1. 金融監(jiān)管與金融反腐：2020年已“進去”的銀行、信托機構(gòu)高管以及2021年將繼續(xù)進行的金融行業(yè)“清算”。

對國央企背景金融機構(gòu)（如銀行等）領(lǐng)導的心態(tài)影響：寧可不做項目，也不愿違規(guī)批貸或冒風險放水，因現(xiàn)在的監(jiān)管態(tài)勢是“秋后算賬”，退休了也無法幸免。

2. 金融肅清：P2P、私募、信托爆雷后的傭金、獎勵退回（退賠非法所得）與經(jīng)偵對責任人的監(jiān)控。

3. 融資監(jiān)管：螞蟻金服的中止上市、恒大與深深房A終止重組。

4. 對投資人的保護基調(diào)：“永煤債”的后續(xù)——禁止逃廢債。

1. 土地招拍掛拿地趨嚴：資金來源核查與股權(quán)變更限制

2020年11月20日《珠海市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》（交易序號：20215）的規(guī)定示例：

重慶市和紹興市土地出讓的相關(guān)限制性要求示例：

2. 城市更新項目、村企合作項目（非農(nóng)、留用地）等的獲取趨難

深圳：《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》——綜合整治分區(qū)劃定契合的是“不急功近利、不大拆大建、高度重視城中村保留”的中央精神（深圳1892個城中村中不能大拆大建的村子有1560個，占比82.45%），因此工改或是更好的選擇。

惠州：村企合作項目（主要為留用地）的壓降（政府招拍掛對應的土地財政依賴）。

東莞：所有城市更新項目都要配不少于50%的M0；具體以鎮(zhèn)為單位，按規(guī)定完成指標，未完成指標的則要求建60%M0，完成指標的理論上可以少做，但目前鎮(zhèn)政府都要求不能少于50%。（結(jié)論：2020年11月18日東莞市自然資源局《關(guān)于填報“工改工”面積占比臺賬的函》擠壓了小企業(yè)的生存空間）。

3. 地產(chǎn)前融的架構(gòu)調(diào)整與各類機構(gòu)對更新項目前融的趨之若鶩

（1）多層SPV架構(gòu)的設(shè)計問題（避開招拍掛的轉(zhuǎn)股限制）

（2）大灣區(qū)城市更新的蛋糕問題

外資及部分國資機構(gòu)看待城市更新前融的核心問題：看不懂的城市更新節(jié)奏，無從下手的風控和投后管理。

大陸看香港舊改的同感：復雜的丁屋和丁權(quán)，不同制度下的文化差異（案例：吃飯打包按受賄處理）。

1. 大額現(xiàn)金管理試點（案例：新設(shè)立公司的公對公20萬、公對私20萬轉(zhuǎn)賬限制；新設(shè)企業(yè)公轉(zhuǎn)私由銀行實時查問、快進快出的風險問題）。

2020年6月10日中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于開展大額現(xiàn)金管理試點的通知》，試點將先在河北省開展，再推廣至浙江省、深圳市，各地對公賬戶管理金額起點均為50萬元，對私賬戶管理金額起點分別為河北省10萬元、浙江省30萬元、深圳市20萬元。

深圳建行：11月6日收到通知要求公轉(zhuǎn)公額度當天限額50萬元（調(diào)額需由分行審批）。

重慶新設(shè)主體：公轉(zhuǎn)公初始額度為20萬元。

江蘇鹽城新設(shè)主體：公轉(zhuǎn)公初始額度為20萬元。

2. 企業(yè)的銀行賬戶被凍結(jié)

申訴結(jié)果：凡頻繁、大額且無正當理由公轉(zhuǎn)私的均不予解凍（只能注銷）。

3. 城市更新項目公司取得前融款后以拆遷款名義付出后如何回流至項目公司

一些銀行的態(tài)度：不準回流，以什么名義、什么名目回流都不行。

4. 衍生的問題

（1）更新項目的各種現(xiàn)金（臺底費）怎么出來？

（2）信用危機問題：如何證明自己不是洗錢（如更新公司、貿(mào)易公司）？永煤債案件背景下如何證明自己不是“渣男”？

1. 地產(chǎn)前融（如短拆、過橋業(yè)務）：房地產(chǎn)企業(yè)高管就項目融資承擔無限連帶責任（如簽訂《保證合同》）。

2. 銀行放款（如借新還舊情形）：為確保專款專用及資金安全，交易對手的高管身份證在操作期間全部存放在銀行（問題：如果前融的還款來源依賴于開發(fā)商其他主體的銀行貸款，該如何解決專款專用的限制問題）。

3. 銀行貸款三查及貸后管理（從形式審查變?yōu)閷嵸|(zhì)審查）：實時跟蹤貸后數(shù)據(jù)（如中行的貸后管理），不定時進行現(xiàn)場檢查。

4. 放大杠桿的套路風險：（1）銀行-城市更新-拆遷貸：假拆賠合同、假拆遷標準、假章假簽名下的杠桿放大問題（注意融資用的文件與土增稅清算的文件區(qū)分管理）；（2）銀行并購貸：做大并購交易合同金額以及做大評估值背景下的杠桿放大問題（實際上銀行給的授信額一般都不會超過評估值的50%以及交易總價的50%）。

5. 信托與基金的投后監(jiān)管（章證照共管）：密碼、鑰匙的掌控更重要還是保險箱放誰那里更重要。

6. 星河灣案、胡祖六案、永煤逃廢債案：（1）信托公司和基金管理人低價處置或變賣信托、基金持有的底層資產(chǎn)；（2）信托、基金管理人投后監(jiān)管中的SPV或項目方惡意轉(zhuǎn)移、變賣資產(chǎn)（職務侵占罪的問題）。

7. 職業(yè)經(jīng)理人的道德問題：（1）君子愛財，取之有道；（2）市場交易與潛規(guī)則。

1. 工商與稅務：個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓先完稅或先做稅務申報；企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓先做稅務核查/清算。

2. 開票問題：提額的難度；大額開票的依據(jù)、服務成果問題。

典型案例：利息超過4倍LPR的部分轉(zhuǎn)為管理費或咨詢費后，該費用對應的成果及商業(yè)合理性的問題；一次性大額（百萬或千萬）開票的難度問題（稅務局長的親自審查）。

深圳的實踐：2020年10月《國家稅務總局深圳市稅務局反洗票系統(tǒng)需求文檔項目合同》之反洗票系統(tǒng)的上線。

3. 來自廣州的靈魂拷問

4. 來自東莞的“超前”實踐

（1）前期服務商、實施主體等全部納入數(shù)據(jù)庫管理，前期費用、關(guān)聯(lián)交易、往來交易全部納入大數(shù)據(jù)管理。

（2）年底的土增稅專項清算行動（設(shè)立專門的小組，鎮(zhèn)稅務局領(lǐng)導做組長）：針對城市更新舊項目，計劃一個星期清算一個，除了有原著村民身份（外來落戶的都不算）的被拆遷款和政府主導的公益類舊改項目的拆遷款等可以列入土增稅外，其他都不可以（某頭部房企原列入土增稅扣除項目的拆遷款也已被剔除）。

5. 村企合作的成本扣除問題

深圳稅局：針對非農(nóng)／征地返還用地土地成本低的問題，實際上目前稅局也沒有好的思路，目前基本都不認可非農(nóng)／征返合作開發(fā)過程中非農(nóng)貨幣補償作為拆遷補償費用，也即這樣的項目實際都是要繳納很多稅費。

惠州的做法：基本上一事一議，各區(qū)沒有統(tǒng)一的認定標準（上集資平臺或公共資源交易中心時留用地按銷售方式流轉(zhuǎn)并開票處理的除外）。

2021年：建黨100周年、“十四五”開局之年、全面建成小康社會之日。

2020年12月11日中央政治局會議關(guān)于2021年的經(jīng)濟工作定調(diào)（12月16日至18日已召開中央經(jīng)濟工作會議）：

1. 需求側(cè)改革：加大刺激有效需求，把錢花在刀刃上，比如對大灣區(qū)、長三角的基建重點投入，改變老少邊窮區(qū)域基調(diào)投入面面俱到的邏輯，按市場和經(jīng)濟規(guī)律進行需求側(cè)改革——對地產(chǎn)的影響：優(yōu)秀的城市群越來越優(yōu)秀，一二線城市的地價、房價只會持續(xù)走高。

2. 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展：2021年的房價不能過快上漲，不能干擾內(nèi)循環(huán)的發(fā)展大局，但也不能止步不前，更不能后退萎縮，要起到一定的經(jīng)濟支撐作用——12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，會議再次明確“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

值得思考的問題：（1）受疫情的影響，連深圳、上海都沒錢，今年的土拍金額中很多城市創(chuàng)了新高，所以進入了“經(jīng)濟越不好賣地越多，經(jīng)濟越不好房價越上漲”的怪圈；（2）近幾月續(xù)長沙放寬落戶限制以及上海、珠海人才政策落戶條件放寬后，福州全面放開落戶限制（落戶“零門檻”），無錫落戶也全面放寬——為了人才還是為了房價？

3. 嚴防債務風險：政治局會議提出“要抓好各種存量風險化解和增量風險防范”，更多聚焦到金融體系，特別是威脅經(jīng)濟穩(wěn)定的債務風險問題——這是針對永煤案為代表的“逃廢債”的直接表態(tài)。

4. 反壟斷：反科技壟斷和反金融壟斷（如大數(shù)據(jù)殺熟），11月10日《關(guān)于平臺經(jīng)濟領(lǐng)域的反壟斷指南（征求意見稿）》呼應政治局關(guān)于“強化反壟斷和防止資本無序擴張”的態(tài)度。

5. 增強產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈自主可控能力：主要針對芯片缺貨以及半導體工廠、汽車工廠停工等問題，另外就是華為被迫出讓榮耀手機一事突出了將各類被國外壟斷的技術(shù)國產(chǎn)化、自主化的迫切性。

房地產(chǎn)企業(yè)的表外負債采取的是“實質(zhì)重于形式”的認定原則，根據(jù)該原則，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)上關(guān)聯(lián)或非關(guān)聯(lián)的主體所取得的為自身所用的有息負債，原則上都應納入“三道紅線”下的負債申報范疇。從申報的義務來看，表外負債的核心認定原則是融資款的債務屬性以及是否帶息，但具體融資操作方面卻存在很多規(guī)避的空間，其中各種類型的表外負債就是最典型的反映。

1. 應付賬款與應付票據(jù)；

2. 資產(chǎn)證券化融資；

3. 其他應付款。

1. 永續(xù)債；

2. 明股實債及少數(shù)股東權(quán)益。

1. 地產(chǎn)私募

對自然人的散募難度變大，小金額（小幾百萬級別）的投資人有淡出市場的趨勢，但江浙滬的散募一直都比較理想，另外江浙滬個人高凈值客戶購買產(chǎn)品或直投的資金流量都非常兇猛，比如AY地產(chǎn)在江浙滬市場發(fā)了大量產(chǎn)品募資，該區(qū)域的潮汕老板組團直投的情況也比較明顯。

地產(chǎn)私募正在經(jīng)歷深度洗牌階段，頭部私募機構(gòu)要么有很強的募集能力、管理能力，要么有很強的管理能力并以此與大機構(gòu)（信托等）進行粘性合作（如“信托+基金”的優(yōu)先股業(yè)務）。

2. 地產(chǎn)信托

銀行開發(fā)貸收縮地非常明顯，甚至DL銀行、BH銀行和SH銀行的開發(fā)貸目前也收縮嚴重（之前都是做的很猛）。ZR信托12月份以債權(quán)形式操作一個前30強開發(fā)商的項目，銀保監(jiān)會要求ZR信托壓縮債權(quán)產(chǎn)品規(guī)模，因此需要把債權(quán)類產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)類產(chǎn)品，目前開發(fā)商需要找過橋資金先清算點債權(quán)產(chǎn)品，ZR信托再發(fā)股權(quán)類產(chǎn)品給他們置換資金（這一類的過橋需求已明顯增加）。

開發(fā)貸的收縮和融資類信托業(yè)務規(guī)模的壓降導致市場集中地往股權(quán)類信托產(chǎn)品擠壓，銀行、券商端口的資金目前也已密集地往這個產(chǎn)品方向游走，具體比如PA證券的一些團隊并入PA私行后開始操作土地前融等非標業(yè)務（實際通過PA信托或其他指定信托放款，另外PA信托的團隊實際已并入PA銀行）；HR銀行在操作有前30強開發(fā)商背書的前融業(yè)務，具體是大開發(fā)商背書情況下放款給小股東，其中開發(fā)貸需捆綁；XMGJ銀行通過廣東省內(nèi)非房主體的抵押貸等形式提供前融支持，SH銀行等同類型銀行也開始進入前融市場（具體為通過其旗下的私募基金公司或其他方式進入）；DG證券通過與私募機構(gòu)合作進入地產(chǎn)前融市場，XY證券等大型券商也躍躍欲試。

3. 其他主流資金

除了銀行和券商的資金外，外資資金以及國央企平臺資金對地產(chǎn)前融業(yè)務的偏好也異常明顯，其中土地保證金資金池的業(yè)務最受歡迎。

4. 財富市場的發(fā)展

（1）投資人如何看管理人

看顏值（機構(gòu)背景、平臺性質(zhì)）還是才華（管理能力）？

（2）管理人如何選項目

100萬嫁妝的苗條美女（項目優(yōu)質(zhì)）還是1個億嫁妝的丑女（主體優(yōu)質(zhì)）？

（3）產(chǎn)品銷售及資金的募集策略問題

1. 銀行：流貸（非房主體）；并購貸（授信不高于評估值的50%以及交易總價的50%）；開發(fā)貸。

2. 信托：滿足432項目的資產(chǎn)收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)產(chǎn)品；滿足432的開發(fā)貸產(chǎn)品；投資私募債的產(chǎn)品；投資永續(xù)債產(chǎn)品；信托優(yōu)先股產(chǎn)品（開發(fā)商的到期股權(quán)回購義務調(diào)整為優(yōu)先受讓權(quán)）。

備注：信托公司已逐步將傳統(tǒng)的非標融資轉(zhuǎn)化為私募債、ABS（CMBS）、REITs等標準化產(chǎn)品的投資，另外利用永續(xù)債融資這種“明債實股”的方式規(guī)避融資類信托的額度限制（按照會計準則，永續(xù)債可被作為權(quán)益工具計入所有者權(quán)益，也即可被歸為投資類產(chǎn)品）。

3. 私募基金：2020年備案的地產(chǎn)、更新項目產(chǎn)品屈指可數(shù)，大部分基金公司開始用非管理人的主體做有限合伙式明股實債或股加債結(jié)構(gòu)。

4. 資管公司：受4號文影響，目前基本很少見到投資地產(chǎn)的產(chǎn)品。

1. 在“三道紅線”下，開發(fā)商表內(nèi)債的需求明顯降低，紛紛轉(zhuǎn)向明股實債和真股模式（舉例FL）。

2. 開發(fā)商對于權(quán)益類（如存量資產(chǎn)收益權(quán)）、大規(guī)模基金、供應鏈的融資模式更為渴求（舉例BGY）。

3. 跨境融資的新選擇：保證金資金池、364美元債、FDI（一些地方ZF的外資招商引資任務艱巨，招商引資任務轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商或合作方）。

4. 香港的募資：地產(chǎn)公司多在香港上市，上市的地產(chǎn)企業(yè)多按發(fā)債的成本去融資，一些房企公募的成本4-5%，一般私募的成本比公募多2-3%。

1. 城市間進一步分化，一二線城市走強，拿地趨熱，地貨比上升。

2. 行業(yè)集中度上升，融資、拿地、銷售資源向穩(wěn)健型、低杠桿企業(yè)或龍頭企業(yè)靠攏。

3. 樓市調(diào)控因城施策、一城一策（如深圳的打新整頓、西安二套首付提高到70%）。

4. 融資監(jiān)管趨嚴，一企一策（“三道紅線”全面實施）。

1. 建立多元化融資渠道，表內(nèi)負債往真股融資與明股實債、資產(chǎn)/股權(quán)收益權(quán)與供應鏈融資、境外融資、標準化產(chǎn)品等方向調(diào)整。

2. 增加多元化拿地渠道，招拍掛、城市更新、村企合作、不良資產(chǎn)處置以及其他收并購方式并舉。

3. 加強現(xiàn)金流管理，增加經(jīng)營性無息杠桿，如通過商票等形式增加經(jīng)營性負債并壓降金融負債需求，同時發(fā)揮供應鏈融資功能。

4. 扎根核心市場，選擇目標省份和城市下沉，優(yōu)化管理半徑并尋求“管理紅利”。

5. 審慎進行多元化戰(zhàn)略，有效發(fā)揮非房主體的融資功能以及表外負債的輸血效應（如物業(yè)板塊的扎堆上市）。

6. 強化靈活多變的營銷策略，現(xiàn)金為王；有效盤活存量資產(chǎn)，并通過收益權(quán)方式找補現(xiàn)金流。