作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 深圳房企卓越集團(tuán)在華東地區(qū)的投資布局嘗到了甜頭，如今它仍在持續(xù)擴(kuò)大版圖。

3月9日，浙江湖州公開出讓南太湖新區(qū)一宗宅地，起價(jià)3.8億元，折合樓面價(jià)5796元/平方米，這個(gè)價(jià)位在市場(chǎng)看來屬較低水平，因而引起了房企們的興趣。開拍僅10分鐘，地塊總價(jià)突破5億元。

歷經(jīng)78輪競(jìng)價(jià)，該地塊被卓越集團(tuán)旗下杭州卓凱貿(mào)易有限公司以5.45億元競(jìng)得，溢價(jià)率43.3%。這也是卓越集團(tuán)在湖州西南板塊競(jìng)得的第二宗地，兩個(gè)月前其還曾以3.43億元競(jìng)得另一地塊，溢價(jià)率達(dá)64.90%。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w稱，卓越集團(tuán)成交樓面價(jià)8312元/平方米已刷新周邊的新高紀(jì)錄。接近卓越的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，卓越內(nèi)部的“地網(wǎng)系統(tǒng)”對(duì)目標(biāo)城市及板塊跟蹤記錄，為合理價(jià)格獲取地塊提供了保障。

卓越集團(tuán)最早自2007年拓展長(zhǎng)三角市場(chǎng)，因市場(chǎng)熱度高，購(gòu)買力強(qiáng)等特點(diǎn)，內(nèi)部將長(zhǎng)三角定位為“需要持續(xù)深耕的戰(zhàn)略區(qū)域”。上述人士預(yù)估去年長(zhǎng)三角銷售占比約40%，是卓越?jīng)_刺千億目標(biāo)的重要組成——這也被公司視作快周轉(zhuǎn)所取得的成就。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年初至今該公司已在嘉興、湖州、寧波等長(zhǎng)三角城市投入37.57億元補(bǔ)充四個(gè)項(xiàng)目。

在長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略背景下，與上海有地緣優(yōu)勢(shì)的湖州，被視作承接“魔都”產(chǎn)業(yè)、金融、人才輻射等的主要城市之一。2019年上半年，湖州批復(fù)成立南太湖新區(qū)，其中長(zhǎng)東片區(qū)作為啟動(dòng)區(qū)，資本聞聲而動(dòng)，包括綠地等企業(yè)都相繼入駐于此。

卓越進(jìn)入湖州的時(shí)間同樣不算長(zhǎng)，2020年9月該公司才正式發(fā)布首個(gè)項(xiàng)目“卓越府”。項(xiàng)目位于長(zhǎng)東片區(qū)，由卓越、中融置業(yè)合作開發(fā)，總體量約47萬平方米，涵蓋洋房、高層、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

去年11月28日，卓越府迅速開盤，當(dāng)天宣布首批洋房售罄，錄得銷售金額3億元。

首戰(zhàn)告捷后，卓越集團(tuán)對(duì)湖州市場(chǎng)的投資比重也隨之增大。今年1月21日經(jīng)過85輪競(jìng)價(jià)，杭州卓悅景豐貿(mào)易有限公司以總價(jià)3.43億元，競(jìng)得位于南太湖新區(qū)西南片區(qū)的湘幾漾單元XN-03-02-07G-2號(hào)地塊，樓面價(jià)6625元/平方米，溢價(jià)率64.90%。

于3月9日，卓越集團(tuán)競(jìng)得的湖新區(qū)2021-03號(hào)地塊，亦即湘幾漾單元XN-03-02-08G地塊，同樣位于南太湖新區(qū)湘幾漾單元，東側(cè)為西南小學(xué)，南側(cè)為新區(qū)二路，西側(cè)為規(guī)劃河流，北側(cè)為夾山路。

地塊出讓面積3.64萬平方米（54.639畝），容積率1.6-1.8，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，最終成交總價(jià)5.45億元，折合樓面價(jià)8312元/平方米，溢價(jià)率43.4%。

從周邊情況看，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，上述地塊附近的在售項(xiàng)目諸如碧桂園·鉆石港、汎港潤(rùn)合的均價(jià)為1.15萬元/平方米，恒大御峰均價(jià)為1.1萬元/平方米。與之對(duì)比，卓越集團(tuán)的拿地成本已處于相對(duì)高的水平。

卓越集團(tuán)年內(nèi)在嘉興、寧波相繼有投資動(dòng)作，其中1月20日以總價(jià)9.55億元競(jìng)得嘉興平湖宅地，溢價(jià)率2.14%；2月26日則以總價(jià)19.13億元競(jìng)得寧波慈溪商住用地，溢價(jià)率49.69%。

除此以外，卓越在廣州、重慶、眉山也分別獲得土地，包括19.43億中簽廣州黃埔東風(fēng)化工廠宅地，12.1億元拿下重慶南岸區(qū)商住地。

總體而言，卓越集團(tuán)過往拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)基本位于長(zhǎng)三角。在該公司2019年開始實(shí)施的“三年戰(zhàn)略”中，投資戰(zhàn)略已從深耕粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀三大都市圈修訂為“1+1+X”，兩個(gè)“1”便指代粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域，其它核心一二線及高增長(zhǎng)城市則囊括在“X”里。

去年中期，時(shí)任卓越執(zhí)行總裁的沙驥接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)指，上半年拿地主要是在長(zhǎng)三角，因?yàn)檫@里是土地市場(chǎng)最熱的區(qū)域，有些城市的政策比較友好。當(dāng)時(shí)他還透露，公司差不多參與了260多宗土地，形容是“用勤奮收獲了土地”。

接近卓越的人士也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，卓越對(duì)不同地區(qū)側(cè)重發(fā)展的能力也不同，比如粵港澳大灣區(qū)追求通過城市更新進(jìn)行一二級(jí)開發(fā)，長(zhǎng)三角區(qū)域則主打公開市場(chǎng)拿地，那里的購(gòu)買力也比較強(qiáng)。

拿地成本方面，該人士則透露，卓越在投資端有打造名為“地網(wǎng)系統(tǒng)”的體系，并已于去年實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)。“該系統(tǒng)基本可以對(duì)相應(yīng)城市及板塊的數(shù)據(jù)做詳細(xì)研判，以尋求合適的土地，因此土地價(jià)格都是經(jīng)過預(yù)判的。”

另一個(gè)原因則或許源于對(duì)自身產(chǎn)品溢價(jià)的自信。

比如卓越在嘉興平湖打造的“卓越·平湖壹號(hào)”，企業(yè)內(nèi)部?jī)A向于認(rèn)為“觸及城市豪宅天花板”。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目目前均價(jià)1.85萬元/平方米，周邊由另一品牌開發(fā)商打造的在售項(xiàng)目均價(jià)1.65萬元/平方米；項(xiàng)目所處的當(dāng)湖街，二手房均價(jià)則為9569元/平方米。

實(shí)際上，卓越集團(tuán)曾透露內(nèi)部也有“招拍掛全覆蓋”的研判體系，對(duì)已進(jìn)入和將進(jìn)入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價(jià)及售價(jià)預(yù)期。如今來看，該研判體系或許便是上述人士口中的“地網(wǎng)系統(tǒng)”。

依靠投資系統(tǒng)提供的分析，卓越去年以來在長(zhǎng)三角以及成都、青島、東莞、長(zhǎng)沙、廣州、重慶、昆明、玉溪等地持續(xù)拓展，為銷售端儲(chǔ)備相應(yīng)的貨值。

若從土地投資額度觀察，不難發(fā)現(xiàn)卓越集團(tuán)在公開市場(chǎng)的目標(biāo)中，有相當(dāng)一部分屬于中小體量地塊。比如去年3月以7.16億元競(jìng)得成都天府新區(qū)商住地，4月以3.69億元競(jìng)得寧波慈溪宅地，以4.03億元競(jìng)得紹興商住地，5月再以9.31億元落子溫州龍灣區(qū)等。

較高成交總價(jià)則多集中在一二線城市資源的爭(zhēng)奪中，包括去年11月以總價(jià)27.99億元首次競(jìng)得昆明的土地，平均樓面價(jià)2669元/平方米，溢價(jià)率171.7%。

這種現(xiàn)象背后或許也與卓越自身的經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)，近兩年該公司內(nèi)部制定不加財(cái)務(wù)杠桿的原則，倒逼管理層保持投資紀(jì)律，并轉(zhuǎn)向用經(jīng)營(yíng)杠桿尋求管理紅利。接近卓越的人士表示，公司不加財(cái)務(wù)杠桿，因此經(jīng)營(yíng)上偏向穩(wěn)扎穩(wěn)打。

快周轉(zhuǎn)模式幾乎是房企實(shí)現(xiàn)既不加劇財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，又實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的共同選擇，卓越亦復(fù)如是。而由于粵港澳大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，節(jié)點(diǎn)難以預(yù)估，卓越實(shí)踐快周轉(zhuǎn)的地區(qū)也主要是長(zhǎng)三角。

考慮到快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是現(xiàn)金流的快周轉(zhuǎn)，過多的土地意味著容易降低經(jīng)營(yíng)效率，卓越曾表示，在快周轉(zhuǎn)的區(qū)域希望保持1.5-2年的土地儲(chǔ)備，大原則是不囤地，同時(shí)聚焦一二線和核心城市圈周邊三四線城市。

該人士介紹，產(chǎn)品線方面，卓越去年成立了產(chǎn)品策劃部門，將旗下產(chǎn)品系列進(jìn)行梳理，重點(diǎn)投資品居、棲居為主的快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，目的也是方便快速推向市場(chǎng)。這也是企業(yè)“投運(yùn)一體化”的縮影之一。

根據(jù)卓越集團(tuán)披露的資料，該公司在長(zhǎng)三角的項(xiàng)目中，南京大江悅府于去年6月拿地，僅時(shí)隔3個(gè)月便面市，11月底首次開盤；嘉興悅瓏庭去年6月首開，8-11月也保持每月加推一次。

在快周轉(zhuǎn)的推動(dòng)下，去年10月、11月卓越集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)銷售額107億元、160億元，其中11月創(chuàng)造月銷售新高。《觀點(diǎn)指數(shù)·2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100》顯示，該公司全年銷售額為1036.2億元，按此計(jì)算已完成跨過千億的目標(biāo)。

按照上述人士預(yù)估，長(zhǎng)三角區(qū)域銷售額占卓越總銷售額的比例約40%。“比如在南京江北新區(qū)的銷售額就有100多億，寧波慈溪去年也賣了40多億。”

長(zhǎng)三角以外，粵港澳大灣區(qū)或許才是卓越最為核心的區(qū)域。據(jù)了解，目前卓越城市更新集團(tuán)旗下項(xiàng)目逾100個(gè)，大部分位于大灣區(qū)，該公司稱基本滿足未來十幾年的發(fā)展需要。

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原標(biāo)題： 卓越長(zhǎng)三角進(jìn)擊年內(nèi)38億密集拿地里的規(guī)模傾斜