觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在去年經歷了資本市場全方位的擁戴后，物業在今年不可避免地面臨著一定的回調。
近日，新力服務（控股）有限公司在港交所遞交的上市申請資料書轉變成了“失效”。一般來說，在遞交IPO資料超過6個月后，如果沒有通過審訊或是被駁回，該資料將會顯示為失效。
新力服務回應表示：“公司上市進程目前仍在按計劃推進中，會根據港交所的規定和指引更新上市申請資料，申請資料更新好后會及時重新遞交港交所。此次申請資料失效不會影響公司現有的資本計劃，具體更新進度以港交所網站披露為準。”
這種情況對于房地產來說并不陌生，例如第四次遞交上市申請資料書才獲得港交所通過的三巽控股，還有多次遞表仍未能完成上市的海倫堡、奧山控股等。
匯生國際融資總裁黃立沖表示，在香港上市申請資料書失效是常有的事。按照港交所的規定，如果半年內無法完成審批，就需要重新遞交。面臨的問題可能是財務報表的審計跟不上，或者是港交所提出的疑問沒有回答完等等。
事實上，近期經歷上市申請資料書失效的并不僅僅是新力服務。在6月份后，禹洲旗下的禹佳服務、世紀金源服務都先后面臨失效，并馬上提交了新的資料，繼續向港交所發起沖擊。
在去年經歷了資本市場全方位的擁戴后，物業在今年不可避免地面臨著一定的回調，除了新希望服務獲港交所審批較快外，新的中型物業公司都面臨一定的上市難題。
資產底色
截至2020年末，新力服務在管物業233個，在管總建筑面積約3230萬平方米，2018-2020復合年增長率為130.9%；簽約管理物業400個，合同總建筑面積約6760萬平方米，合約在管比大概在2.1左右，處于業內不錯的水平。
與市面上很多物業管理嚴重依賴母公司的項目和輸血不同，新力服務早早就開始把擴展目標放在第三方物業開發商的項目中。
值得注意的是，于2018年、2019年及2020年，新力服務分別就獨立第三方物業開發商開發的物業合共提交14份、40份及72份物業管理標書，中標率分別為71.4%、82.5%及83.3%。
其中，主要原因在于新力控股本身是一家成立僅僅11年的公司，而新力服務過往的歷史也只有10年而已，所以母公司沒有太多的物業項目作為積累，而且相對依賴合作開發，能夠為新力服務提供的幫助相比其他歷史悠久的房企還是有限。
新力服務第三方物業開發商所開發物業的在管總建筑面積，由2018年末的300萬平方米增加至2019年末的790萬平方米，隨后進一步增長至2020年末的2340萬平方米，復合增長率達179.8%。
正是由于對第三方在管面積的大力擴張，新力服務在2018-2020年的第三方在管面積占比持續提高，分別為49.3%、52.6%及72.4%。
從具體的盈利指標分析，新力服務收益由2018年的2.48億元增長至2020年的10.06億元，復合年增長率為101.4%；溢利凈額則由2018年的1410萬元增長至2020年的1.02億元，復合年增長率為169.5%。
其中，隨著第三方在管面積規模的增加，第三方收益貢獻占比從2018年的22%升至2019年的41.3%，并進一步上升至2020年的48.7%。
這些數據對于一家尚未上市的物業公司來說可謂不錯，但值得注意的是，在2020年，第三方在管面積占比達到72.4%，貢獻了48.7%的收入，兩者之間存在著較大的差距，主要原因還是在于收費水平，新力服務的收費水平在2.6元，第三方在2.1元。
此外，新力服務有兩項數據相較于行業仍有不小的差距，首先是凈利率，在2018-2020年分別為5.67%、6.56%和10.18%，即使是同比大幅增長的2020年，仍舊落后于行業平均13%左右的水平。
另一方面，2020年新力服務的物業費用收繳率僅有80.1%，或許有兩方面原因，一是新力專注于住宅物業的收費，其次是由于第三方物業占比較大，導致整體收繳難度增加，而行業平均水平超過90%。
資本冷暖
從物業類型上看，新力服務是一家十分傳統的物業公司，以住宅物業管理為主，同時加速向第三方擴張，還在城市服務中跑馬圈地。
新力服務在資料集中寫道：“新力服務采取雙輪驅動發展戰略，憑借服務住宅物業建立的市場聲譽，將服務擴展至非住宅物業市場，并戰略性地選擇與本地城市平臺公司合作，以擴展非住宅物業管理業務?！?/p>
據觀點地產新媒體了解，新力服務與本地城市平臺公司成立16間共同投資的公司，致力于管理非住宅物業，例如城市公園、交通樞紐、旅游景點、市政辦公大樓，以及住宅物業。
隨著國家對物業管理服務邊界的放松，物業公司已經不僅僅期待于傳統住宅物業之中，養老服務、二手房中介服務、寫字樓服務等等，這在無形中增加了物業行業的競爭力，但也加劇了物業公司間的競爭。
對于新力服務來說，由于新力控股并不專注于開發和運營商業物業，仍然聚焦于快周轉的住宅物業開發，所以新力服務也并沒有推出近期市場比較火熱的商業管理概念。
另一邊，寶龍商管、中駿商管、華潤萬象等商業物業管理公司在資本市場表現越來越好，近期上市的物業公司都在其打包的物業上市公司內加上了商管的概念，例如金茂物業就打包了商業物業、禹佳服務同樣如此。
但由于新力控股的年紀較小，新力服務便難以從公司內部獲取這部分項目，這種商管概念的缺失對于如今的資本市場態度來說，會讓新力服務的競爭力有所減弱。
同時，市場對于新力服務大力擴展第三方項目的留存率及未來可能擴張面臨的競爭性存在一定的懷疑，頭部物業公司都從資本市場融到了數以十億計的鈔票，這大大加劇了行業競爭，資源在向頭部靠攏。
黃立沖認為，目前股市整體面臨回調，物業管理公司在之前也處于過度高估的情況，所以處在回調的商業周期內。
他表示：“IPO市場很多時候是投機性的，如果好幾次表現不錯，后面就會投機使得估值升高；如果表現差了，那投機氣氛自然就減少了，估值大幅降低，周而復始?！?/p>
按照新力服務去年的營收盈利水平，與其相似的建發物業目前市值約為50.83億港元。
對于新力服務來說，可以選擇的路并不僅僅只有一條，此前陽光城旗下物業陽光智博選擇換股萬物云，無疑是對這類中型物業出路的一次大膽嘗試。
當然，新力服務將繼續選擇沖擊港交所，新力控股在成立的第10年完成了資本龍門的跨越，新力服務也在努力達成這個任務。
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