丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
作為房地產風向標的上海，在7月9日正式開啟二手房掛牌價核驗政策，未通過價格核驗的二手房源，將無法對外發布。這是繼去年底規定新增房源交易核驗環節之后，上海針對二手房市場管控的又一記重拳。
按照最新規定，上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。接下來，上海市住建委、市房管局等八部門將開展房地產市場秩序專項整頓，整治違規發布信息（含未經房源核驗發布二手房源信息）、違規銷售、擾亂市場秩序的違法行為。
值得注意的是，針對二手房房價方面的強監管，上海并非首例。自2月以來，已有至少七城開啟二手房指導價。從二手住宅成交來看，深圳二手房成交“暴跌”，6月僅成交2820套，同比下降超七成，創下2003年以來最低值，而重點城市已有半數二手住宅成交量自五月以來出現下滑，未來在強管控之下，成交量價將趨于理性。
在“房住不炒”之下，或有更多城市加入“二手房指導價”政策中來，尤其是一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進的可能性更大，未來全國各地或將進入二手房指導價時代。
上海二手房管控措施加碼
2021年以來，為促進房地產市場平穩健康發展，上海、西安、合肥等24個城市相繼升級樓市調控，內容主要涉及“四限”，部分城市新增“設立二手房參考價格”。
上半年，上海仍然是房地產調控的風向標，政策連番7次加碼。自1月21日，上海率先出臺“滬十條”，假離婚買房漏洞被堵，接下來幾乎每月都會有調控政策出臺，2月6日，上海新房認購積分搖號制度正式施行；3月3日，“滬七條”發布，按照優先購房政策購買的商品房限售5年；3月12日，上海房管局發布公告，2021年上海將采取集中批量供應新建商品房；5月28日，上海再規范購房條件，獲得新房認購資格即認定為名下購房套數。
上述調控內容鮮有針對二手房方面的具體措施。下半年開始的首月，上海“二手房參考價”制度還是來了。以市場真實價格為依據，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
今年上半年，在一系列的調控作用下，上海新房市場熱度有所降溫，一方面部分購房者溢出至二手房市場，加之上海二手房市場受調控影響較小，二手住宅成交量價走高。
克而瑞數據顯示，上半年上海二手房累計成交180387套，同比增加61%，較2019年也有近5成漲幅，成交均價41270元/平方米。單月來看，6月共成交27884套，環比增長9.7%，同比增加0.2%，其中，1月共成交4萬余套，是2014年6月以來單月成交套數新高。
從房價的角度而言，國家統計局數據顯示，自2020年以來上海二手房價格指數持續走高，其中同比上漲幅度增加較為明顯，5月二手住宅房價同比上漲9.5%。
值得注意的是，上海二手房管控內容趨于全面，上半年上海便撤銷信息不全、沒有建立二維碼標識的違規房源，加上價格核驗之后，后續一些價格虛高，較市場真實價格或正常價格的房源偏高的房源將被強管控，以此限制虛高炒作房源、隨意漲價的行為。
圖：2019年1月-2021年6月上海二手住宅成交量價
（單位：套、元/平方米）
數據來源：CRIC
圖：上海二手住宅月度房價指數（單位：%）
數據來源：國家統計局
全國七城實行二手房指導價
隨著上海發布二手房源價格核驗政策，全國“二手房指導價”的城市擴增至7個。
2月8日，深圳住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，成為首個建立二手房成交參考價發布機制的城市，具體而言，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
隨后，一系列連鎖反應正在發生。深圳各大銀行陸續將根據成交參考價格發放二手房貸款，通過與銀行的聯動，配合貸款指導政策等一整套組合拳，以實現降杠桿，促進房地產市場平穩健康發展。
3月2日，無錫跟進建立二手住房價格信息發布機制，對已經成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格予以下架。一個月后，寧波加碼樓市調控，建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，落實交易參考價格在金融信貸等應用，同時加強對二手房掛牌價格的監測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。
5月，成都建立二手住房成交參考價格發布機制，并公布首批201個住宅小區，一個多月后的7月8日，成都便公布第二批286個住宅小區二手房成交參考價，最高限價33006元/平方米，較首次最高參考價減少6294元/平方米。
設置二手房參考價對市場影響幾乎是立竿見影。其中深圳是較早實行二手房管控政策的城市，從目前效果來看，二手房成交量暴跌七成，據媒體報道，深圳出現部分中介門店關店的情況。
從成交數據來看，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關，環比下降22%，同比下降73.8%。上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，并呈現出逐月下降趨勢，3月以來同比跌幅持續擴。受政策影響，深圳二手住宅市場熱度短期內難以恢復。
圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量價
（單位：套、元/平方米）
數據來源：CRIC
6月15城二手住宅成交突破10萬套
值得注意的是，隨著疫情的恢復以及需求端旺盛，2021年上半年以來重點15城二手住宅成交套數超51萬套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來的歷史均值。單月來看，6月重點15城二手住宅成交10.9萬套，環比微降4.2%，同比下降11.9%。
隨著近幾個月調控收緊，以及房貸利率上調的影響，重點城市二手住宅市場進入盤整期。
6月15城二手住宅年初累計成交量同比漲幅已出現持續收窄現象，4月以來，重點城市二手住宅成交量顯著降溫。究其原因，上半年中央多次強調“房住不炒”，一線城市及重點二三線城市積極相應，熱點城市調控全面升級。
單城市來看，揚州二手住宅成交環比降幅最大，6月成交量環比減少27.5%；同比來看，深圳降幅最大，同比下降73.8%。從累計成交情況來看，北京6月二手住宅成交量同比增加75.2%；而深圳二手住宅成交量上半年累計減少36%。
從重點城市二手住宅成交價格來看，易居研究院數據顯示，重點11城二手住宅價格在2016 年第四季度就呈現了降溫的態勢，從近期表現來看，2021年1-4月二手住宅成交量同比曲線和二手住宅宅價格指數同比漲幅曲線持續上揚，5月二手住宅成交量平均增速由漲轉跌，6月下降至29%，二手住宅價格指數再次進入下降周期，預計7月二手住宅價格同比漲幅將繼續收窄。
表：重點15城二手住宅成交量增速
數據來源：易居研究院
從全國而言，重點城市自5月以來二手住宅量價同環比出現轉折，進入由漲轉跌的下行周期。比如深圳、佛山、大連、青島、蘇州、杭州和揚州七城6月二手房成交量同環比均有所下滑，其余城市也出現漲幅收窄的情況。同時也有四個城市上半年累計成交出現大幅下滑，深圳、成都和大連降幅均在20%以上。但各城市之間的熱度分化也在延續。
此次上海加入“二手房指導價”也預示著二手住宅將進入全面收緊階段，后續相關市場指導價會細化至區域板塊乃至單個小區。眾所周知，虛高掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場已成為二手房交易市場的“四宗罪”，接下來重點城市在規范二手住宅方面將重點圍繞上述四方面重點出擊。值得注意的是，年初以來，重點城市二手住宅成交熱度受學區房影響較大，接下來學區房將成為監管重中之重。
未來二手住宅成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房指導價”時代，并效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產市場平穩健康發展。
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