流拍現象仍會屢見報端，二輪集中供地整體流拍率或將明顯高于首輪。
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