在這一年夏天，發(fā)改委778號文對房企境外發(fā)債進行約束，進一步明確了期限、備案要求等。

當中有一點被業(yè)內(nèi)認為影響較大，即：     

這意味著，房企新發(fā)外債只能用于借新還舊，且僅能償還中長期外債。

換個直白的說法，如果之前沒有中長期境外債，那么以后也不會有。因為只能存量滾續(xù)。當然，房企境外短期外債和短期借款并不受到限制。

那一年的新力集團控股（02103.HK，下稱新力地產(chǎn)），剛好迎來自身發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點——登陸香港資本市場。

上市發(fā)債融資總歸是連著的動作，這本來也沒什么。

不過有意思的是，新力地產(chǎn)、D和E房企發(fā)的是2年期的中長債，而不少在778號文之后上市的中小房企多數(shù)發(fā)的是1年期以內(nèi)美元債。▼

新力地產(chǎn)的這筆中長期債發(fā)行于2020年6月18日，距離發(fā)改委778號文正式下發(fā)，間隔近一年。

這也是新力地產(chǎn)存量美元債中唯一的一筆中長期美元債。發(fā)行規(guī)模2.1億美元，票息10.5%，每半年付息，2022年6月到期。 

發(fā)的出來，合理情況下的原因有兩種：

經(jīng)初步核對，這兩種情況適用于D、E公司，但放在新力地產(chǎn)身上，則比較“蹊蹺”。

如果第一種情況成立（即778號文之前，拿到額度），那么就會和一眾機構(gòu)對新力地產(chǎn)的分析報告相沖突。

房企發(fā)外債，需要在登記備案的時限和額度內(nèi)進行。如果沒有額度（又叫“路條”），必不可少的一環(huán)是向發(fā)改委申請登記備案。 

至少有3家機構(gòu)在2020年4月發(fā)布的研究報告中明確表明：當時新力地產(chǎn)正處于申請發(fā)行外債額度中。注意，是進行時，而非完成時。▼

甚至一份報告直接寫到：“新力地產(chǎn)申請了5億美金的境外債額度，在等批復(fù)。” 

新力地產(chǎn)官方網(wǎng)站的通訊簡報也肯定了這三份報告的存在。▼

按照官方的通報簡訊，新力地產(chǎn)在2020年4月和機構(gòu)投資者們密集開了會。關(guān)于申請發(fā)外債額度的信息，估計是在那時對外釋放的。

當然新力地產(chǎn)有可能是在778號文之前拿到發(fā)外債額度。只不過可能沒在有效期使用以至于被作廢。而新的額度要根據(jù)更新后的中長期債務(wù)情況再申請。所以2020年4月，它可以對機構(gòu)稱，正在申請。

但不管怎么樣，如果當時釋放的信息無誤，第一種假設(shè)基本被推翻。所以新力地產(chǎn)發(fā)外債額度的獲取在778號文發(fā)布之后。

既然發(fā)外債額度的獲取在778號文發(fā)布之后，那就是第二種情況，即存在中長期外債，才能借新還舊。 

反正跟路數(shù)在《新力地產(chǎn)財報疑云待解》里指出的一樣，新力地產(chǎn)在信息披露上需要進一步改進。所以，找尋它家的中長期外債并不容易。

首先排除美元債。因為在那筆2年期債發(fā)行之前，新力地產(chǎn)并沒有一年內(nèi)到期的中長期境外美元債。▼

再排除招股書中列出的外債——發(fā)行于2019年9月和10月，本金總額達到1.699億美元，年化利率12.5%的私人貸款及私人票據(jù)。因為顯示的期限上限是12個月，不應(yīng)該為中長期債務(wù)。▼

那剩下的可能就是私募債、銀團貸款等。路數(shù)翻遍新力地產(chǎn)的招股書，在會計師報告部分里的一行字里，找到了“可能的中長期外債”。▼

結(jié)合當時匯率推算，16.976億港幣≈2.1億美元，剛好是新力地產(chǎn)在2020年6月18日發(fā)行的那筆美元債金額。

基于常識推演，澳門國際銀行這筆貸款大概率是內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)：

內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)本身，基本沒有問題。但在信息披露不詳實的前提下，澳門國際銀行的內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)的利息、期限情況屬于未知。

按照常規(guī)，澳門國際銀行的內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)一般時間期限上是一年期，一年一年續(xù)。這就出現(xiàn)了爭議點：

爭議點一：如果是一年一年續(xù)，這筆外債能不能算是中長期？有沒有打擦邊球之嫌？

爭議點二：若不是一年期，新力地產(chǎn)靠什么資質(zhì)拿到更長期限的內(nèi)存外貸？有沒有可能因為上市過程中在境外的資金鋪排，間接性拿到額度？

爭議點三：如果澳門國際銀行的這筆貸款不屬于中長期外債，那又是哪筆？這恐怕是個無解之問，除非拿到的批文里有標明。

這筆債過往和近期的價格走勢不算特別樂觀。▼

好在惠譽近期還是維持了對它的B+評級。盡管惠譽自己也稱，新力地產(chǎn)的評級仍受到較高杠桿率的制約。

新力地產(chǎn)也做了努力來穩(wěn)定投資者。6月7日，它花了200萬美元“慷慨”地對這筆債進行了部分贖回，占到總額的0.95%。

照常規(guī)，新力地產(chǎn)接下來要為這筆債券到期時的償付，做申請額度的準備。

但跟之前不同的是，融資大環(huán)境在方方面面已經(jīng)更加規(guī)范和嚴謹了。