業(yè)內(nèi)人士分析認為，盡管二季度和上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚未出爐，但從PMI連續(xù)4個月站上50%的榮枯線來看，二季度經(jīng)濟復(fù)蘇基本板上釘釘。但疫情防控常態(tài)化以及群眾的心理恐懼持續(xù)抑制消費熱情，導(dǎo)致供給端的復(fù)蘇步伐明顯快于需求端。而這一現(xiàn)象傳導(dǎo)至商業(yè)辦公寫字樓市場，就表現(xiàn)為整體復(fù)商復(fù)市節(jié)奏放慢，未來仍需持審慎態(tài)度。

北京甲級寫字樓市場漸暖  全年凈吸納量或僅為歷史水平一半

數(shù)據(jù)顯示，相較于一季度慘淡的成交行情，隨著疫情被壓制，二季度北京甲級寫字樓市場逐步回暖。在剔除了自用和預(yù)租的情況下，全市凈吸納量約3萬平方米。

詳細數(shù)據(jù)顯示，二季度，隨著需求開始逐步釋放，北京寫字樓市場整體空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個季度空置率基本持平。從區(qū)域來看，其中，CBD區(qū)域因有三星大廈這一新增供應(yīng)入市，因此區(qū)域內(nèi)空置率被小幅推高，上漲1.6個百分點至17.2%。此外，麗澤區(qū)域本季度成交最火熱，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量及高性價比，使麗澤區(qū)域的空置水平環(huán)比大幅下降16.2個百分點。

從租金方面來看，本季度依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，二季度北京整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平方米。從區(qū)域來看，燕莎租金降幅依然較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。此外，價格長期堅挺的金融街區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，然而盡管如此，這兩個區(qū)域依然是北京表現(xiàn)最好的市場，主要受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，北京甲級寫字樓的整體市場需求的持續(xù)性回暖，主要取決于宏觀經(jīng)濟增長符合預(yù)期、北京疫情防控有效以及寫字樓需求中性釋放這3個基礎(chǔ)條件。目前來看，盡管基本可以確認市場已走出疫情陰霾下的下行趨勢，但今年全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后，可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。

此外，市場高供應(yīng)的問題依然存在。據(jù)數(shù)據(jù)，下半年北京甲級寫字樓市場將迎來接近70萬平方米的新增供應(yīng)量，明年也有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預(yù)計將在2021 年達到本輪高供應(yīng)時期的最高點，達到20.7%。同時，在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但因下探空間已經(jīng)非常有限，因此，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。

長期以來，北京辦公物業(yè)中除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。據(jù)統(tǒng)計，按照地理位置劃分，北京已形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋，西南方的豐臺科技園，東南方向的亦莊北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。

詳細數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計今年底，涵蓋八大核心辦公樓子市場和六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場在內(nèi)，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3300萬平方米，其中甲乙級寫字樓體量將超過1800萬，成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1500萬平方米。而在市場規(guī)模方面，預(yù)計到今年底，全辦公業(yè)態(tài)年租金規(guī)模將超900億元，其中甲級寫字樓超過420億元，乙級寫字樓約250億元，產(chǎn)業(yè)園近230億元。無論從體量面積還是租金規(guī)模來看，都是一個巨大的難以消化的市場。

據(jù)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量逐漸增加，其中以2019年為最——大量供應(yīng)入市下市場空置率從2018年的17%上升至2019年末的23%。其中，以全球500強和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主要需求客群的望京酒仙橋和上地區(qū)域，得益于旺盛的需求，相較于其他區(qū)域超過20%的空置率，無論租戶抗壓能力、租戶質(zhì)量還是行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)均為北京產(chǎn)業(yè)園市場中最好的，其他區(qū)域遠遠趕超不上。

租金方面，隨著近兩年高供應(yīng)量逐漸推高空置率，產(chǎn)業(yè)園市場平均租金也進入下行軌道，從2018年的134元每月每平方米下降到2019年末的130元每月每平方米，預(yù)計今年底可能會進一步下探到125元每月每平方米左右。從租金的走勢來看，全市成熟產(chǎn)業(yè)園市場呈現(xiàn)出和甲級寫字樓市場相似的趨勢，供應(yīng)量高企提升了整個市場的供應(yīng)壓力，整體租金應(yīng)聲進入下調(diào)通道。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明預(yù)測，全市產(chǎn)業(yè)園辦公市場空置水平可能會在2021年接近28%，并觸達階段性高點。一旦疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，整體需求不能得到有效釋放，不排除整個產(chǎn)業(yè)園市場空置率會突破30%。直到2022年，整個成熟產(chǎn)業(yè)園市場將進入一個3年左右的去化周期，空置水平開始回調(diào)，整體租金下行趨勢也會告一段落。

高供應(yīng)推高高空置率仍是未來主旋律  需求抑制放開是市場復(fù)蘇根本

陸明表示，從數(shù)據(jù)來看，無論寫字樓市場還是成熟產(chǎn)業(yè)園市場，盡管高供應(yīng)量推高空置率依然是整個北京辦公市場的主旋律，但從4個一線城市的數(shù)據(jù)對比來看，北京市場的未來供應(yīng)量并不算高。“高供應(yīng)量能夠大幅推高空置率，背后也有整體市場需求不足的原因。”陸明說。

陸明分析道，供應(yīng)過剩在一定程度上也意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增體量。經(jīng)濟增速下行進一步限制了企業(yè)的整體營收增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間還處于新舊增長動能的轉(zhuǎn)換期，疫情防控進入常態(tài)化階段，也從很大程度上持續(xù)影響著社會生產(chǎn)生活的正常運行，特別是體現(xiàn)在居民消費端，以上這些因素都從一定程度上抑制著整個北京市場的需求反彈。如果影響市場的這些客觀因素得不到根本性的改變，那么，全北京市場的增量需求就不會得到完全釋放，也是因此，高力國際對下半年的市場表現(xiàn)仍然保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然是租戶的核心考量。

高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認為，在北京沒有大的疫情反彈的前提下，隨著中央“六穩(wěn)”和“六保”工作推進，中國經(jīng)濟下半年復(fù)蘇步伐進一步加快，當前復(fù)蘇相對緩慢的服務(wù)業(yè)等各行業(yè)，下半年將起到促進就業(yè)和刺激消費的重要作用，未來前景尚算可期