丁祖昱評(píng)樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
近年來(lái)，隨著政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)集中度提升，行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙Ｒ咔橹轮袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受考驗(yàn)，2020行業(yè)全年業(yè)績(jī)規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)同比提升，同時(shí)百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部的分化也愈加明顯。
數(shù)據(jù)顯示，2020年重點(diǎn)觀測(cè)的45家典型房企中，全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)低于平均增速的房企達(dá)11家，其中增速為負(fù)的7家房企中，有4家為千億房企，仍能保持高速增長(zhǎng)的房企不足10%。
隨著政策調(diào)控融資端的進(jìn)一步收緊，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)。預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇，不排除2021年還會(huì)有更多增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近兩年來(lái)伴隨著樓市調(diào)控政策逐步發(fā)酵，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，房企紛紛回歸二線城市搶占市場(chǎng)，在這其中，東南沿海和中部樞紐的部分基本面較好的核心二線城市價(jià)值凸顯，如杭州、武漢等。
與此同時(shí)，受整體市場(chǎng)分化加劇影響，無(wú)論是房企之間、區(qū)域之間，甚至連城市及城市內(nèi)不同城區(qū)之間也差距顯著。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)、城市、項(xiàng)目開(kāi)始越來(lái)越受市場(chǎng)的追捧，行業(yè)整體進(jìn)入滾雪球效應(yīng)。
2021年1月，武漢市場(chǎng)出現(xiàn)了多個(gè)網(wǎng)紅熱盤(pán)，如武漢天河會(huì)展城、綠地光谷星河繪等。據(jù)了解，這波逆市獨(dú)立的熱點(diǎn)行情主要來(lái)自綠地華中區(qū)域，在大部分開(kāi)發(fā)商總結(jié)調(diào)整之時(shí)，華中綠地開(kāi)局搶收25億，成功打響了中部市場(chǎng)2021年開(kāi)年第一槍。
1月熱銷(xiāo)25億，華中綠地逆市走出獨(dú)立行情
1月24日，綠地天河國(guó)際會(huì)展城住宅項(xiàng)目——天河·海德首開(kāi)登場(chǎng)，單盤(pán)單日成交648套、成交金額6.5億元，一時(shí)間，成為2021年年初武漢樓市現(xiàn)象級(jí)事件。
在此之前，綠地就曾在年底以搶眼的業(yè)績(jī)走出過(guò)一波獨(dú)立行情，12月底，綠地光谷星河繪8天內(nèi)2次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)去化達(dá)1145套，勁銷(xiāo)23億。火速打開(kāi)局面之后，1月抓住機(jī)遇，回款新增兩手抓，其熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)在1月開(kāi)局保持，快速蓄客后再次罄567套，搶收11億元。前后40天勁銷(xiāo)1712套，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)成績(jī)超過(guò)武漢市場(chǎng)2020年銷(xiāo)售套數(shù)TOP4，超過(guò)武漢市場(chǎng)2020年銷(xiāo)售金額TOP3。
華中綠地在1月連開(kāi)武漢天河會(huì)展城、綠地光谷星河繪、綠地海格公館三個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，整體搶收25億元。
若我們用橫向?qū)Ρ葋?lái)看，2020年1月百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)榜第50名銷(xiāo)售金額為25.3億，也就是說(shuō)，單綠地華中區(qū)域1月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就已媲美去年1月同期單個(gè)房企50強(qiáng)。
事實(shí)上，每年1-2月份，大部分開(kāi)發(fā)商都按傳統(tǒng)路徑主打“返鄉(xiāng)置業(yè)”，然而今年受疫情影響，提倡就地過(guò)年，傳統(tǒng)“返鄉(xiāng)置業(yè)”路徑受阻，如何抓好當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體就成為了年初的關(guān)鍵。
華中綠地提前做好戰(zhàn)略布局，首先抓住了2021開(kāi)年第一波置業(yè)消費(fèi)需求，成功吸引住市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)了解，此次綠地一月核心業(yè)績(jī)構(gòu)成的三個(gè)項(xiàng)目各有特色，從剛需到改善到城市發(fā)展布局都有涉及，在這其中，綠地天河國(guó)際會(huì)展城是武漢有史以來(lái)單次供地規(guī)模最大項(xiàng)目，總投資約500億元，總建筑面積560萬(wàn)平方米，將成為華中綠地“新十年”的重大戰(zhàn)略性標(biāo)桿項(xiàng)目。
綠地光谷星河繪項(xiàng)目位置在武漢三大副城之一光谷，區(qū)域GDP在武漢排名第一，發(fā)展速度領(lǐng)先。布局在此，是綠地回歸武漢核心區(qū)的重要支點(diǎn)，綠地也將此站穩(wěn)武漢核心區(qū)域。
而海格公館則是精工新里產(chǎn)品系，在設(shè)計(jì)前期就已鎖定核心客群，并從12月起就交出了不俗業(yè)績(jī)。
這三大項(xiàng)目，以不同的視角切入市場(chǎng)，最大程度抓住了2021年初的置業(yè)窗口，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，對(duì)目前局勢(shì)做出預(yù)判，提早做好“逆返鄉(xiāng)”統(tǒng)一戰(zhàn)略部署，提前搶收了一波市場(chǎng)需求，成績(jī)不俗。
華中綠地“新十年”，促力武漢與世界面對(duì)面
華中綠地此次高歌猛進(jìn)，也能看出其“新十年”的決心與底氣。
綠地自2010年進(jìn)駐湖北以來(lái)，十年間取得的成績(jī)有目共睹，特別是在城市超高層綜合體、特色小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域在湖北省乃至華中地區(qū)都起到了示范引領(lǐng)帶頭作用。
目前，綠地在湖北已成功開(kāi)發(fā)武漢綠地中心、武漢綠地城、綠地光谷中心城等25個(gè)項(xiàng)目，布局武漢、襄陽(yáng)等7座城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積逾2100萬(wàn)平方米，總投資額逾1500億元。
2020年8月11日，湖北省政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)湖北省疫后重振補(bǔ)短板強(qiáng)功能“十大工程”三年行動(dòng)方案（2020—2022年）的通知》，聚焦公共衛(wèi)生體系、交通、水利、能源、新基建、冷鏈物流和應(yīng)急儲(chǔ)備設(shè)施、城市、產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升、新一輪高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、生態(tài)環(huán)境等十大領(lǐng)域。
華中綠地重磅推出的“新十年”的重大戰(zhàn)略性標(biāo)桿項(xiàng)目武漢天河會(huì)展城不僅僅是武漢單次供地規(guī)模最大的項(xiàng)目，還或可彌補(bǔ)武漢作為國(guó)家中心城市現(xiàn)有會(huì)展體量與城市能級(jí)的不匹配，以百萬(wàn)方會(huì)展會(huì)議為核心、創(chuàng)新型國(guó)際貿(mào)易港為載體，依托武漢臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)集聚展覽、貿(mào)易、會(huì)議、商務(wù)、文化、旅游、居住等功能于一體的國(guó)際會(huì)展商務(wù)新城，或?qū)㈡敲郎虾：鐦驀?guó)家會(huì)展中心。
該項(xiàng)目距離天河機(jī)場(chǎng)僅6公里，將建成世界級(jí)綜合性會(huì)展中心，作為連接武漢與世界的窗口，成為武漢國(guó)家中心城市、國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重要平臺(tái)和戰(zhàn)略支點(diǎn)。華中綠地在這一項(xiàng)目上的積極布局，一方面響應(yīng)了武漢疫后重振工程，體現(xiàn)了企業(yè)的擔(dān)當(dāng)與社會(huì)使命，另一方面，在參與武漢城市建設(shè)的過(guò)程中也與武漢共同發(fā)展。
武漢回歸主場(chǎng)，綠地重倉(cāng)布局開(kāi)始發(fā)力
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值來(lái)看，不僅僅是綠地，碧桂園、恒大、保利、融創(chuàng)等規(guī)模房企也早就已經(jīng)開(kāi)始布局湖北及武漢，這主要是因?yàn)槲錆h經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)基本面尚佳，購(gòu)房需求基數(shù)龐大。
從政策面來(lái)看，“十四五”明確提出要加快打造“五個(gè)中心”，建設(shè)現(xiàn)代化大武漢。武漢被定位為國(guó)家中心城市、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核心城市、國(guó)際化大都市。
數(shù)據(jù)顯示，在“引人政策”下2014-2019年武漢城區(qū)常住人口累計(jì)增量均超過(guò)100萬(wàn)人。相比于一線城市，如北京、上海，近6年城區(qū)常住人口分別僅增長(zhǎng)3.9萬(wàn)人和2.5萬(wàn)人，武漢的人口增長(zhǎng)速度位于全國(guó)前列，而其他二線城市如廈門(mén)、福州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)等常住人口增量均遠(yuǎn)落后于武漢。
長(zhǎng)期的人口流入，使得武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較好，據(jù)武漢市房管局消息，2020年武漢新建商品房成交20.12萬(wàn)套，其中，新建商品住房成交17.54萬(wàn)套，面積1961萬(wàn)平米，位居全國(guó)城市住房銷(xiāo)量第一位。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年11月，武漢新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比增長(zhǎng)5.1%，全年來(lái)看，除2月和3月外，4月武漢新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，5月迅速回暖。
綜合近5年商品住宅銷(xiāo)售金額來(lái)看，在開(kāi)發(fā)投資規(guī)模上武漢在較上海、深圳等一線城市仍較為遜色，但整體新房銷(xiāo)售規(guī)模已明顯超過(guò)其他二線城市。
正是在這樣的城市基本面下，各大房企紛紛涌入武漢市場(chǎng)，數(shù)據(jù)顯示，2020年綠地控股在武漢拿地共10幅，占地面積303萬(wàn)平方米，拿地金額216億元，在武漢房企拿地中無(wú)論是拿地面積還是總金額都排行第一。截止目前，綠地在武漢的總土地儲(chǔ)備貨值近1000億元。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，每年的1-2月一直以來(lái)都是傳統(tǒng)淡季，華中綠地選擇在傳統(tǒng)房地產(chǎn)淡季推盤(pán)，逆勢(shì)而行，體現(xiàn)了對(duì)新十年的決心與魄力，并獲得了開(kāi)門(mén)紅的好成績(jī)，一方面是因?yàn)榇舜瓮瞥龅娜齻€(gè)項(xiàng)目較為優(yōu)異，人群覆蓋面較廣，另外一方面也是因?yàn)槠涠嗄暝谖錆h及華中市場(chǎng)的深耕與發(fā)展，受到了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的信賴與好評(píng)。
我們認(rèn)為，目前華中綠地已經(jīng)成功搶了武漢第一槍，或?qū)⑹刮錆h市場(chǎng)熱點(diǎn)提前釋放。在行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，抓時(shí)機(jī)、搶小趨勢(shì)變得尤為重要。“狹路相逢勇者勝”，華中綠地提前部署、果敢魄力，高行動(dòng)力，最終在1月成功搶收市場(chǎng)。未來(lái)隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加快市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏，武漢或?qū)⑦M(jìn)入一段小陽(yáng)春行情。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 武漢重回全國(guó)前十，這家開(kāi)發(fā)商抓住了機(jī)會(huì)
