作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

4月26日~4月29日，廣州、無(wú)錫、重慶迎來(lái)了第一場(chǎng)集中拍地。具體來(lái)看，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區(qū)46宗涉宅地全部成功出讓，土地成交總金額達(dá)到635億元；無(wú)錫首批16宗地中已成功出讓10宗，總成交金額也超過(guò)了兩百億元。

從溢價(jià)水平來(lái)看，盡管在土拍前，重慶出臺(tái)了“部分熱點(diǎn)地塊若溢價(jià)率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個(gè)半月”的新規(guī)，但重慶作為三城中唯一不限地價(jià)的城市，本次集中供地的成交溢價(jià)率仍然最高。其中，有22宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，占已成交地塊的比例接近五成，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。重慶的土地市場(chǎng)之所以呈現(xiàn)出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應(yīng)地塊優(yōu)質(zhì)土地占比較高，如悅來(lái)組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、兩路組團(tuán)，南區(qū)的茶園、西區(qū)的西永組團(tuán)及大楊石板塊等熱點(diǎn)板塊均有土地供應(yīng)，且這些地塊多瞄準(zhǔn)“剛改”需求，對(duì)房企吸引力較強(qiáng)，最終多以高溢價(jià)成交。 

無(wú)錫整體市場(chǎng)熱度也不低，已成交的10宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競(jìng)自持階段，包括諸如錫山東港板塊懷仁幼兒園北等較為冷門(mén)的地塊，最終也是以最高限價(jià)和競(jìng)租賃5000平方米成交。

廣州土地市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)，但區(qū)域熱度分化明顯。從已成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價(jià)，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域，黃埔、南沙更是拍出了新的“單價(jià)地王”，市場(chǎng)熱度較高。而增城、從化、花都等區(qū)域土地更多以底價(jià)成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區(qū)域，土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡。

表：廣州、無(wú)錫、重慶三城

首場(chǎng)土拍成交情況（萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

從地價(jià)水平來(lái)看，與2020年全年涉宅地價(jià)格相比，三城中重慶、無(wú)錫地價(jià)漲幅明顯，僅廣州成交地價(jià)不及去年水平。

與周邊的可比歷史成交地塊相比，廣州成交的42宗地中，地價(jià)上漲的地塊和地價(jià)下跌的地塊數(shù)量各半，但由于中心四區(qū)出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價(jià)水平較2020年下降15%。廣州成交樓板價(jià)TOP10地價(jià)上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤(rùn)以21.29億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為28727元/平方米，實(shí)際可售樓板價(jià)則高達(dá)42122元/平方米，較去年年末越秀競(jìng)得的同一板塊宅地價(jià)格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價(jià)新高，并進(jìn)入全市成交土地單價(jià)TOP10。

表：廣州成交宅地中單價(jià)TOP10地塊樓板價(jià)

較周邊2020年成交同類型地塊變動(dòng)情況（元/平方米）

注：荔灣區(qū)興達(dá)地塊和黃埔區(qū)知識(shí)城E3地塊周邊近兩年內(nèi)無(wú)同類型宅地成交。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

重慶和無(wú)錫的本次成交土地的平均地價(jià)則因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比維持高位而較去年出現(xiàn)明顯上漲，分別上漲50%和18%。其中，重慶已成交地塊中有25宗成交樓板價(jià)破萬(wàn)元，其中渝北區(qū)觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價(jià)紀(jì)錄，平均地價(jià)水平較2020年明顯上漲，這些地塊多為低容積率且區(qū)位優(yōu)越。

同樣，無(wú)錫出讓的地塊中，有三宗地的起拍價(jià)刷新了所在板塊的樓板價(jià)，在競(jìng)自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價(jià)也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經(jīng)開(kāi)區(qū)南外地塊，成交樓板價(jià)雖然未觸及板塊最高成交地價(jià)，但若考慮6萬(wàn)方的租賃面積，可售樓板價(jià)將超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于板塊此前最高成交地價(jià)。

圖：廣州、無(wú)錫、重慶已成交地塊平均樓板價(jià)

和2020年成交樓板價(jià)對(duì)比（元/平方米）

從房企參拍情況上來(lái)看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規(guī)模房企參拍，如萬(wàn)科、融創(chuàng)、華潤(rùn)、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。

與無(wú)錫土拍外來(lái)房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競(jìng)爭(zhēng)中本土房企“話語(yǔ)權(quán)”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競(jìng)得率遠(yuǎn)高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉(cāng)大本營(yíng)，在重慶已成交地塊中落下5子。

從最終競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，規(guī)模房企成為本輪土拍最大贏家，其中融創(chuàng)最為典型，在廣州、無(wú)錫和重慶三城均有落子，共成功競(jìng)得15宗地，成交總金額達(dá)到241億元。

圖：廣錫渝首次集中拍地中拿地?cái)?shù)量超過(guò)3宗及以上房企

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

總體來(lái)看，雖然三城均采取了集中供地，但無(wú)錫和重慶的土拍熱度相對(duì)較高，而廣州則表現(xiàn)得相對(duì)穩(wěn)定，三城熱度分化明顯，優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍在上漲。再加上各城市土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩，長(zhǎng)時(shí)間的土地“零增長(zhǎng)”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步升級(jí)。從這一角度而言，為穩(wěn)定熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，只有加大土地供應(yīng)量，才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵。

未來(lái)將有更多重點(diǎn)城市迎來(lái)首次集中拍地。首當(dāng)其沖的就是4月30日（今天）拍地的沈陽(yáng)，不過(guò)整體土拍市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)計(jì)將會(huì)比較平穩(wěn)。結(jié)合本次供應(yīng)情況來(lái)看，沈陽(yáng)此次樓板價(jià)超過(guò)5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無(wú)償代建要求，且前期市場(chǎng)關(guān)注度較高的廣電印刷廠、加工廠南北區(qū)地塊均已中止出讓；更重要的是，沈陽(yáng)樓市近來(lái)表現(xiàn)不佳，截止2021年3月住宅去化周期長(zhǎng)達(dá)29.5個(gè)月，受此影響，預(yù)計(jì)房企整體拿地積極性也會(huì)明顯不及本輪的重慶、無(wú)錫。

隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策日益收緊，限房?jī)r(jià)背景下高成本拿地?zé)o疑會(huì)加大房企資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)，建議房企將關(guān)注度放在有更多選擇的第二批或第三批集中供應(yīng)的地塊，避免拿地成本過(guò)高。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 廣錫渝三城土拍“撞期”，集中供地下競(jìng)拍熱度分化