西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
行業的回暖難度可能會超出市場的預期。
受俄烏戰爭及美國證券交易委員會（SEC）突襲中概股等因素的影響，上周股市繼續跌跌不休，地產股亦不例外。讓人倍感意外的是，在國內一直以穩健著稱的兩家地產龍頭民營房企也出現了股債的暴跌，這甚至一度沖擊著市場對民營房企的所有信仰。
2022年3月11日，央行發布2月社融數據，從數據情況來看，企業沒動力上杠桿，居民中長期貸款更創下次貸危機以來的首次減少。截止當前，“房住不炒”的基調和房地產稅的呼之欲出改變了居民的投資投機預期，房企爆雷潮開始擴散到頭部穩健民營房企，大量城市的商品房去庫存壓力以及降價促銷的頻繁舉動也促使居民購房更加謹慎。在再融資現金流持續收緊，銷售現金流仍無法改善的情況下，房企債券、非標融資的違約甚至躺平勢頭目前也暫時看不到止住的勢頭。
盡管全國各地樓市的利好政策不斷出臺，但居民的觀望情緒依舊非常濃厚，另外對經濟形勢及收入的預期也還在繼續下降。值得一提的是，上周一家優質民營頭部房企的躺倒進一步加大了市場對房企股債的拋售力度。在房企的表內外負債難以看清、老板償債意愿飄忽、債券等房地產融資產品投資持續受傷的背景下，投資人信心的回歸目前仍看不到蹤影。
近一個月以來，全國22個重點城市第一批集中供地已陸續開展，土地競拍及出讓條件都出現了明顯的降低，但房企的出手能力卻讓地方政府充滿憂慮。不少同行問我們預計土拍市場何時恢復正常，坦白地說，就目前的形勢而言，我們仍舊覺得很不樂觀，包括我們近期也不得不把地產投資業務轉到與國央企托市拿地或城投平臺基建項目相關的方向。
一、“穩經濟”的前提是“穩地產”？
據國盛證券的統計和分析，房地產行業對地方財政收入貢獻度不斷提高，2020年各省均值已達49.5%。房地產行業對全國財政收入的貢獻主要通過房地產相關稅收和國有土地使用權出讓收入，目前這兩項的貢獻度已經達到36%，且2015-2020年均提升2.67%。增量部分主要由國有土地使用權出讓收入提供。各地方政府財政收入對房地產行業的依賴程度分化較大，依賴度最高的省份為浙江、湖南、江蘇；最低的為寧夏、內蒙古、山西。2015-2020 年全國所有省份地方財政收入對房地產行業依賴度均提升，其中提升幅度最大的主要為中西部經濟相對較弱地區，如青海（29.2%）/湖南（26.8%）/陜西（23.7%）。
平安證券認為，“穩經濟”仍須“穩地產”，2022 年《政府工作報告》指出“面對下行壓力，要把穩增長放在更加突出的位置，2022 年經濟目標設定為 5.5%左右”，同時明確“政策發力適當靠前，及時動用儲備政策工具”等。房地產作為支柱產業，2021 年房地產業增加值拉動整體經濟增長約0.38個百分點，對GDP增長貢獻率為4.64%，地產投資占固定資產投資的27%，其平穩運行是經濟增長的重要支撐；同時政府工作報告中再次強調“穩地價、穩房價、穩預期”，因此政策端“穩地產”意圖非常明確。
二、當前土拍政策的放松
我們注意到，2022年的首批集中供地方面，很多重點城市都降低了土拍的門檻，通過降低房企拿地成本釋放企業的利潤空間，而激發房企的拿地熱情也逐漸成為各個城市的共識?？偟膩碚f，重點城市目前的土拍政策主要是有如下的變化：
1. 競拍主體常規要求未放松：包括競拍主體須具有房地產開發資質，競拍資金須為自有資金（不得融資），限制馬甲參拍。
2. 限價競拍+搖號：很多城市都取消了競自持、競配建以及新房銷售限價的要求，并降低了土地競拍保證金的繳付比例；部分城市保留了競自持、競高品質住宅或競建筑方案，另外主流的競價方式基本都已調整為“限價競拍+搖號”的方式。
3. 土地出讓金繳納時限延長：比如不少城市的土地款分期繳納時間都調整到了半年到一年的時間。
以下根據“土地情報”的統計將最近幾個城市的土拍要求做簡單整理：
（一）東莞
2022年3月13日，東莞首批集中供地8宗地塊正式掛牌上線。常規要求方面，競拍主體須具備房地產開發資質、須以自有資金參拍，同時限制馬甲參拍。競價規則方面，若競買申請人的最高報價不超過（即小于等于）最高限制地價，則按照價高者得原則確定競得入選人及成交地價款；當報價達到最高限制地價時仍有兩個或兩個以上競買人要求競買的，交易系統暫停報價，轉為通過網上終次報價方式確定競得入選人，最終以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人，其所報的終次價格為成交價 。
需要注意的是，本批次地塊均取消無償配建安居房要求，同時取消了去年設置的新房銷售限價，市場猜測背后可能是巨大的財政壓力下導致土拍條件的降低。除此之外，本次土拍的土地款繳付時間也給了比較大的支持空間，具體舉例如下：
（二）重慶
2022年3月10日，重慶市公共資源交易中心發布《國有建設用地使用權公開出讓公告》。拍賣政策方面，重慶僅保留了最高限價和搖號的特殊要求，取消了之前的競自持、競配建、競高品質住宅等要求，另外開發建設方面的要求也有所降低，比如2宗含商業商務用地，商業比例分別為10%（大楊石地塊）和23%（大渡口地塊），但沒有自持的要求，僅是部分地塊有幼兒園、社區活動中心、公廁、開閉所等基礎設施的配建。重慶此次推出的13個地塊中，渝北區兩路組團F分區地塊需分2期按比例交地，付款節奏也對應分為2期，全部價款需簽訂出讓合同后1年內付清；沙坪壩區西永組團地塊位于TOD綜合開發區范圍，22014號地塊亦分2期付款，全部價款需簽訂出讓合同后90日內付清。
（三）長沙
2022年3月10日，長沙發布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出讓采用“限房價、競地價、競自持+搖號”方式出讓，除了對競買主體的開發資質、自有資金及限馬甲的要求外，對部分項目的建設進度及品質要求主要如下：（1）競得人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后3個月內完成項目用地范圍內街區層面的城市設計；（2）競得人須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后6個月內開工建設；（3）項目須符合湖南省和長沙市綠色建筑、海綿城市、裝配式建筑相關政策標準；（4）宗地摘牌后可結合方案對建筑高度進行優化調整。
（四）成都
2022年3月7日，成都市公共資源交易服務中心發布了國有建設用地使用權出讓公告。根據出讓文件顯示，此次集中供地現場土拍規則有所調整，從去年的達到土地最高限價后競銷售型人才公寓面積比例調整為“限價競買＋抽簽競得”，拍賣宗地最高應價小于宗地最高限價的，最高應價者為出讓宗地競得人。拍賣宗地最高應價達到設定的最高限價的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。成都取消以往的競配建、競自持等規則，通過“限價競買＋抽簽競得”的方式有利于降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價權交還給了房企。
（五）廈門
2022年3月2日，廈門公布了今年第一批次集中供應土地，總計涉宅用地為10宗，其中去年第三批次思明區唯一供應且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價由294000萬元下調至293000萬元，定配建面積由19190㎡下調至14880㎡，同時付款周期也由“5個工作日內繳50%、余款+利息4個月內付清”延長至“20日內繳50%，余款+利息12個月內付清”。除上述地塊外，其他地塊的付款周期也都給予了一定程度的放寬，以期望降低拿地企業的資金周轉壓力。另外，廈門本次繼續沿用“限房價、限地價、定品質+搖號”的競價方式。
（六）青島
2022年2月26日，青島土地市場今年第一批次集中供地土地名單出爐，共計16宗地塊，保證金比率分為20%（城陽區1宗）、50%（即墨區1宗、城陽區2宗）、100%（李滄區1宗、黃島區10宗、城陽區1宗），觸頂溢價率為15%。青島本次采用“限地價、競高標準建設方案、搖號”的競價方式，除李滄區和即墨區地塊外，其余地塊要求采用40%或50%比例裝配式建筑，同時智慧化基礎設施也有符合“舒適級至品質級”的不同要求。
三、哪些房企還在土拍市場拿地
2022年3月11日，南昌迎來今年首次大批量拍地，其中6宗地塊以底價成交，競得人均為江西本土國企，另外5宗熱點地塊因超出最高競拍限價將進入搖號階段。從競拍情況來看，核心區位或熱點地塊仍舊很受房企追捧，地塊所處區位的好壞也直接導致了成交的分化。
我們注意到，目前在土拍市場出手的房企主要是兩類，一類是地方性的國企，主要對非熱點地塊或者保障性住房項目地塊等進行托底；第二類是本土的優質民營房企（包括中小房企），對熱點地塊的參拍甚為積極。就地產前融業務而言，對于土拍資金來源沒有明確限制的城市來說，當地的優質本土民營房企的地產前融業務仍舊是我們地產投資機構重點關注的業務類型，比如我們對地方龍頭房企的前融成本收益可以談到年化13%左右，相比做國央企的融資業務收益空間會高出不少。值得一提的是，對于大面積爆雷的百強房企（尤其是民營房企）來說，目前美元債、境內債、非標融資的展期都已應付地焦頭爛額，因此在招拍掛市場拿地的可能性已越來越小。退一萬步來說，如果爆雷房企去參拍土地了，債券或者非標的投資人會不會馬上跳出來對爆雷房企說“都有錢拿地了，為什么不先還錢”。當然，從房企自身的發展角度來說，不拿地就沒法做融資的新增，不新增融資就意味著沒有資金騰挪的空間，不過他們即便要拿地，通過融資找錢肯定是不用指望的，而如果指望銷售回款，則只能祈求樓市限購限貸限售限價等政策的大力松綁（這個就目前情況來看也顯然存在難度）。
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原標題： 土拍政策放松，房企卻無心無力拿地?
