觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
冷熱的差距，是資本市場對資產底色的偏好，亦是對企業未來潛力的判斷。
觀點地產網 5月17日，農歷四月初六。原本這只是夏日平平無奇的一天，但也就在這個并不特殊的日子，在物流領域的兩個巨頭以錯位的形式，站在了資本市場的擂臺。
于順豐房托而言，是其登上港交所主板交易的首日；于京東物流而言，是其進行公開招股的第一天。
但即便都是首日，熱度卻天差地別。
順豐房托發行定價4.98港元，開盤便跌近10個點，截至收盤，報4.16港元，跌幅16.47%，當日成交6353萬股，成交額2.75億港元。
同日開始招股的京東物流，綜合多家券商數據顯示，截至當日下午6時，京東物流孖展暫錄1127.6億港元，以公開集資額7.92億港元計，相當于超額認購約141.3倍。
冷熱的差距，是資本市場對資產底色的偏好，亦是對企業未來潛力的判斷。
興業證券指，順豐房托基金的物業組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛星城市及具有發展潛力的強三線城市，資產包具有新舊物業搭配、平均出租率水平高、抗風險能力強的特點。
而事實上，資本市場并沒有特別青睞順豐房托。在上周五，即5月14日，順豐房托結束配售最終定價為每個發售基金單位4.98港元，香港公開發售認購倍數約5倍，國際配售認購倍數約3倍。
值得注意的是，在香港招股時，有一個詞非常重要：“孖展”，英文為Margin，是保證金的意思。在香港市場上，銀行和證券公司一般向投資者提供融資服務。開設了“孖展賬戶”的投資者，在進行股票買賣時，可利用他們提供的融資額進行杠桿投資。
綜合券商數據，順豐房托招股期內，累計借出3.77億港元孖展，以公開集資額2.68億港元計，相當于超額認購約0.41倍。其中，富途借出1.27億港元、耀才借出1億港元、輝立借出6000萬港元、華盛證券及信誠證券分別借出3000萬港元及1000萬港元。
相比于京東物流招股首日的數據：截至5月17日下午6時，京東物流孖展暫錄1127.6億港元，以公開集資額7.92億港元計，相當于超額認購約141.3倍。其中富途借出186.1億港元、耀才借出130億港元、輝立借出230億港元，華泰國際則借出201億港元。
與順豐房托之間形成云泥之別。
杠桿式交易實際上是交易商為投資者提供了放大若干倍的融資額度，供投資者運作，投資者只需要投入少量保證金，即可操控數十甚至數百倍的資金量進行運作，獲利的速度也是數十上百倍的提升。
但收益與風險并存，通過杠桿，賺錢的速度放大，賠錢的速度也是同等比例在放大。這也就造成一個結果，高風險的資金都在尋找確定性高的資產，越是具備高確定性的資產便越受高風險資金的追求。
雖然順豐房托注入的資產主要位于國際核心城市、一線城市的衛星城市及具有發展潛力的強三線城市，即香港、佛山、蕪湖，但是這三項資產的收益水平并不穩定。
據順豐房托的招股書，三項資產在2018年至2020年三個業績年度分別實現收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；物業收入凈額1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元，對應NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%。
表面上看，相關經營數據在逐年增長，但反映在歸屬于擁有人應占年內盈利上，財務數據卻不斷走低。同樣在上述業績年度，順豐房托分別實現2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元，在2020年歸母凈利潤大幅下跌。
反觀京東物流，其為京東集團于2007年成立的內部物流部門。于2020年，京東物流為超過19萬家企業客戶提供了服務，覆蓋快速消費品、服裝、家電、家具、3C、汽車和生鮮等行業。
截至2020年9月30日，京東物流在中國18個城市運營28個“亞洲一號”大型智能倉庫，包括一個位于上海的無人倉，該倉庫在旺季每天能夠處理超過1.3百萬筆訂單。在該時間節點，京東物流已運營800多個倉庫，總管理面積約2千萬平方米，包括云倉生態平臺管理的面積。
于往績記錄期間，京東物流實現了快速增長。其中，京東物流的收入由2018年的379億元增加31.6%至2019年的498億元，2020年前9個月的收入為495億元，相比較2019年同期的346億元同比增長43.2%。
雖然，以利潤水平上對比，京東物流目前尚未真正實現盈利，但虧損程度卻在逐年降低。在2018年、2019年及2020年前9個月分別產生的虧損凈額為28億元、22億元及1170萬元。
京東物流擬將此次全球發售募集資金用于升級和擴展物流網絡，開發與供應鏈解決方案和物流服務相關的先進技術，擴展解決方案的廣度與深度，深耕現有客戶，吸引潛在客戶等。
另一方面，上市形式的不同亦成為此次熱度差別巨大的原因。順豐房托，是香港首只以物流地產為主的REITs，而REITs類資產在港交所并沒有太高熱度。如招商局商業房托，發售價3.42港元，目前僅2.68港元；越秀房產信托基金亦從去年高點超5港元的價錢，跌至3.91港元......
值得一提的是，購買房托基金，所能享受的業績增長僅為資產本身經營業績的增長，若想有跨越式的變化，只有資產注入一路，但此方法亦需基金通過募集新資金購買資產，原投資方的權益便被攤薄。
簡單理解，募集資金是用于購買現有資產，為資產持有方套現提供路徑，資產方便不再持有資產，并非用于新業務開發或用于公司購買新資產。即意味著，投資房托基金，是追求資產每年穩定的收益。業績波動大，資產底色不好，市場對其便沒有太多熱情。
而相比于通過REITs上市，整體上市原股東尚持有公司資產，龐大的資產包為業績大幅增長提供了可能，所募集資金亦是為業務規模發展所用。
于投資者而言，這是分享公司未來高速增長的紅利
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