作者：多面視界（DMviews） 

首發(fā)：風財訊（ID：fengcaixun）

綠地走過的每一年都不輕松，2020年同樣，好幾次被推向風尖浪口。

但張玉良的臉上，始終掛著淡定的笑意。

即使綠地2020年的成績單“涇渭分明”——

業(yè)務上，綠地全年營業(yè)總收入4813億元，同比增加12.43%；其中基建產(chǎn)業(yè)的貢獻率，已經(jīng)明顯“反超”地產(chǎn)。

綠地基建2020年營業(yè)收入2801億，同比增長19%；新簽約合同6103億元，同比增長62.8%，項目數(shù)5299個。

反觀房地產(chǎn)，全年銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%；銷售面積2909.3萬，同比減少10.7%。

但回款增加到3089億元，回款率86%，帶動2020年房地產(chǎn)結轉收入2171億元，同比增長12%，創(chuàng)歷史新高。

財務上，綠地2020年的營業(yè)利潤313億元，減少1.14%；歸母凈利潤137億，同比減少6.93%，但扣除近7個億的非經(jīng)營性損益后，扣非歸母凈利潤131億元，同比增長3%。

這“換”來的是，2020年的資產(chǎn)負債率降到了88.28%，有息負債總額較高點下降約450億元。

這一系列的“取舍”，在張玉良看來是轉型的必經(jīng)之路。

雖然一直以來質疑不少，2021年他還會，轉型、創(chuàng)新、改革。

與此相關的，綠地“戰(zhàn)投引入”、“分拆上市”、業(yè)務發(fā)展和利潤提升、市場預判等問題，也受到關注。

在2020年業(yè)績發(fā)布的第二天，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風財訊對綠地集團董事長、總裁張玉良進行了采訪，對這些問題進行了解答。

戰(zhàn)投或引一險資一券商 否認收購傳聞

綠地集團引進金融背景的央企戰(zhàn)投，正在進行中。

張玉良向風財訊表示，這次戰(zhàn)投的引入，是大股東之間的合作，計劃在春節(jié)后，目前在正常開展，但尚無時間表。

“中央對國有企業(yè)有三年混改的要求，綠地屬于二次混改，寫進了市政府相關文件，要引進的是中央金融機構為主體的股東。并且對此次收購，上海國資委有具導向性的意見。”

按照2020年的7月份的二次混改方案，兩家國有股東合計轉讓國有股權不超過17.5%。轉讓完成后，格林蘭依舊是綠地的單一大股東，股權結構沒有變化。

而且《方案》的三個目標沒有變化，哪家公司要談判入股事宜，就要符合方案的三個目標要求。

即使有合作伙伴來，充其量也是財務投資人，不存在收購的概念。

也由此，對于近日網(wǎng)絡流傳的“綠地被收購”消息，張玉良直言，沒可能性。

另據(jù)綠地透露，目前綠地的大股東接觸最多的戰(zhàn)投為一家央企背景的保險金融機構，一家央企背景的券商金融機構。

四大板塊分拆上市正在推進 尚無時間表

自確立“多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的戰(zhàn)略，綠地陸續(xù)發(fā)展了多項產(chǎn)業(yè)，其中大基建、數(shù)科、貿易港、金控，都有望分拆獨立上市。

對于目前業(yè)務“第一翼”的大基建，張玉良表示，2020年注冊成立綠地大基建集團，為進一步發(fā)展大基建力量，邁出了堅實一步。

在綠地的構想中，大基建主攻“高大精深”建筑技術，在智能建造等前沿領域搶占制高點。對于上市有計劃卻不急?！按蠡ǖ恼w上市，其實還沒有提到立即要做的階段?！?/p>

相反，數(shù)科板塊作為綠地的另一個重點，公司的上市考慮更積極。

綠地財務部副總經(jīng)理吳正奎透露，綠地現(xiàn)在考慮把核心公司做上市，正在推進當中，目標是在2021年有實質進展，但沒有時間表。

另外，吳正奎表示，貿易港業(yè)務的分拆上市，也在2021年的計劃中，同樣無時間表。

據(jù)了解，綠地的國際貿易、零售等業(yè)態(tài)2020年營收81億元，同比增長21%。貿易港平臺功累計吸引70個國家和地區(qū)的176家企業(yè)入駐，設立國家館46個；在全國建設分港10家、開業(yè)運營4家。

此外，綠地金控的上市，有基礎、有條件。

據(jù)張玉良介紹，綠地的金融產(chǎn)業(yè)在2020年實現(xiàn)利潤總額43億元，同比增長23%。綠地金控在積極引入戰(zhàn)略性投資者，為后續(xù)資本運作奠定基礎。

就牌照而言，金控目前已有銀行牌照，新加坡政府批準了數(shù)字銀行牌照，這不容易，目前國內就有阿里巴巴有這張新加坡的牌照。

目前綠地金控還在申請一張互聯(lián)網(wǎng)保險牌照，下一步是獲取證券牌照、信托牌照。優(yōu)勢還是比較明顯的。

金控也在洽談國內一家中等規(guī)模財險公司的收購，正在報批當中。

2021年收入至少6000億 大基建目標4500億

在業(yè)務和業(yè)績層面，張玉良告訴風財訊，綠地集團在2021年，如果按照財務計算，整個企業(yè)計劃收入至少6000億，非財務計算則可能不止這個數(shù)字。

在目前綠地的營收結構中，大基建占比已超房地產(chǎn)。雖然業(yè)績快報沒有公布業(yè)務毛利率，但對于外界對“基建低利潤”的質疑，張玉良認為，這個命題不一定成立。

大基建不能簡單比較它的“銷售利潤率”，重點要看的是自有資本年回報率ROE，利潤率高不等于回報率高，況且現(xiàn)在房地產(chǎn)的利潤率也高不了多少。

而就回報率來看，大基建和房地產(chǎn)業(yè)務在趨同，綠地的大基建回報率平均值在15%以上，跟房地產(chǎn)差不多。

綠地的大基建利潤率，跟行業(yè)是差不多的。通過成員企業(yè)的整合協(xié)同，2021年綠地大基建的ROE要求再增長至少1個百分點，會持續(xù)提升。

今年綠地大基建的整體業(yè)務收入目標是4500億，利潤目標80億-100億，計劃進入全國前5位。

房地產(chǎn)業(yè)務調結構 加碼降負債

在綠地的收入和利潤中，房地產(chǎn)的占比將逐漸給非房業(yè)務讓出C位。

張玉良表示，在集團的整個收入中，非房業(yè)務營收和利潤都大幅提升，非房的業(yè)務占比到了60%左右，房地產(chǎn)是40%，并且利潤占比也在縮小。

這也是為什么說，綠地是房地產(chǎn)起家，但現(xiàn)在已經(jīng)不是一家單純的房地產(chǎn)企業(yè)了。

對于房地產(chǎn)業(yè)務，張玉良的判斷是，市場已進入下半場、“無增量時代”。

未來發(fā)展住宅市場，是長遠策略，綠地會繼續(xù)調整住宅和非住物業(yè)的結構。

張玉良很清楚，疫情影響下，一線城市的商業(yè)租金都下滑了20%-30%，商辦的供應、銷售、租金都受到制約，對綠地也有影響，一些指標不夠理想。

但綠地不會“不做非住”。

張玉良表示，比如會展業(yè)態(tài)、度假旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是符合國家需要的，綠地會按國家戰(zhàn)略導向，同時兼顧公司發(fā)展。并且持有一部分商辦，隨著城市發(fā)展和能級提升，還是有增長空間的，這為企業(yè)長期轉型提供了保證。

張玉良認為，綠地的整體業(yè)務，保持持續(xù)增長的狀態(tài)，有信心2021年保持10%及以上的增速，同時降負債。

“2020年我們降負債取得了成果。依照‘三條紅線’的指標，計劃在年初降完一條線沒有問題，其他兩條線也會按目標完成，我們降檔指標（完成時間）甚至會往前提。”張玉良表示。

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