作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

二手房市場，已正式開啟“下行通道”。

深圳，一直是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。

作為首個(gè)發(fā)布二手房成交參考價(jià)格的城市，深圳二手住宅市場自4月以來進(jìn)入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關(guān)。

8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環(huán)比下跌20%，同比下跌82%。要知道，去年這一數(shù)字是11438套，而且這已經(jīng)是深圳連續(xù)第五個(gè)月下跌，創(chuàng)近十年除春節(jié)月份最低值。

縱向?qū)Ρ葋砜矗?月成交數(shù)據(jù)相較于今年1月二手房成交套數(shù)峰值的7452套減少了5409套，降幅達(dá)到72.6%；而與近兩年成交套數(shù)峰值比，減少了11140套，降幅達(dá)到84.5%。

從9月第一周的數(shù)據(jù)來看，深圳二手住宅成交環(huán)比下降18%，同比仍然延續(xù)80%跌幅。預(yù)計(jì)下半年成交體量仍將保持一段時(shí)間收縮，后續(xù)將持續(xù)低位運(yùn)行。

短期內(nèi)，深圳二手住宅市場熱度很難恢復(fù)。

圖：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量價(jià)走勢（單位：套，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

實(shí)際上，8月再度下跌，與深圳7月30日出臺(tái)的學(xué)區(qū)房新政不無關(guān)系。深圳，作為學(xué)區(qū)房“重災(zāi)區(qū)”，2021年初曾曝出32萬元/平方米的天價(jià)成交單價(jià)。此次，深圳提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度。政策之后，深圳福田區(qū)百花片區(qū)頂級(jí)學(xué)區(qū)房甚至出現(xiàn)流拍。

深圳市場通過各種調(diào)控政策，對(duì)樓市進(jìn)行了降溫，一二手購房氛圍逐步穩(wěn)定，兩者“倒掛”現(xiàn)象甚至不復(fù)存在，同時(shí)8月一二手房成交熱度呈現(xiàn)兩極化。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月深圳新房成交6904套，同比增加70.5%，8月新房成交均價(jià)為85211元/平方米，同比增加58.39%。從成交均價(jià)來看，一二手房倒掛現(xiàn)象消失，其中6月和7月新房房價(jià)分別為61929元/平方米和61255元/平方米，對(duì)應(yīng)二手房價(jià)為61500元/平方米和61349。

而深圳的另一邊，廣州在8月31日迎來二手住宅指導(dǎo)價(jià)落地。

在此之前，廣州二手住宅成交套數(shù)一直維持在8000套以上，自2020年6月以來，僅今年2月、6月和7月低于萬套以下。最新數(shù)據(jù)顯示，7月廣州二手房成交套數(shù)為8894套，環(huán)比雖有所提升，但相較于年內(nèi)15389套的成交峰值減少6495套。成交均價(jià)方面，7月廣州二手住宅價(jià)格較2020年底上漲8%左右。

隨著二手住宅價(jià)格的實(shí)行，預(yù)計(jì)廣州二手房量價(jià)走勢將進(jìn)一步回落。

圖：2019年1月-2021年7月廣州二手住宅成交量價(jià)走勢（單位：套，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

上海二手房的高光時(shí)刻是在今年1月，當(dāng)時(shí)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到44564套，創(chuàng)下2016年9月以來新高。3月份成交量也在近4萬套。

一系列調(diào)控政策加碼后，今年7月初，上海將管控的矛頭指向二手房。即在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，二手房進(jìn)入“指導(dǎo)價(jià)”時(shí)代。隨后的8月初，上海市房管局召集各家銀行和中介機(jī)構(gòu)開會(huì)，明確落實(shí)“三價(jià)就低”原則。

從成交數(shù)據(jù)來看，7月上海二手住宅共成交23825套，相較于6月環(huán)比下降14.6%，但成交價(jià)格依然維持高位；8月，二手住宅成交應(yīng)聲下跌，單月共成交18031套，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至24.3%，創(chuàng)2020年3月以來新低，相較于1月成交最高點(diǎn)減少了26533套，降幅達(dá)到60%。

在此前的調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，受“三價(jià)就低”影響，購房者首付款壓力過大，多個(gè)區(qū)域中介門店的購房者“棄購率”大幅增加。從成交價(jià)格來看，上海16個(gè)區(qū)中，截止2021年30周已有11個(gè)區(qū)出現(xiàn)價(jià)格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢。

未來隨著上海二手房“核定價(jià)”的推進(jìn)，“三價(jià)就低”原則下，棄購率或?qū)⒗^續(xù)攀升，隨著購房人數(shù)的收縮，未來市場或?qū)⑦M(jìn)入冷淡期。

圖：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量價(jià)走勢（單位：套，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

此外，同樣作為風(fēng)向標(biāo)的北京，在8月也迎來了二手房成交量下跌，但整體仍處于相對(duì)高位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手住宅成交套數(shù)僅為16007套，相較于7月的17923套減少了1916套，環(huán)比下降10.7%；相較于3月最高22251套減少近三成。

北京二手房市場回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市場觀望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款周期延長，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)回落。整體來看，預(yù)計(jì)北京二手房成交量價(jià)仍將企穩(wěn)。

熱點(diǎn)二線城市中，杭州最為典型，這個(gè)城市一二手住宅市場熱度與深圳頗為相似。

從杭州二手住宅成交歷史來看，月成交量達(dá)到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。

自今年3月達(dá)到高點(diǎn)以來，杭州二手住宅成交量開始連續(xù)4個(gè)月下滑，7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低（疫情及春節(jié)假期除外）。

至8月，根據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，杭州二手住宅成交量約為5602套，同比下跌三成，較今年3月8911套最高成交套數(shù)減少3309套。半年時(shí)間不到，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創(chuàng)下近十年來8月單月成交量最低值。

主要原因在于8月5日，杭州進(jìn)一步加強(qiáng)限購，提高社保年限的要求。在杭州“8.5新政”出臺(tái)后，之前被暫停的杭州新房供應(yīng)開閘，2萬多套新房集中入市，二手住宅市場進(jìn)一步被分流。

圖：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價(jià)走勢（單位：套，元/平方米）

 數(shù)據(jù)來源：CRIC

熱點(diǎn)二線城市，調(diào)控力度與杭州類似的還有東莞。8月2日東莞出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”之后，明確二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，受交易雙方加速網(wǎng)簽影響，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，隨著政策效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類似。

此外，還有成都。

在成都跟進(jìn)深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)之后，市區(qū)二手住宅成交量基本維持在3500套左右，其中8月成交套數(shù)為3303套，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%。縱向來看，8月成交套數(shù)相較于年內(nèi)4540的最高成交套數(shù)減少了1237套，降幅達(dá)到三成；與近兩年歷史峰值相比，成交套數(shù)減少了10034套，降幅達(dá)到75%以上。

從二手住宅成交周期來看，自2020年下半年以來，成都二手住宅基本處于“橫盤”狀態(tài)。

圖：2019年1月-2021年8月成都二手住宅成交套數(shù)走勢（單位：套）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

此外，南京、廈門、金華、無錫和青島等城市8月二手住房成交套數(shù)均呈現(xiàn)出同環(huán)比下降，降幅均在20%以上。

其中，8月，南京成交套數(shù)同比下降了43%左右，環(huán)比也有21%的降幅；青島二手住宅成交套數(shù)同環(huán)比分別下降56%和37%。

二手房市場正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場。

從監(jiān)管層面來看，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房交易周期被加長，二手房成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房市場。

短期來看，信貸政策持續(xù)收緊，對(duì)于二手房市場而言更是一把利劍。鑒于目前多地銀行已出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象，未停貸城市多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月，二手房貸款難度增加，預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市二手房仍將繼續(xù)降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。

在調(diào)控政策層層加碼后，前期熱度較高的城市二手房市場降溫明顯，長期來看，二手房市場成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì)明顯失速，房價(jià)也將趨勢性企穩(wěn)。

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原標(biāo)題： 二手房“入冬”