地產十一言 作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID：dichanshiyiyan）
2021年馬上過半，有一個很奇怪的現象，就是：
在過去的半年里，房地產市場雖然一片火熱，但房企們的日子沒一個敢說好過的。
先說下「碧萬恒融」四位帶頭大哥。碧桂園耗資數十億護盤，恒大不斷被輿論困擾，萬科股價跌了30%，融創因拿地兇猛也被推上風口浪尖。
除了帶頭大哥，所有有頭有臉的房企也都坐不住了，面對低迷的行情，都開始拋出股票增持計劃。
濱江集團、建業地產、九龍倉集團等多家房企大股東實施增持計劃，連一向財務穩健的保利、中海，面對股價下跌，也不得不增持自家公司股票，釋放信心。
面對上半年持續走低的地產股，各大房企護盤異常踴躍，據統計，
2021年上半年，大股東增持的房企數量不少于30家。
受「三道紅線」「房貸新規」以及「集中供地」等政策新規的影響，房企們的日子真的不好過。
01
護盤
從目前地產股行情來看，許多房企股價都處在最低區間，即便基本面無虞、業績表現亮眼，也始終在股價上得不到體現。
以萬科為例，年初的股價還在34元/股，現在已經跌到了24元/股，
足足下跌了30%。
萬科A是曾經市值沖上4000億元房企，中海的最高點也曾突破過3000億港元，如今這類基本面良好的房企都未能在股價上有相應表現，其他規模與盈利水平都不出色的中小房企日子就更難過了。
再看市盈率，地產股也普遍低于其他行業。2020年上半年，房地產上市企業市盈率均值為12.1倍，滬深上市房企市盈率均值為19.5倍，在港上市房企平均市盈率僅為5.3倍。
面對如此「慘狀」，沒有一個老板不覺得自家股票是被低估的，于是紛紛重金「參戰」，以提升市場信心。
僅僅6月份，就有多家房企老板掀起一波護盤風。
6 月18日，孫宏斌耗資7865萬港元增持290萬融創中國股票，這是半年內孫宏斌第4次增持融創中國股票，總斥資超2.3億港元；
6月15日，楊惠妍涉資約9342萬港元，以均價9.34港元/股增持1000萬股碧桂園股票，最新持股持股比例上升至60%；
6月17日，中國奧園宣布，公司主席郭梓文增持公司138萬股股份；
另外，吳亞軍家族信托也斥資9000萬港元于6月3日-4日于公開市場以平均價45港元/股增持龍湖200萬股普通股。
面對地產股的歷史性低迷，為了「穩軍心」，大股東和管理層不斷增持自家公司，的確是給投資者以信心。但是，匯生國際融資總裁黃立沖認為：
這只是短期支撐，長期來看地產股走勢還是偏低迷。
02
利潤
股市低迷也就算了，最讓房企們難以應付的是不斷被蠶食的利潤空間。
集中供地政策實施后，熱點城市的市場競爭更加激烈，地塊溢價也不斷高企，這較大程度上抬高了房企的拿地成本。再加上競配建、競自持拿地條件和銷售限價等方面的調控政策，項目盈利情況很難樂觀。
一方面是地價成本抬高，一方面各地方又頻繁出臺調控政策，限價政策頻出，最終，
「高成本」與「限房價」從上下兩端擠壓房企的利潤空間，導致利潤率下降。
以融信中國為例，2016年至2018年期間，高價收獲上海靜安中興社區地塊、南京仙林湖G58地塊以及蕭山市北東一地塊等多宗高價地，然而曾經的高價地集中在2020年結轉，逐步蠶食公司利潤率。
2020年融信中國錄得毛利潤率11.0%，相比2019年減少13.2個百分點。
當然，業內也有一種說法是，房企以業務相關聯公司做交易，地產公司給關聯公司「輸血」，以保證大老板的利益，同時保持「賣慘」的資本。
比如，曾經的倒樓事件之后，大V獸樓處就曾曝光：這個項目的監理方都是楊老板的家族企業，從拿地、建設、監理、裝修都要成一體龍了。但只有開發公司是透明的。
2020年碧桂園利潤下降11.4%，營業收入也下降了，但楊老板家的雞蛋有沒有少就不得而知了。
十一郎認為，在地產這個產業鏈條巨長的行當里，類似這樣的操作肯定是存在，只是，這種暗操作是否是行業內的主流做法要打一個大大的問號。
且不論房企老板們的心思如何，在監管嚴厲、調控持續的今天，房地產市場的利潤受到「兩頭擠」是事實，利潤率下降也是大勢所趨。
暴利開發的時代已經過去，若不能轉變心態做一個合適的「制造商」，房企們勢必會「死」的更慘。
03
拿地
某種程度上講，房企的土地儲備會是未來行業競爭中最核心的要素。因為土地儲備可以被視為現金的一部分，資金一旦出問題，最有效的方法就是出售土地。
所以，拿地的成本、數量、金額，就成為房企發展至關重要的因素。
目前，土地儲備總量的排名為碧桂園、萬科、保利、恒大、中海、綠地、融創。
如此看來，融創確實面臨「補倉」壓力，出手密集拿地也就可以理解了。
前5個月，融創實現銷售銷售額2418.2億元，同比增長72%。把銷售金額快速變為土地儲備，對于現階段的融創而言是一步正常的走棋。
當我們有了自己獨立的市場判斷，不被市場情緒所迷惑，才能看清楚一個企業位置在哪里。
買地的前提要看土地儲備，有些房企為了降負債、降杠桿，已經不買地了，比如恒大、綠地。當然，買地還需要看節奏安排、土地質量。
何為激進，何為保守？行業內有著一個評判標準。
就是以拿地金額與權益銷售額的固定比值作為標準，比值≥70%為激進，50%≤比值≤70%為積極，30%≤比值≤50%為適中，20%≤比值≤30%為穩健，比值≤20%為保守。
以最近被質疑保守的中海來講，其拿地曲線也是波動的，過去兩年時間里，基本保持在適中狀態，部分季度保持在保守狀態。
整個2020年，中海拿地金額高達1318.4億元，位列行業前三。中海的管理層也強調，2021年的拿地預算已經提升至1650億元，而且一定會花完。
反觀融創，前幾年大部分季度為穩健和保守，到了2021年才開始積極補充土地儲備；碧桂園的拿地季度、年度差異性更大，但總體來說，碧桂園、恒大的土地儲備較豐厚，拿地基本趨于保守。
所以，判斷一個企業拿地是否激進或者保守，是需要整盤去考量的。
在資金密集度集中的房地產行業，現金和土地儲備，按理應該是房企最后的希望所在，有錢有資產，可以再融資再買地，也有實現轉型的資金保證。
「拿地是找死、不拿地是等死」，在現在市場里，這句話應該改為
「拿錯地是找死，不拿地或許還有轉機」。
04
希望
所有的關鍵因素都在散發著負面的信號。那么，
房企接下來的希望在哪里？
這是一個更有意義的話題。
焦慮的巨頭們的確發揮著人類的「主觀能動性」，絞盡腦汁發揮創造性，讓我們看到了一些積極的信號：
比如頭部房企的融資成本明顯下降，比如房企產業鏈布局的完善。
幾天前，中海發行了18年期的21億元CMBS產品，票面利率3.6%。這是國內房企首單綠色+碳中和債券產品，利率顯著低于同行；
與此同時，中海還發行了30億元公司債，其中3年期20億元，票面利率3.25%；5年期10億元，票面利率3.55%，這應該是行業內最低的融資成本了。
憑借諸多的優質資產，中海成為了最佳資產證券化的踐行者，去年中海37億元的商業廣場CMBS，票面利率更是低至2.5%。
再來看下碧桂園在美元債里的表現，同樣獲得了極大的額度和成本的降低。還有萬科，在不斷進行長短債的置換中步履前行。
此外，房企們的「不務正業」也讓產業鏈延伸的布局初見成效。無論是商業地產、物業還是物流、長租公寓等業態，房企基本已經走完從1到10的階段。
為了應對開發的利潤空間被擠壓窘境，房企在積極通過城市更新、舊城改造等項目降低拿地成本，通過更多元的方式來打開利潤空間。
這里最值得房企們學習的要數雅居樂了，其太原店坡頂城市更新項目，于2020年11月取得預售證，貨值超過50億元，毛利潤率高于40%。
相比住宅項目，城市更新更能為企業鎖住利潤，因此通過城市更新來為利潤率兜底不失為一個好選擇。
巨頭的焦慮，加速了轉型調整步伐，碧桂園物業、萬科物流成為行業頭部企業，碧桂園和萬科也都試圖向管理要效益，調整管理層、縮短管理半徑、加強信息化，這些都是可見的改革策略。
萬科的「五變七」就是一個最新的案例。
千億銷售規模之后，房地產開發變成了現金流的生意，從土地到現金再到土地，關系到生死，其中最關鍵的就是「土地—現金—土地」三要素之間的轉化流暢，融資、再融資能力就成為了重中之重。
如此來看，恒大打折賣房沒有錯，在銷售增長的情況下，融創有錢拿地也沒有錯。市場恐慌下的股價超調，各家房企出手護盤，同樣也沒有錯。
2021上半年，房企們都不容易，無法「躺平」，希望在2021的下半場，可以找到更多維度的希望。
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