作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

2021年房地產(chǎn)開(kāi)局就顯得很不平凡，在剛剛上漲的樓市熱潮下，各地迎來(lái)了密集的調(diào)控。

在1月底，上海二手房突然暴漲，部分小區(qū)抱團(tuán)漲價(jià)，二手房交易量?jī)r(jià)齊升，一度引爆了上海樓市。上海樓市調(diào)控不得不升級(jí)，加大了房貸審核的嚴(yán)格程度，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸資金進(jìn)入樓市，后來(lái)甚至發(fā)展到法拍房也要限購(gòu)了，實(shí)屬全國(guó)開(kāi)先例的一舉。

再緊接著，廣東省內(nèi)多家銀行房貸一度停貸，還在辦理房貸的工農(nóng)中建四大銀行，紛紛上調(diào)了LPR利率。為什么就這四家漲價(jià)，因?yàn)榉抠J新規(guī)里面，他們的資金額度高一點(diǎn)，話(huà)語(yǔ)權(quán)更大。還有住建部的官員，親赴上海和深圳督導(dǎo)樓市，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)熱。

接下來(lái)是2月初，杭州姍姍來(lái)遲的，升級(jí)的限購(gòu)政策，落戶(hù)未滿(mǎn)5年的，只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅，同時(shí)增加了銷(xiāo)售政策，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的增值稅免征年限也由2年延長(zhǎng)為5年。

緊接著在2月中旬，自然資源一則集中供地的內(nèi)部規(guī)則，在地產(chǎn)圈傳開(kāi)，涉及的22個(gè)城市，目前都已經(jīng)先后開(kāi)始了第一次集中供地工作試點(diǎn)。

除了北上廣一線(xiàn)城市以外，其他省會(huì)城市近期也陸續(xù)發(fā)布了自己的樓市調(diào)控升級(jí)政策，例如成都在3月22日發(fā)布了樓市調(diào)控升級(jí)政策，不僅將法拍房納入了限購(gòu)范圍，而且明文規(guī)定不滿(mǎn)足三道紅線(xiàn)的房企，禁止參與當(dāng)?shù)氐耐僚摹Ｓ芯W(wǎng)友調(diào)侃，這就跟禁止學(xué)渣參加考試一個(gè)道理，傷害險(xiǎn)不大“侮辱性”極強(qiáng)。

到了3月26日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了一個(gè)重磅政策，要求“穿透式”審查經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)防資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。并且提出了七點(diǎn)要求，將在5月31日前進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)排查，違規(guī)的將進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。這個(gè)新聞很多人都看到了，但是沒(méi)有過(guò)分關(guān)注，其實(shí)這個(gè)政策具有很大的殺傷力。

其實(shí)很多地方的炒房團(tuán)，都在用經(jīng)營(yíng)貸炒房，這是很多城市房?jī)r(jià)不斷上漲的背后重要推動(dòng)力。在涉房貸款新規(guī)政策以后，經(jīng)營(yíng)貸是唯一可以加杠桿的渠道了，這個(gè)渠道斷了，進(jìn)入房市的資金會(huì)減少一大筆。

其實(shí)早在年初的時(shí)候，銀保監(jiān)會(huì)就在各地嚴(yán)厲巡查經(jīng)營(yíng)貸行為，上面直接進(jìn)駐指導(dǎo)各個(gè)城市的銀行查問(wèn)題。比如1月底在上海、深圳（最早樓市升溫），2月在北京查，三月又去了杭州、成都、西安。但是查出來(lái)的數(shù)據(jù)，嚴(yán)重失真，跟現(xiàn)實(shí)情況對(duì)不上。因此此次銀保監(jiān)會(huì)，才聯(lián)合了住建部，在各個(gè)地方進(jìn)行聯(lián)查，要在5月底之前大清查。

但是實(shí)際結(jié)果可能會(huì)來(lái)得更快，預(yù)計(jì)在四月底就會(huì)把情況摸清楚，然后會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上，再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策調(diào)控。不出意外的話(huà)，在5月中旬前我們就可能會(huì)看到一些列密集的政策出臺(tái)，不只是金融方面的，還有房地產(chǎn)政策方面的。

這一路走來(lái)，從去年“三道紅線(xiàn)政策”算起的話(huà)，政策已經(jīng)連續(xù)半年持續(xù)加碼了，很多政策都直接敲在了地產(chǎn)運(yùn)行的關(guān)鍵點(diǎn)上，不少大城市的房地產(chǎn)，已經(jīng)是直接的行政干預(yù)大過(guò)市場(chǎng)，自由競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)讓位了。

這輪調(diào)控的深層次原因，是不少城市的房企上漲預(yù)期在蹭蹭往上走，很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)暗地里漲了不少了。因?yàn)樵谝恍┹浾撗劾铮J(rèn)為這輪調(diào)控周期作用很快就要到盡頭了，因?yàn)橐呀?jīng)調(diào)控了3-4年，他們認(rèn)為再有個(gè)1-2年，就會(huì)再有一波樓市的上升期，房?jī)r(jià)漲價(jià)潮。而且持這樣觀點(diǎn)的人，還不在少數(shù)，因此最近幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的躁動(dòng)，頗有在房?jī)r(jià)大漲前，提前搶籌的意思。

另外，今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是一個(gè)確定性的事件，通貨膨脹更是一個(gè)大概率的事件，大家對(duì)于資產(chǎn)貶值的恐慌，也加劇了資金變相擠進(jìn)樓市。

在國(guó)外，美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)限制印鈔票放水的行為，拜登上臺(tái)以后更加肆無(wú)忌憚了，再加上國(guó)內(nèi)貨幣投放量年年創(chuàng)新高，貨幣的購(gòu)買(mǎi)力實(shí)際上是在年年下降的。不少人對(duì)手里的資金升值保值的焦慮感，還是很強(qiáng)烈的，在當(dāng)下的國(guó)內(nèi)的投資環(huán)境，除了房地產(chǎn)還真心找不到可替代的，穩(wěn)定低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道。

2020年最火爆的，莫過(guò)于資本市場(chǎng)了，基金和股票都經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)式的暴漲，上半年很多人賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，喜笑顏開(kāi)。2020年全年，共成立1435只基金，公募集資金3.16萬(wàn)億元，比2017年-2019年三年發(fā)行基金總和還多。雖然投資者很熱情，監(jiān)管層也很照顧，各項(xiàng)資本市場(chǎng)改革頻繁出臺(tái)，但是大部分的投資者仍然虧損。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，股票投資者里面，只有不到1成掙錢(qián)，2成盈虧平，剩下7成大虧。公募基金投資者稍微好一點(diǎn)，約不到4成掙錢(qián)，超6成虧損。

目前股市還是沒(méi)有告別割韭菜，投機(jī)主義盛行的階段，改革還任重道遠(yuǎn)。很多人兜里揣著錢(qián)，環(huán)顧一周，試了無(wú)數(shù)投資方式，四面碰壁，甚至被不少理財(cái)坑了以后，發(fā)現(xiàn)還是投資樓市靠譜。即使買(mǎi)了后數(shù)年內(nèi)不能賣(mài)，也在所不惜，變現(xiàn)和流動(dòng)性差一些無(wú)所謂，至少資產(chǎn)能增值保值。

在這個(gè)心理預(yù)期下，不少人換了個(gè)思路，重新進(jìn)入樓市。比如選擇了代持買(mǎi)房模式，用別人的資格買(mǎi)房，買(mǎi)到了就給天價(jià)好處費(fèi)。另外一種玩法，就是買(mǎi)法拍房，法拍房雖然風(fēng)險(xiǎn)很大，但是不限購(gòu)啊，有沒(méi)有資格都可以買(mǎi)。有興趣的，大家可以去淘寶法拍頻道搜一下當(dāng)?shù)氐姆ㄅ姆浚谙拶?gòu)的廣大一二線(xiàn)城市，法拍房的火爆加價(jià)成交情況，既窺探一二。

房?jī)r(jià)漲的預(yù)期越猛烈，高層調(diào)控加碼的決心，也就更堅(jiān)定，還有更多政策在路上！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 近期樓市調(diào)控的一些“保守”看法