丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年前2月，房地產市場逐漸走出疫情影響，并呈現出“淡季不淡”的特點。
國家統計局15日公布全國房地產開發投資和銷售情況，數據顯示，1-2月份商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍；商品房銷售額19151億元人民幣，增長1.33倍。商品房銷售面積和銷售金額同比增長翻番，相較2019年同期分別增長23%和50%。
前2月，房地產開發投資同比增長38%，較2019年同期增長14%，并創下歷史同期新高。與此同時，由于土地供應明顯縮量，新開工面積和土地購置面積皆不及2019年同期。
銷售面積、金額同比增23%、50%
2021年1-2月，房地產市場銷售整體向好，但呈現明顯的區域分化特征。
前2月，全國商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長104.9%，相較2019年同期增長23.1%；全國商品房銷售金額19151億元，同比增長133.5%，相較2019年同期增長49.6%。
分區域來看，東部地區銷售表現尤為亮眼，1-2月商品房銷售面積7565萬平方米，較2019年增長39.1%。原因在于，東部多省市發布“就地過年”相關激勵性政策，在強化疫情防控的同時，客觀上也促進了購房需求釋放。
受到返鄉置業驅動，中部和西部地區前2月商品房銷售面積相較2019年分別增長12.0%和14.6%；東北地區成交表現相對平平，與2019年相比僅微增7.3%。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（萬平方米、億元）
數據來源：國家統計局
全國商品房成交均價再度破萬
據測算，1-2月，全國商品房成交均價為11030元/平方米，全國房價均價重回萬元時代，相較12月末上漲1271元/平方米，并創下歷史新高。核心動因在于東部地區成交大幅放量，商品房銷售面積占全國比重升至44%，拉動整體價格結構性上漲。
從各能級來看，各線城市新房銷售價格繼續走高，環比漲幅有升有降，主要受去年同期低基數影響，各線城市新房、二手商品住宅銷售價格漲幅均有所擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%；二線城市上漲0.4%；三線城市環比上漲0.3%。二手住宅價格方面，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.1%；二線城市環比上漲0.4%；三線城市環比上漲0.2%。
具體城市而言，70個大中城市中有56城新建商品住宅價格環比上漲，徐州以1.2%漲幅領跑。同時，一線城市房價延續1月全線上漲趨勢，但漲幅有所回落。新房方面，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手房方面，分別上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，一線城市包攬二手房價格漲幅前四。
圖：2019年2月-2021年2月70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
圖：2019年2月-2021年2月70城及各能級城市二手住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
前2月開發投資額創歷史同期新高
2021年1-2月，全國房地產開發投資13986億元，同比增長38.3%，去年同期受到疫情影響項目普遍停工，低基數是同比大幅增長的主要原因。如果排除疫情影響，相較2019年1—2月，仍增長15.7%，并創下歷史同期新高。
實際上，前2月房地產投資的主要支撐在于施工環節。1-2月，房地產開發企業房屋施工面積770629萬平方米，同比增長11.0%，相較2019年增長14.2%，房企加快施工進度搶占春節等營銷節點，支撐房地產開發投資保持較快增長。考慮到“三道紅線”影響，開發投資增速大幅上漲可能性不大，預計今年將呈平穩上升走勢。
圖：全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）
數據來源：國家統計局
圖：全國房地產開發企業房屋施工面積（萬平方米）
數據來源：國家統計局
土地購置面積同比增三成，但仍不及2019年同期
國家統計局數據顯示，2021年1-2月房屋新開工面積17037萬平方米，同比增長64.3%，相較2019年同期下降9.4%。融資三道紅線約束下，房企融資依然承壓，多以搶施工、促回款為第一要務，相較而言，新開工意愿不足。
房地產開發企業新開工面積月度走勢（萬平方米）
隨著疫情影響削弱及到位資金的增長，房企的拿地積極性有所回升。國家統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%，但較2019年仍降6.0%。此外，前2月土地成交價款503億元，增長14.3%。
值得注意的是，1-2月房企土地購置面積雖同比上漲，但仍不及2019年同期，核心原因在于土地供應縮量，同時，核心22城土地出讓“兩集中”政策效力也在逐漸顯現。
全國房地產開發企業土地購置面積增速（萬平方米，%）
前2月，房地產市場銷售整體向好，房地產銷售面積創近年同期新高，房地產開發投資受到施工環節支撐保持較快增長。房地產市場依舊韌性十足。銷售端市場熱度有望慣性延續，進入“金三銀四”，房企推貨積極性提升，將帶動銷售規模持續走高。市場向好預期下，房企新開工意愿增強，新開工面積或將明顯回升。
2月份金融機構“兩道紅線”因城施策也開始落地，再疊加22城集中供地導致的房企開支節奏的調整，一定程度上對房企資金統籌管理能力提出了更高的要求。考慮到鄭州、天津等城市將于3月集中供地，土地購置面積仍有一定回升空間，兩相疊加，房地產開發投資增速有望維持高位。
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