作者：王利平，李源

來源：專注不良和法律顧問律師團(tuán)（ID：gh_c1d0498f9733）

宅基地房產(chǎn)在執(zhí)行案件的處置問題

近幾年，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐發(fā)展很快，使得很多農(nóng)村地區(qū)被規(guī)劃到市區(qū)，農(nóng)村的宅基地審批建房由原來的隨意建設(shè)到現(xiàn)在的嚴(yán)格監(jiān)管。我國的城鎮(zhèn)化快速的發(fā)展，宅基地房產(chǎn)的市場價(jià)格不斷飆升。在一、二線城市，宅基地上建造的房屋一般是7層，部分新建的多數(shù)是10層以上，一棟價(jià)值很多都是高達(dá)1000萬以上。之前農(nóng)村村民的大量房產(chǎn)都是隨意建設(shè)，有的是建在自己的承包地上，有些是通過與同村村民的換地方式（換地是指：為了能夠在他人的承包地上建造房屋，而把自己承包地以同等面積或價(jià)值的方式進(jìn)行交換），還有的是通過支付一定的費(fèi)用對他人的承包地進(jìn)行補(bǔ)償后再建造房屋等方式。同時(shí)還有很多非本村的自然人通過和村委合建或租賃等方式建造相應(yīng)房屋進(jìn)行出售。2018年3月份我國新成立了“中華人民共和國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部”開啟了對農(nóng)村的全面管理，開始對宅基地的嚴(yán)格審批兼顧，并逐步出臺很多規(guī)定。農(nóng)村村民私自建設(shè)房屋很多是根本無法辦理宅基地證或相應(yīng)審批文件的，部分歷史遺留的房屋需要重新經(jīng)過審批后可以取得宅基地證書。我們處理過好幾個(gè)涉及宅基地房屋拍賣、變賣的案件，本文就宅基地及其房產(chǎn)在執(zhí)行中的問題互相探討和學(xué)習(xí)，由于經(jīng)驗(yàn)有限，歡迎各位批評指正。

一、宅基地房產(chǎn)的執(zhí)行現(xiàn)狀

法官在執(zhí)行案件中處理涉及宅基地房產(chǎn)處置中有很大差別。在一、二線城市，法院對宅基地房屋的執(zhí)行是比較積極的。主要是由于價(jià)格高，拍賣成交率比較高，當(dāng)?shù)卣头ㄔ阂矔?huì)共同出臺一些有利于法院對宅基地房屋處置的政策和指導(dǎo)意見。然而在三、四線城市的農(nóng)村，由于價(jià)格較低，相應(yīng)村民礙于情面，村民都不會(huì)進(jìn)行競買，相應(yīng)評估公司一般也不接受宅基地房產(chǎn)的評估。

結(jié)合我們處理的涉及一、二線城市宅基地的執(zhí)行案件，目前登記在被執(zhí)行人名下的宅基地可以由法院拍賣處理，而不會(huì)過多考慮被執(zhí)行人及其家人的居住問題。如果宅基地房產(chǎn)被執(zhí)行后，被執(zhí)行人及其家人沒有宅基地的，可以租賃他人宅基地房屋或者村委提供相應(yīng)的房屋進(jìn)行居住。嚴(yán)格來說，相應(yīng)房產(chǎn)即便登記在被執(zhí)行人名下或由被執(zhí)行人占有使用的，不能認(rèn)為只是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為屬于家庭共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)，相應(yīng)宅基地證書上登記的可能只有戶主一個(gè)人，有些地方會(huì)登記家庭成員人員。如果被執(zhí)行人名下宅基地房產(chǎn)拍賣或以物抵債給他人的，則被執(zhí)行人或者其家人將來經(jīng)濟(jì)條件允許的，則可以購買其他村民的宅基地房產(chǎn)，這是沒有問題的。實(shí)踐中，被執(zhí)行人名下宅基地房產(chǎn)被執(zhí)行的，政府不會(huì)再次批準(zhǔn)被執(zhí)行人的宅基地的申請，但是其他家庭成員可以另行申請相應(yīng)宅基地，每個(gè)省份和地方政府對宅基地的申請和滅失等問題都有詳細(xì)的規(guī)定。《民法典》第363條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)取得、行使、和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法的法律和國家有關(guān)規(guī)定。”同時(shí)，《土地管理法》（經(jīng)過修正后于2020年1月1日開始施行）第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

二、競買人問題

根據(jù)《土地管理法》的相應(yīng)規(guī)定，原則上每戶只有一處宅基地。但是，我們在實(shí)踐中會(huì)遇到某人有多個(gè)宅基地房產(chǎn)的問題，有多個(gè)宅基地房產(chǎn)的，法院可能會(huì)限制其參加競買。競買人的資格問題可以通過分戶、結(jié)婚等方式來解決。以廣東省為例，根據(jù)《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》第10條規(guī)定：“申請使用宅基地的，應(yīng)當(dāng)為宅基地所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：1、已依法登記結(jié)婚或者本戶中有兩名以上已達(dá)法定婚齡的未婚子女需要分戶的；2、因自然災(zāi)害、征地、村莊和集鎮(zhèn)公益事業(yè)建設(shè)等原因宅基地滅失或者不能使用且戶內(nèi)沒有其他宅基地的；3、外來人口落戶稱為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在本集體內(nèi)沒有宅基地的；4、因?qū)嵤┐迩f規(guī)劃或者舊村改造，需要調(diào)整搬遷的；5、原有的宅基地面積低于本辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以按照前款規(guī)定申請新的宅基地，但應(yīng)當(dāng)交回原使用的宅基地”。根據(jù)相應(yīng)規(guī)定，競買人沒有宅基地的資格還是比較容易實(shí)現(xiàn)的。拍賣公告會(huì)強(qiáng)調(diào)競買人需要核實(shí)自己的購買資格、法院不保證能夠過戶、相應(yīng)費(fèi)用需要競買人核實(shí)等。

對于競買人來說，主要還是資格、過戶等問題。根據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定和地方政策的要求，涉及的問題主要為是否是本村村民、是否具有完全民事行為能力、名下宅基地?cái)?shù)量、評估價(jià)格如何確定、村委開會(huì)、村民代表大會(huì)等，每個(gè)地方和法院的要求都不相同，競買人在參加競買時(shí)一定要向當(dāng)?shù)卮逦⑧l(xiāng)鎮(zhèn)政府、不動(dòng)產(chǎn)管理部門以及執(zhí)行法官了解清楚，防止競買后無法辦理過戶或者法院無法出具相應(yīng)執(zhí)行手續(xù)。

三、處置中的評估價(jià)格問題

宅基地房產(chǎn)價(jià)格可以參考相應(yīng)市場價(jià)，在一、二線城市，相應(yīng)的市場價(jià)比較好參考和確定，很多地方的執(zhí)行法院可以依法直接評估、拍賣，由相應(yīng)競買人咨詢和協(xié)調(diào)村委會(huì)等相應(yīng)部門的競買資格、過戶問題等。同時(shí)，在城市內(nèi)繁華區(qū)域的宅基地房屋的拍賣會(huì)有很多人參與競買，基本不會(huì)流拍。 三、四線城市的農(nóng)村的宅基地房產(chǎn)市場價(jià)比較難確定，一般都是村民私下協(xié)商處理的，情況各不相同，評估價(jià)格很難確定。有些地方需要征詢村委會(huì)或村民小組等，還要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具相應(yīng)的意見。另外，在三、四線城市，做宅基地專業(yè)評估的公司比較少，部分基層法院執(zhí)行法官3到5年都不會(huì)涉及宅基地的評估拍賣問題。三、四線城市的執(zhí)行案件，一旦涉及宅基地房產(chǎn)執(zhí)行問題，基本不會(huì)走到拍賣的流程。宅基地房產(chǎn)的處理太復(fù)雜了，涉及多部門的問題，甚至涉及上訪維穩(wěn)問題，基層法官案件多人員少，沒有太多精力對處理涉及宅基地的評估拍賣。我們曾經(jīng)遇到過，有些法院建議申請執(zhí)行人申請司法救助的方式處理相應(yīng)涉及宅基地房產(chǎn)的執(zhí)行案件，要求申請執(zhí)行人自愿不申請?zhí)幚碚胤课莸呐馁u程序。

農(nóng)村的宅基地房屋的價(jià)格，可以評估，也可以由當(dāng)事人協(xié)商不進(jìn)行評估。根據(jù)《最高法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的若干規(guī)定》（2020年12月23日修正）第4條的規(guī)定：“對擬拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進(jìn)行評估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。” 

四、宅基地房產(chǎn)的以物抵債

對于涉及宅基地房產(chǎn)的執(zhí)行案件，如果經(jīng)過拍賣程序的，就會(huì)涉及流拍后以物抵債的問題。談到宅基地房產(chǎn)以物抵債，又要涉及申請執(zhí)行人的主體資格問題，不是本村村民，或者名下已經(jīng)有一處甚至多處的宅基地房產(chǎn)的申請執(zhí)行人，法院也可能不會(huì)把相應(yīng)宅基地房產(chǎn)裁定以物抵債給申請執(zhí)行人。在實(shí)踐中，部分法院在執(zhí)行中關(guān)于以物抵債的事宜沒有向村委會(huì)、土管所等部門進(jìn)行調(diào)查和征求建議。在流拍后，直接根據(jù)申請執(zhí)行人的申請進(jìn)行裁定以物抵債。但是，申請執(zhí)行人拿著相應(yīng)裁定和協(xié)助執(zhí)行通知等資料向房屋管理部門或不動(dòng)產(chǎn)登記中心部門進(jìn)行過戶時(shí)，房產(chǎn)登記部門會(huì)以登記系統(tǒng)問題，申請執(zhí)行人名下已有宅基地為由無法辦理相應(yīng)登記。

在宅基地房產(chǎn)拍賣流拍后，申請執(zhí)行人拒絕以物抵債時(shí)如何處理？實(shí)踐中法院操作不同，但是大部分法院會(huì)解除對相應(yīng)標(biāo)的物的查封措施，該做法也是符合法律規(guī)定的，我們也贊同法院的這種做法。根據(jù)《最高法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年12月23日修正）第28條規(guī)定：“對于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第19條的規(guī)定將其作價(jià)交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債務(wù)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。” 。

五、優(yōu)先購買權(quán)問題

正常來說，每戶宅基地房產(chǎn)中有一家人。相應(yīng)的宅基地房產(chǎn)即便只是登記在被執(zhí)行人名下，相應(yīng)的房產(chǎn)一般都是屬于家庭共同共有，不單單是被執(zhí)行人所有。原來農(nóng)村的宅基地房屋很多是四合院，有爺爺奶奶、爸爸媽媽、兄弟姐妹等人，甚至還有兄弟姐妹的配偶和小孩等一大家人一起居住。現(xiàn)在生活都賦予了很多，農(nóng)村新建宅基地房屋的一般都是一排或一棟的房屋，居住的人一般是父母和子女。執(zhí)行被執(zhí)行人名下的宅基地房產(chǎn)，還是涉及一家人的居住生活問題。同時(shí)，村委會(huì)或村民小組等集體組織也享有優(yōu)先購買權(quán)，涉及的問題十分復(fù)雜。我們曾經(jīng)遇到咨詢相應(yīng)問題，涉及村委會(huì)、家庭共同生活人的優(yōu)先購買權(quán)的沖突，我們認(rèn)為家庭共同生活人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于村委會(huì)、村民小組等的優(yōu)先購買；在共同人之間發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)的沖突，名下沒有宅基地房產(chǎn)優(yōu)先于名下有宅基地房產(chǎn)的優(yōu)先購買；名下都沒有相應(yīng)宅基地房產(chǎn)的，則按照家庭人數(shù)比例享有優(yōu)先購買權(quán)或者采用抽簽的方式確定優(yōu)先購買權(quán)。同時(shí)，在處理優(yōu)先購買權(quán)時(shí)還要綜合考慮照顧老人小孩、使用價(jià)值、公平合理、促進(jìn)和諧等問題。

由于我們處理的涉及宅基地拍賣的案件沒有商業(yè)房產(chǎn)和商品房住宅非常的多，經(jīng)驗(yàn)有限，本文難免有不妥之處，歡迎專業(yè)人士批評指正。

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