作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

臨近年末，商品房預(yù)售資金監(jiān)管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢(shì)性政策，目前已有至少25個(gè)省市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。直接原因是項(xiàng)目屢屢出現(xiàn)不能按時(shí)完工的現(xiàn)象，監(jiān)管趨嚴(yán)能夠保障項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，早在2010年，住建部曾出臺(tái)要求監(jiān)管房企預(yù)售資金的通知，此后各省市也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)制度。但是因?yàn)檎吡Χ群蛨?zhí)行監(jiān)管均較為寬松，房企挪用資金逐漸成為行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。個(gè)別房企資金鏈斷裂后，購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到保障。

此次加碼，實(shí)際是針對(duì)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的具體問(wèn)題，有針對(duì)性的“打補(bǔ)丁”，從而維護(hù)購(gòu)房者利益，維持行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

預(yù)售資金監(jiān)管加碼從根本上來(lái)看，是因?yàn)檫^(guò)去市場(chǎng)供求矛盾得以緩解。

過(guò)去國(guó)內(nèi)住房總量與市場(chǎng)需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉(zhuǎn)和供應(yīng)，預(yù)售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無(wú)息杠桿。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因而需要對(duì)部分房企預(yù)售資金的不當(dāng)使用進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管，防止房企在壓力下過(guò)于激進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，從而給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

在房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銷售回款最重要的資金來(lái)源。自2014年以來(lái)，銷售回款逐年上升，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的比重也不斷擴(kuò)大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占資金總額的比重為49.3%，基本占據(jù)半壁江山。

圖：銷售回款累計(jì)金額（億元）及

占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的比重（%）

從政策內(nèi)容看，各省市均要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專戶，此后根據(jù)工程進(jìn)度，動(dòng)態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿足項(xiàng)目工程建設(shè)所需金額為目標(biāo)，各地要求為房企預(yù)售證金額的10%-40%不等，并且在實(shí)際執(zhí)行上“因企施策”，根據(jù)企業(yè)的誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行調(diào)整。

表：部分省市預(yù)售資金監(jiān)管比例要求的匯總

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、CRIC整理

即便只是部分資金監(jiān)管，也會(huì)對(duì)房企的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。

各大城市中，石家莊、太原的監(jiān)管額度最高，為預(yù)售金額的40%，考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地款項(xiàng)占總項(xiàng)目支出金額的比重已經(jīng)達(dá)到六至七成，房企在預(yù)售后可自由支配的資金已經(jīng)很少。

實(shí)際操作中，如果開(kāi)盤后項(xiàng)目滯銷，預(yù)售款遲遲無(wú)法達(dá)到監(jiān)管額度，房企必須補(bǔ)充其他有息資金用于項(xiàng)目建造，必然導(dǎo)致房企資金成本的上漲。以某房企為例，2019年該房企實(shí)現(xiàn)銷售回款超過(guò)1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果有20%的資金使用受限，那么一年需要增加的資金使用成本約為14.8億元。疊加三條紅線下融資監(jiān)管升級(jí)，房企滾動(dòng)資金將面臨嚴(yán)重縮水，中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張和市場(chǎng)供應(yīng)都會(huì)受到影響。

此外，預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管將加速行業(yè)洗牌。對(duì)于中小房企而言，對(duì)項(xiàng)目回款的依賴度更高，日常經(jīng)營(yíng)或需要銷售回款的支持，資金被嚴(yán)控之后，融資或?qū)⒚媾R困境，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力的房企將會(huì)加速退出，行業(yè)分化加劇。

顯然，強(qiáng)監(jiān)管已成為大勢(shì)所趨，接下來(lái)企業(yè)必須通過(guò)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，改善經(jīng)營(yíng)管理，以應(yīng)對(duì)資金壓力。

首先，房企必須加快施工和項(xiàng)目交付，縮短開(kāi)發(fā)周期。從預(yù)售資金監(jiān)管政策來(lái)看，大部分城市實(shí)施節(jié)點(diǎn)管控，根據(jù)項(xiàng)目層數(shù)達(dá)標(biāo)、主體封頂、基礎(chǔ)水電完工、內(nèi)外裝飾裝修、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等進(jìn)度按比例降低盤活項(xiàng)目留存款項(xiàng)。由于過(guò)去房企充分使用沒(méi)有償還壓力的無(wú)息負(fù)債，項(xiàng)目從預(yù)售至交房大概需要一至二年的時(shí)間，部分激進(jìn)的房企將預(yù)售款大量用于其他新增項(xiàng)目，導(dǎo)致施工與竣工放緩，項(xiàng)目交付期限更長(zhǎng)。未來(lái)，房企在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的城市需要調(diào)整施工節(jié)奏，縮短項(xiàng)目完工周期，從而緩解現(xiàn)金流壓力。

第二，房企需要強(qiáng)化運(yùn)用供應(yīng)鏈ABS等創(chuàng)新融資產(chǎn)品。供應(yīng)鏈金融將房企上下游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款等作為標(biāo)的，在預(yù)售資金嚴(yán)格管控的新環(huán)境下更具優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)多贏的局面，對(duì)于房企而言，供應(yīng)鏈ABS在資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)付賬款項(xiàng)，而不是借款項(xiàng)，有利于降低房企的有息負(fù)債；對(duì)于房企供應(yīng)商而言，雖然需要承擔(dān)一定資金成本，但是可以更快收到工程款項(xiàng)，維持現(xiàn)金流穩(wěn)定；對(duì)于投資人而言，房企的工程建設(shè)資金受到監(jiān)管，履約償還更有保障，金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)降低。因此，房企為緩解財(cái)政壓力，可以探索此類融資創(chuàng)新。

第三，對(duì)回款依賴度較高的房企將重新調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，拿地趨于小型化，銷售以價(jià)換量。在投資方面，為加速資金周轉(zhuǎn)，未來(lái)房企拿地或?qū)⒏鼉A向小體量項(xiàng)目，小規(guī)模樓盤優(yōu)勢(shì)在于，需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，運(yùn)營(yíng)建設(shè)更加簡(jiǎn)單快捷，同時(shí)資金投入也較少，資金周轉(zhuǎn)的效率較高。此外，為分?jǐn)傎Y金壓力，聯(lián)合拿地將成為投資過(guò)程中的一大主流趨勢(shì)。在銷售方面，房企為增加預(yù)售，必須通過(guò)打折促銷，以價(jià)換量。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管將成為一大趨勢(shì)，未來(lái)政策端對(duì)企業(yè)監(jiān)管的精細(xì)化程度逐漸上升，“防風(fēng)險(xiǎn)”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”，行業(yè)發(fā)展由“高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”。三條紅線背景下的監(jiān)管加碼，將對(duì)房企資金鏈形成一定壓力，同時(shí)也倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運(yùn)營(yíng)應(yīng)變能力，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。未來(lái)，房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動(dòng)力更強(qiáng)，行業(yè)分化加劇，穩(wěn)健的規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管加速行業(yè)洗牌，房企該如何應(yīng)對(duì)？